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??世茂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“世茂集團(tuán)”，0813.HK）邁出了復(fù)牌關(guān)鍵一步。

??7月28日晚，世茂集團(tuán)連續(xù)補(bǔ)發(fā)了2021年、2022年上半年和2022年全年年報(bào)。這是達(dá)成港交所復(fù)牌指引的首要條件。

??與此同時(shí)，世茂集團(tuán)表示，已就前任核數(shù)師羅兵咸永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所于其辭任函中提出的事項(xiàng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)莫?dú)立調(diào)查、公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施。

??截至2022年12月31日，世茂集團(tuán)經(jīng)審核總資產(chǎn)達(dá)到6162.1億元，同時(shí)公司期內(nèi)經(jīng)審核收入達(dá)到630.4億元。在此基礎(chǔ)上，世茂集團(tuán)認(rèn)為，公司開展的業(yè)務(wù)具有足夠運(yùn)營水平及足夠資產(chǎn)價(jià)值，足以支持其運(yùn)營并履行復(fù)牌指引。

??因此，世茂集團(tuán)已向港交所發(fā)出申請，將由2023年7月31日上午9時(shí)起恢復(fù)股份買賣。這距離公司股票2022年4月1日停牌，整整過去了16個(gè)月。

??連續(xù)兩年業(yè)績下滑

??在整個(gè)房地產(chǎn)市場低迷以及行業(yè)債務(wù)危機(jī)的蔓延下，過去兩年間，世茂集團(tuán)的銷售業(yè)績以及各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均出現(xiàn)急劇下滑。

??這些在世茂集團(tuán)披露的財(cái)報(bào)中展露無遺。

??其財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，世茂集團(tuán)2021年實(shí)現(xiàn)合約銷售額為2691.1億元，2022年銷售業(yè)績已經(jīng)下降至865.2億元，同比下跌67.85%。

??2021年，世茂集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)額約為1077.97億元，按年下降約20.4%；2022年公司營業(yè)額進(jìn)一步下降41.5%至630.40億元。

??對于營業(yè)額的連續(xù)下滑，世茂集團(tuán)表示，主要由于完工進(jìn)度不及預(yù)期。

??三份財(cái)報(bào)也暴露了世茂集團(tuán)最近兩年的虧損情況。2021年和2022年，世茂集團(tuán)股東應(yīng)占核心業(yè)務(wù)虧損分別為232.51億元和128.25億元，兩年共計(jì)虧損額度達(dá)到360.75億元。

??財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的惡化還表現(xiàn)在負(fù)債上。2021年至2022年，世茂集團(tuán)負(fù)債總額從2317.59億元增加18.2%至2740.07億元。世茂集團(tuán)解釋稱，由于房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)衰退及國內(nèi)新冠疫情多點(diǎn)散發(fā)，使部分聯(lián)營公司及合營企業(yè)的合作伙伴提早撤回投資權(quán)益以避免流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，而這些有借款的聯(lián)營公司及合營企業(yè)成為世茂集團(tuán)的附屬公司，推高了公司的借貸總額。

??雖然世茂集團(tuán)按照交易所規(guī)定補(bǔ)發(fā)了過去兩年缺失的財(cái)務(wù)報(bào)告，但這些財(cái)務(wù)報(bào)告并未獲得核數(shù)師的鑒證意見。

??與多數(shù)房企一樣，此前，世茂集團(tuán)的核數(shù)師為普華永道會(huì)計(jì)師事務(wù)所，但由于多重因素，后者辭任，于2022年3月25日，世茂集團(tuán)宣布委任中匯安達(dá)為新核數(shù)師。

??在世茂集團(tuán)發(fā)布的這三份財(cái)務(wù)報(bào)告中，中匯安達(dá)均表示，不對集團(tuán)綜合財(cái)務(wù)報(bào)表發(fā)表意見。

??中匯安達(dá)還表示：“我們認(rèn)為，綜合財(cái)務(wù)報(bào)表已充分披露了重大不確定性。然而，鑒于與實(shí)現(xiàn)上述計(jì)劃和措施有關(guān)的多重不確定性的程度，我們無法就持續(xù)經(jīng)營基準(zhǔn)的重大不確定性發(fā)表意見。”

??化債與保交付

??在世茂集團(tuán)未出險(xiǎn)前，公司就確定了多元化發(fā)展模式的“大飛機(jī)戰(zhàn)略”。雖然地產(chǎn)開發(fā)是核心主體，但世茂集團(tuán)也布局了酒店管理、物業(yè)服務(wù)、商業(yè)辦公、文化娛樂等多元業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)讓世茂集團(tuán)成為一家大型綜合性企業(yè)，也正是這樣的布局讓世茂集團(tuán)在地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)陷入危機(jī)時(shí)有了更多退路。

??通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式，在2022年，世茂集團(tuán)出售了上海市黃浦路土地、廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目、上海外灘茂悅大酒店、北京分鐘寺項(xiàng)目等資產(chǎn)，以緩解資金困難。

??為了保證現(xiàn)金流，2022年，世茂集團(tuán)調(diào)整了經(jīng)營策略，暫停補(bǔ)充土地獲取。截至2022年末，世茂集團(tuán)旗下?lián)碛许?xiàng)目逾300個(gè)，土地儲(chǔ)備約為6050萬平方米。

??即使暫停拿地、甩賣資產(chǎn)，截至2022年末，世茂集團(tuán)經(jīng)審核的總資產(chǎn)仍然超過6000億元。

??世茂集團(tuán)表示，公司總資產(chǎn)足夠覆蓋當(dāng)前債務(wù)，將堅(jiān)持資源統(tǒng)籌，有效盤活資產(chǎn)，優(yōu)化大宗資產(chǎn)的處置方案，最大程度緩解資金困難或債務(wù)壓力。

??2023年3月，世茂集團(tuán)附屬公司上海世茂完成了總金額為45.5億元的境內(nèi)長期債券展期，展期后，到期日延長至2026年。6月，世茂集團(tuán)附屬公司世茂建設(shè)與債權(quán)人一致同意為總金額為143.5億元的境內(nèi)長期債券展期，展期后，到期日延長至2028年。

??目前，世茂集團(tuán)還在積極推動(dòng)旗下境外債整體重組。7月初，世茂集團(tuán)曾透露，公司正持續(xù)與各類債權(quán)人進(jìn)行建設(shè)性對話，并已將重組方案草案發(fā)送給美元債債權(quán)人小組及協(xié)調(diào)委員會(huì)顧問，各方也正努力收窄重組方案項(xiàng)下各類債權(quán)人之間就不同經(jīng)濟(jì)條款的分歧。

??世茂集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，考慮到成功的展期案例，以及公司的信用歷史、與相關(guān)貸款人和債權(quán)人的長期關(guān)系，公司認(rèn)為能夠逐步完成相關(guān)借貸展期協(xié)議的簽署。這將很大程度上為公司緩解一定的流動(dòng)性壓力。同時(shí)，公司也在積極尋求其他替代融資和借貸，側(cè)重物業(yè)銷售，繼續(xù)尋求合適的機(jī)會(huì)處置某些項(xiàng)目股權(quán)，以產(chǎn)生額外的現(xiàn)金流入。

??在化解債務(wù)難題的同時(shí)，世茂集團(tuán)也如同行業(yè)其他房企一樣，致力于保交付。

??7月24日，世茂集團(tuán)官微披露其2023年上半年交付情況。今年上半年，世茂集團(tuán)合計(jì)交付3.2萬套房源，涉及交付的項(xiàng)目有紹興世茂云樾府、武漢世茂龍灣等。

??當(dāng)前，世茂集團(tuán)已經(jīng)向港交所申請復(fù)牌，而復(fù)牌后，公司還面臨一系列挑戰(zhàn)。在世茂集團(tuán)停牌的16個(gè)月里，地產(chǎn)股的起起伏伏都已與其無關(guān)，但復(fù)牌后，世茂集團(tuán)可能要面臨股價(jià)下跌、市值急速縮水的問題。

??不少機(jī)構(gòu)都做出過預(yù)測，出險(xiǎn)房企復(fù)牌之后大概率會(huì)補(bǔ)跌，跌幅均值在68%左右。按照已有房企復(fù)牌后的股價(jià)表現(xiàn)來看，世茂集團(tuán)若成功復(fù)牌，可能也難逃股價(jià)下跌的命運(yùn)。