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??在增量市場不景氣的背景下，存量市場成為了物業公司的發力點。

??7月12日，碧桂園服務控股有限公司（以下簡稱“碧桂園服務”，06098.HK）宣布已進駐佛山市順德區大良街道北部片區改造工程EPCO總承包項目（以下簡稱“大良項目”），為片區內的38個小區提供物業服務。EPCO即設計、建設、運營、管理一體化，旨在解決傳統社區改造中改管脫節、資源浪費、資金不足等難題。

??碧桂園服務是第一家將EPCO模式引入老舊小區改造的物業公司，在2021年就中標了天津市濱海新區345個老舊小區的改造項目。碧桂園服務總裁李長江曾對投資者透露，天津EPCO模式是政府拿剛性業務換管理，保證了業務，收入直接在公司手中，不存在向政府拿錢的問題，“全國各省市都去踩點、評估，得到好評。”

??不過，EPCO模式的拓展難度不小，大良項目是碧桂園服務的第二個項目。碧桂園服務相關人士對中國房地產報記者表示，老舊小區、社區改造有很大發展空間，但EPCO模式的門檻不容易達到，公司也還在摸索階段，相信“路能走通”。

??廣東首個老舊小區改造EPCO項目

??大良項目是2022年住房和城鄉建設部56個老舊小區改造發展工程聯系點之一，也是廣東首個采用EPCO模式改造的老舊小區。該項目改造的建筑面積達54.23萬平方米，包括5個社區、38個小區，涉及792棟房屋、5211戶居民，改造總投資約1.1億元，撬動社會資本約760萬元。項目建設內容包括建筑外立面改造、房屋改造工程、安裝工程、配套小區道路工程、燃氣工程、景觀綠化工程、智能化改造以及“1+5+X”鄰里中心建設等。

??2022年7月，佛山市順德區大良街道與中標聯合體企業廣東騰越建筑、廣東順建規劃設計研究院以及碧桂園服務簽訂了項目合同。

??過去的一年時間，大良項目主要進行了道路修復、三線改造、雨污分流、環衛綠化提升、天然氣管道敷設、娛樂休閑設施配置、停車位增設、居住安全提升等工程改造工作。完成38個小區的全面改造后，就到了物業公司進場的時候。7月10日，在該項目的物業入場進駐交接儀式上，佛山市住房和城鄉建設局局長曾陽春表示，城鎮老舊小區改造，往往面臨基礎配套設施改造后，出現“沒人管”的問題，以往就是政府大包大攬，但真正要管理好物業，必須要由企業去管才能夠管得好。

??碧桂園服務進駐后，將進行片區化管理，實現街區作業機械化、網格管理集約化、社區服務數字化、生活服務平臺化、社區資源增值化，建立“職能部門+居委會+業委會+物業服務單位+社區群眾代表”五方協同參與的老舊小區長效管理機制。

??在今年2月份的廣東省住房城鄉建設領域重點工作調度會上，佛山市住房和城鄉建設局負責人介紹了這個項目的特點，首先是片區聯動、整體打包，項目前期以社區為核心，按5公里的距離設立中心位置進行摸底排查，實現片區捆綁聯動改造。其次是建管兼顧，對社區閑置物業進行盤活經營，提供社區公共服務，實現老舊小區改造項目建管一體化。最后則是激活市場，長效管養。改造后續利用聯合體全鏈條效益優勢，由社會資本兜底2年過渡期物業管理運營成本，通過“先嘗后買”引導業主主動付費和長效管養，實現改造項目全生命周期建管一體化。

??據悉，大良項目的住戶目前每個月僅需交35元的物業管理費。

??EPCO模式門檻高拓展不易

??接手大良項目前，碧桂園服務已經在天津積累了不少經驗。

??2020年，根據國務院辦公廳發布的《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》，天津市濱海新區提出計劃在2021年到2025年，對區內2000年以前交付入住的小區（共345個）進行老舊小區改造。2021年，碧桂園服務以聯合體形式中標該項目，聯合體成員還有中鐵十八局集團有限公司、中信建設投資發展有限責任公司、天津濱海新區建設投資集團有限公司。

??在這個項目上，碧桂園服務進行了老舊社區改造EPCO模式的探索，將運營前置，實現改管一體化，對項目改造工程設計、采購、施工和運營全流程實施整體總包方案，在優化完善小區生活服務設施的同時，帶動社區服務產業增量發展。簡而言之，所有老舊小區改造的投資、建設和運營都是由“政府+社會力量”共同來完成的。

??聯合體進入后，會對所要改造的社區進行城市級的體檢，制定改造的項目和內容，并植入到最終的改造方案當中，然后將方案對居民進行公示，通過資金匹配完成改造。其中，中鐵十八局集團有限公司、天津濱海新區建設投資集團有限公司主要負責施工作業，中信建設投資發展有限責任公司發揮融資功能，碧桂園服務則對改造后的345個小區進行接管，進行長效的物業服務。

??截至2022年末，碧桂園服務已對107個改造后的社區實行長效管理服務。

??碧桂園服務天津區域總裁楊鑫曾表示，該項目所有老舊小區的場景服務設計都是碧桂園服務自行投資、運營的，投資金額較大，需要提前介入對居民需求進行調研，進行產品研發并轉化為線下的空間運營及場景服務，才能保證投入的每一分錢都能達到預期效果。他認為，碧桂園服務的平臺完全可以承接全業態的服務以及運營，并可以實現良好的投資回報。

??截至目前，碧桂園服務沒有披露過濱海新區項目的具體經營情況。按照李長江的說法，這種模式的好處就在于沒有政府應收款的困擾，停車、菜市場管理、道路清掃等服務，都是碧桂園服務和社會資本以及政府指定的企業一起去做的。因此，這一業務會加大力度發展。

??“經營有一定壓力，盈利模式還在摸索，不過接近成熟了。”碧桂園服務相關人士表示，EPCO模式是從運營城市到經營城市的轉變，需要政府承擔一點，企業投入一點，居民交一點，有一定的進入門檻，要把政府資源、居民和企業以及融資投資機構結合起來，才可能成功。受制于這些因素，該公司目前只拓展了兩個項目。

??一些地方政府正在嘗試擴大EPCO模式的試點范圍。繼大良街道后，佛山市的里水鎮今年也計劃引入EPCO模式對4個老舊小區進行改造提升，引導小區居民“先嘗服務、后付費用”。佛山市住房和城鄉建設局負責人透露，2023年至2025年，佛山全市計劃統籌推進362個小區改造，鼓勵規模化實施運營，優先采用EPCO改造模式。