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??“代建”正在成為各大房企高管口中的高頻詞。

??“代管代建業(yè)務(wù)將是未來2-3年的市場機(jī)會點(diǎn)。”作為行業(yè)銷售規(guī)模最大的房企，這是碧桂園總裁莫斌在年初業(yè)績會上的判斷。

??龍湖集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官趙軼也在業(yè)績會上介紹，龍湖龍智造已獲取建管項(xiàng)目近40個，總建筑面積超過700萬平方米，“通過龍湖龍智造入局代建行業(yè)是龍湖持續(xù)洞察行業(yè)機(jī)會、布局長期業(yè)務(wù)的重要戰(zhàn)略，已成為集團(tuán)服務(wù)業(yè)態(tài)的新增長極。”

??據(jù)金地集團(tuán)公布的數(shù)據(jù)，截至2022年末，金地集團(tuán)管理的代建業(yè)務(wù)項(xiàng)目累計(jì)超過110個，開發(fā)管理面積超1800萬平方米。

??CRIC數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年底，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已經(jīng)超過60家。其中既有全國化大型房企如綠城中國、華潤置地、金地集團(tuán)等，也有地方性大中型房企如建業(yè)地產(chǎn)、眾安集團(tuán)等。

??我們認(rèn)為，代建是未來行業(yè)的機(jī)會點(diǎn)，但也絕對不是一門容易做的生意。

??當(dāng)前代建業(yè)務(wù)已成為各大房企爭相布局的新藍(lán)海市場。

??早在十多年前，代建模式就已存在，但是卻在近兩年開始以極高的頻率出現(xiàn)在地產(chǎn)圈，這究竟是為什么？

??近年來土地投資“國進(jìn)民退”，地方城投平臺手持大量優(yōu)質(zhì)土地亟待開發(fā)。2021年下半年城，城投開始參與到土地市場，到2022年，城投成為主力，全年城投拿地總建面達(dá)到58%。從拿地金額來看，2021年城投拿地金額占整個房地產(chǎn)投資的31%，2022年占46%。可以說，2022年如果沒有城投，土地市場完全是另外一個局面。

??然而，2021年和2022年城投拿地開工率都很低，平均只有五成。尤其是從2022年第二批次開始，開工率越來越低。

??這主要是因?yàn)椋蠖鄶?shù)城投公司不具備真正的房地產(chǎn)開發(fā)能力。從城投公司的性質(zhì)可以看出，29%以交通投資為主，20%是傳統(tǒng)的城投，傳統(tǒng)的城投有一定的開發(fā)能力，但是近幾年這些開發(fā)能力早已消耗殆盡。

??在這背景下，代建業(yè)務(wù)憑借其低杠桿、高盈利、逆周期的特性，成為目前越來越多房企奔赴的目標(biāo)。

??從代建發(fā)展來看，目前實(shí)現(xiàn)分拆上市的代建企業(yè)數(shù)量僅有綠城管理及中原建業(yè)兩家。該兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢，在規(guī)模上已發(fā)展到了行業(yè)前列。

??作為“代建第一股”的綠城管理，截至2022年底，代建項(xiàng)目已覆蓋120個城市，合約項(xiàng)目建面首次突破1億平米，較2021年增長19.8%至1.014億平米；代建項(xiàng)目整體可售貨值6510億。而中原建業(yè)2022年底的在管建面也達(dá)到了3171萬平米，較2021年增長了2.38%。

??雖然綠城管理與中原建業(yè)的業(yè)務(wù)規(guī)模在諸多代建企業(yè)中領(lǐng)先，但其他代建企業(yè)也在加速布局、縮短差距，目前在管或累計(jì)簽約面積超千萬平方米的還包括有金地、碧桂園、旭輝等。

??其中值得注意的是旭輝建管，不同于金地2006年開始布局代建，以及碧桂園超過7年的代建布局經(jīng)驗(yàn)，旭輝集團(tuán)于2021年才成立代建板塊。但后來者居上，截止2022年末旭輝建管累計(jì)在管項(xiàng)目超50個，累計(jì)在管總建面超1000萬平方米。

??同樣與旭輝作為代建行業(yè)新軍的，還包括有出險(xiǎn)房企世茂集團(tuán)、華夏幸福、陽光城、中梁控股以及“民企師范生”龍湖集團(tuán)等等。

??按綠城管理的估算，未來代建市場每年大約是3億平米的規(guī)模，目前已有60家房企參與其中，可以預(yù)見，未來房企在代建市場勢必又是一場激烈且艱難的市場份額之爭。

??需要注意的是，由于代建具備輕資產(chǎn)的業(yè)務(wù)特點(diǎn)，在帶來高盈利的同時(shí)，利潤體量也往往較少。

??如2022年中原建業(yè)的凈利率為50.1%，保持較高水平。綠城管理由于使用合作代建的模式，雖然成本計(jì)入方式不同，凈利率仍維持在27.7%。但從利潤規(guī)模來看，2022年綠城管理實(shí)現(xiàn)凈利潤7.35億，與重資產(chǎn)性質(zhì)地產(chǎn)開發(fā)的利潤規(guī)模相比并非同一個量級。

??與此同時(shí)，當(dāng)前無論是城投項(xiàng)目還是紓困類項(xiàng)目往往都需要資金的支持，而額外的資金投入又意味著杠桿及市場風(fēng)險(xiǎn)的增加。

??在2022年的業(yè)績會上，綠城管理就曾表示“城投公司的開工率比重偏低，其中最后一個原因，實(shí)際上也是缺錢”，“綠城管理是一個輕資產(chǎn)公司，為了隔離投資類的風(fēng)險(xiǎn)，是絕對不加財(cái)務(wù)杠桿，也就是不出資的。但是實(shí)際上紓困類企業(yè)最缺的是錢，所以我們在這個過程當(dāng)中就會產(chǎn)生不匹配。”

??對綠城管理而言，解決辦法是通過尋找外部金融機(jī)構(gòu)或金融資源，給遇困項(xiàng)目提供流動性支持。

??由此可以看到，在當(dāng)前市場環(huán)境下，雖然潛藏著巨量的代建需求，也讓房企看到了代建業(yè)務(wù)廣闊的發(fā)展和增長空間，但優(yōu)質(zhì)的代建項(xiàng)目卻是有限的，隨著越來越多的房企加入，未來競爭也將變得更加激烈。

??總體來看，代建正成為一些房企正在努力打造的第二增長曲線。不過，隨著入局者的不斷增加，代建這條賽道也將變得日益擁擠且不易。

??要想做出口碑贏得更大的市場份額，需要從產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項(xiàng)目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等各方面出發(fā)，苦修內(nèi)功，形成自己的差異化競爭優(yōu)勢，這樣才能在激烈的市場競爭中站穩(wěn)腳跟。