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??因匿名信導致年報失約一個月后，旭輝控股（00884.HK）終于在4月28日對外發(fā)布了2022年度未經審核綜合管理層賬目。

??數據顯示，旭輝于2022年實現合同銷售額1240億元，合同銷售建筑面積約為839.32萬平方米；營業(yè)收入474.4億元，同比下降56%；毛利潤23.3億元，核心歸屬母公司股東凈利潤虧損52億元，歸屬母公司凈利潤虧損130.5億元。其中，基于審慎原則的物業(yè)提前減值42.9億元，以及人民幣貶值匯兌凈損失計提19.7億元。

??這是旭輝上市以來首次由盈轉虧，也反映了2022年房企普遍經營狀況。

??旭輝在公告中表示，公司管理層正著手盡快完成經審核的2022年全年業(yè)績，在2023年6月30日或之前發(fā)布2022年經審計全年業(yè)績，以盡快恢復本公司之普通股份在聯交所的買賣。

??與此同時，旭輝也在公告中再次否認相關指控，稱公司管理層已對本公司認為屬于該信函所指的相關交易進行進一步檢視。在進行有關檢視后，本公司管理層繼續(xù)認為相關交易已于本集團管理賬目中妥善反映。

??境外重組境內推遲回售

??自去年11月1日官宣美元債違約以來，旭輝一直在積極應對。

??最早在今年3月10日，旭輝公告了一份68.5億美元債整體重組初步方案，內容包括：不削減本金金額、自愿選擇轉股、減少利息的現金支付、債務展期不超過7年、支付一定數額的前置款項和制定額外的增信方案等。

??這份旭輝在經歷4個月努力后拋出的境外債重組方案正在推進中。

??4月24日，旭輝又公告一筆境內公司債“20旭輝01”回售調整方案，擬于2023年5月5日召開該筆債券持有人會議，并審議多個議案。

??議案1：關于豁免本次會議召開程序等相關要求的議案；

??議案2：關于調整本期債券回售及付息安排、新增回售選擇權、增加增信保障措施的議案；

??根據《募集說明書》約定，“20旭輝01”無擔保，剩余規(guī)模21.2億元，票息3.8%，到期日為2025年5月29日，回售資金兌付日及2023年度付息日為2023年5月29日。

??旭輝的回售調整方案，包括將兌付日延后18個月；2022年5月29日（含）至2023年5月29日（不含）期間利息，將于2023年5月29日按3.8%票面利率按期足額兌付。

??如方案或通過，旭輝將于2023年5月29日向持有人兌付剩余本金2%，即4240萬元，并自2023年5月29日起，跳息至4%等。

??此外，旭輝還就該筆債券償付提供以沈陽鉑辰時代項目100%股權收益權和無錫鉑云溪院項目80%股權收益權提供增信。

??議案3：關于同意增加該筆債券存續(xù)期內本息兌付日2個月寬限期的議案。

??據第三方平臺債券信息顯示，旭輝公開發(fā)行的境內債規(guī)模128.93億元，包括7筆公司債、2筆中票；美元債規(guī)模43.34億美元，共有11筆。

??北京某券商分析師認為，自旭輝出險以來風波不斷，一度被視為好學生突然陷入漩渦當中，導致資本市場信心不足。在多重不利信息及評級機構下調評級的影響下，旭輝的股價和債券價格普遍下跌，旭輝境內的公開債券余額并不多，且期限都比較長，旭輝應該花時間去解決債券價格的問題。

??“債務能整體展期，是出險房企能恢復經營的重要支撐。”某房企內部人士說，旭輝的遭遇，折射了房地產眼下并沒有脫離“危險區(qū)域”，市場依然處于下行中。旭輝的融資化債動作不少，但落地的規(guī)模和效果不及預期。目前來看，只有恢復自身的“造血”能力改善經營才是自救的關鍵。

??報告期內，旭輝總資產3861億元，有息負債1084.5億元。

??自救爭取更多空間

??為了應對債務挑戰(zhàn)，旭輝控股董事局主席林中很早給出了解題思路：“蹲下來、活下去、站起來”。如今，隨著房企的流動性空間慢慢打開，旭輝正在努力通過盤活資產，爭取更多“活下去”的空間。

??在公布境外債務重組方案前一日，旭輝發(fā)布了一則“資產置換”的公告，其以9.5億元出售石家莊項目50%股權予恒基兆業(yè)，同時向恒基兆業(yè)收購廣州昌哲25%的股權及相應股東貸款，作價10億元。今年4月24日，旭輝再度公告，仍會為該項目提供開發(fā)管理、銷售等服務。

??彼時，業(yè)內普遍認為，單純賣資產只能解決一時的資金問題，而旭輝選擇與恒基資產互換，實際是增強了集團的可持續(xù)經營能力。

??之后，旭輝又變現了不少資產。從去年7月開始，旭輝陸續(xù)出售了上海旭輝純真中心6號樓、香港英皇道的地塊；12月12日，旭輝宣布擬通過投標方式出售旗下永升服務23.26%股份。今年3月1日，有消息稱，旭輝計劃以逾14億元的價格，整棟出售上海恒基旭輝中心2棟商辦物業(yè)，報價分別為5.5億元及8.8億元，其中就包括了旭輝總部大樓。

??通過出售資產、頻繁配股、發(fā)行債券等多個舉措，旭輝迅速補充了一些流動資金。據第三方機構不完全統(tǒng)計，自去年7月份以來，旭輝已至少獲得44億元的流動資金。

??今年，旭輝也等來了“白衣騎士”。2月8日，旭輝集團與東方資產簽署戰(zhàn)略合作協議，將幫助旭輝進行資產處置、資產盤活、項目并購重組，并提供金融支持。

??另外，市場傳言旭輝正在與中行洽談，以支持其15億元中債增全額擔保中票發(fā)行。此前旭輝本次中票發(fā)行一直由工行主要支持，旭輝的訴求是盡快成功發(fā)行本期中票，穩(wěn)定市場信心。

??前述某房企內部人士認為，目前，房企償債的核心還是在于銷售端，需求的復蘇才能讓房企的現金流有源頭活水。紓困及融資支持政策只能暫時“止血”，最終還是要回到房地產行業(yè)的銷售回暖上。

??從旭輝2022年全年銷售額來看，長三角、中西部、環(huán)渤海及華南的合同銷售金額分別貢獻約34.3%、28%、24.6%及13.1%。

??在現金流承壓之下，旭輝也一直堅持保交付。2022年，旭輝在全國49城交付了145個項目，交付共計超9萬套新房，并實現在全國24個社區(qū)提前交付超1.8萬套新房，于全國16個社區(qū)實現“交房即交證”。2023年1-3月，旭輝于全國18城28個項目累計交付超2萬套新房。

??德勤中國房地產行業(yè)主管合伙人羅遠江表示，最近，房地產業(yè)開始展現復蘇跡象，內房政策積極推動銷售，因此房企希望“拉長時間線”等待現金回流。如果債券人對重組結果感到滿意，相信審計報告也將趨向正面，房企的“生存”機會將大大增加，有些房企可以被拯救。

??“二次創(chuàng)業(yè)”“歸零”“穿越周期”，這是旭輝控股董事局主席林中在2022年中期業(yè)績發(fā)布會上多次提及的幾個關鍵詞。8個月后的現在，業(yè)界依然在期望林中保有帶領旭輝穿越周期的信心。