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??這次的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，郁亮明顯輕松了許多。

??2022年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入5038.4億元，同比增長(zhǎng)11.3%；歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)226.2億元，同比上升0.4%。2021年，萬(wàn)科凈利潤(rùn)同比下降45.75%。1年時(shí)間，萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮兌現(xiàn)了業(yè)績(jī)止跌回升的承諾。

??“今年我們相信，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)整體營(yíng)業(yè)收入還會(huì)有兩位數(shù)增長(zhǎng)，利潤(rùn)會(huì)從去年零增長(zhǎng)開始正向貢獻(xiàn)。”郁亮說(shuō)。

??這次發(fā)布會(huì)上，郁亮沒有過(guò)多販賣焦慮。他說(shuō)：“房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在溫和復(fù)蘇階段。只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內(nèi)，每年12億平方米的市場(chǎng)需求還是有的，這就是保底線。”

??出席這次發(fā)布會(huì)的還有萬(wàn)科集團(tuán)總裁祝九勝、聯(lián)席總裁兼開發(fā)經(jīng)營(yíng)本部首席合伙人張海、聯(lián)席總裁兼物業(yè)事業(yè)集團(tuán)首席合伙人朱保全、執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華、執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官劉肖、董事會(huì)秘書朱旭。

??市場(chǎng)沒有“狂飆”，亦非“倒春寒”

??郁亮有著“貓頭鷹”一樣的敏銳性和警惕性，他對(duì)于市場(chǎng)形勢(shì)的判斷總是走在行業(yè)最前端。

??這也是投資者拋給郁亮的第一個(gè)問(wèn)題，也是大家都非常關(guān)心的問(wèn)題。

??“確實(shí)，目前市場(chǎng)上對(duì)于樓市有各種各樣的看法。”郁亮說(shuō)：“我看到有兩個(gè)極端觀點(diǎn)，一種認(rèn)為市場(chǎng)處于狂飆階段，第二種認(rèn)為市場(chǎng)處在‘倒春寒’階段。不同觀察者身處不同市場(chǎng)，有不同的參照系，所以對(duì)市場(chǎng)的感受是完全不一樣的。”

??對(duì)于市場(chǎng)上的“狂飆”觀點(diǎn)，郁亮認(rèn)為，主要是2月份新房市場(chǎng)表現(xiàn)明顯回升，尤其是一二線城市，成交量環(huán)比上升46%，主要是四個(gè)因素支撐：一是去年12月與今年1月累積的購(gòu)房需求在2月份集中釋放；二是今年春節(jié)在1月份大家回家過(guò)年，1月份銷售受到影響；三是房地產(chǎn)政策非常友好，購(gòu)房信心有所回升；四是房?jī)r(jià)有所調(diào)整，現(xiàn)在是合理的買房入市的時(shí)間點(diǎn)。

??對(duì)于“倒春寒”的說(shuō)法，郁亮認(rèn)為，是由于3月份以來(lái)帶看量、市場(chǎng)成交量都有所下降。但是從3月份周平均成交數(shù)據(jù)來(lái)看，只比2月份成交高點(diǎn)回落6%，且大多數(shù)時(shí)間都超過(guò)2022年同期水平。

??在郁亮看來(lái)，市場(chǎng)既沒狂飆，也沒出現(xiàn)“倒春寒”。“有點(diǎn)像今年春天的閏二月，氣溫稍微低了一點(diǎn)，但春天畢竟來(lái)了，草變綠了，花也開了。房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在溫和復(fù)蘇階段，目前來(lái)看我們還不需要修改這個(gè)判斷。”

??他認(rèn)為，新房市場(chǎng)需求，上有天花板，下有保底線。我國(guó)商品房存量規(guī)模已經(jīng)很大了，城鎮(zhèn)人均住房面積已達(dá)40平方米，再加上過(guò)去幾年大規(guī)模建設(shè)，這些房子陸續(xù)交付使用，新房市場(chǎng)不可能回到2021年歷史峰值。但從人口流動(dòng)、住房改善速度看，只要外部環(huán)境不發(fā)生突發(fā)性變化，一段時(shí)間內(nèi)每年12億平方米的市場(chǎng)需求還是有的，這就是保底線。

??“基于這一判斷，市場(chǎng)短期上下波動(dòng)都是正常的。作為企業(yè)需要認(rèn)清大勢(shì)，行業(yè)再也回不到對(duì)住宅開發(fā)過(guò)于依賴的階段。開發(fā)經(jīng)營(yíng)服務(wù)并重，是必然選擇，沒有其他選擇。”郁亮說(shuō)。

??賺辛苦錢，要有耐心

??郁亮對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)充滿信心。他認(rèn)為，從中長(zhǎng)期看，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)處在增長(zhǎng)軌道上，將對(duì)集團(tuán)貢獻(xiàn)更多的正向盈利。

??在郁亮看來(lái)，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)在于方向?qū)Α⑵鸩皆纭⒉季秩f(xié)同多。一是起步比較早，學(xué)費(fèi)基本已交完；二是布局賽道比較全，各個(gè)業(yè)態(tài)都有，并在各自領(lǐng)域做到了數(shù)一數(shù)二；三是各個(gè)業(yè)務(wù)之間可以協(xié)同，例如，目前已經(jīng)在共同參與綜合性城市更新項(xiàng)目，共同服務(wù)大客戶等。

??從財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，2022年，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)保持了雙位數(shù)增長(zhǎng)，全口徑收入達(dá)512.6億元，同比增長(zhǎng)23.1%。其中，物流業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收35.6億元，同比增長(zhǎng)17.9%；萬(wàn)科泊寓實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入32.4億元，同比增長(zhǎng)12.1%；商業(yè)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入87.2億元，同比增長(zhǎng)14.3%。

??“在房地產(chǎn)行業(yè)新發(fā)展階段下，經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)對(duì)投資者的吸引力在明顯變強(qiáng)。”郁亮表示，目前政策層面對(duì)經(jīng)營(yíng)服務(wù)類業(yè)務(wù)重視度越來(lái)越高，REITs、不動(dòng)產(chǎn)私募股權(quán)基金、長(zhǎng)期租賃住房貸款等都已逐步開放，融資渠道的開放將實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)“投、融、建、管、退”的閉環(huán)。

??但他也提到，萬(wàn)科的經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)賺的都是小錢、長(zhǎng)錢和辛苦錢。

??“有時(shí)候我會(huì)覺得分裂，剛談完幾十億元的合作，回頭又談個(gè)幾十萬(wàn)元的生意。”郁亮說(shuō)，我們賣房子每平方米收入約1.5萬(wàn)元左右，從經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)來(lái)看，最高的是長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，每天每平方米大概收入80元~100元錢，我們的商業(yè)每天每平方米收6元~10元錢，物流每天收幾塊錢，物業(yè)服務(wù)每天每平方米大概收6分~1毛錢。從幾十億元為單位，到最后以分為單位。

??“但這種業(yè)務(wù)與開發(fā)業(yè)務(wù)不一樣，是滾雪球式業(yè)務(wù)，做的是存量生意，主要靠的是復(fù)合增長(zhǎng)的力量。相信，過(guò)一段時(shí)間后，這個(gè)生意一定會(huì)對(duì)萬(wàn)科利潤(rùn)表有重大影響。我們要有耐心。”郁亮說(shuō)。

??2022年度，萬(wàn)科提交了一份還算不錯(cuò)的財(cái)報(bào)。去年，萬(wàn)科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)11.3%，凈利潤(rùn)同比上升0.4%；經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正；凈負(fù)債率為43.7%，處于行業(yè)低位；持有貨幣資金1372.1億元，對(duì)于短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.1倍。

??但問(wèn)題不是沒有。最明顯的是銷售業(yè)績(jī)下滑。2022年，萬(wàn)科銷售額大跌33.58%，且銷售嚴(yán)重分化。萬(wàn)科上海區(qū)域銷售額占比為32.7%，南方區(qū)域和北京區(qū)域的銷售額占比分別是24.9%、13.7%。

??萬(wàn)科的拿地投資動(dòng)作也進(jìn)一步收縮。去年，萬(wàn)科累計(jì)獲取新項(xiàng)目36個(gè)，總規(guī)劃建筑面積690.2萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積403.7萬(wàn)平方米。

??除開發(fā)業(yè)務(wù)外，有些業(yè)務(wù)也并不理想。據(jù)萬(wàn)物云披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，公司歸屬股東凈利潤(rùn)15.1億元，同比減少9.42%；年內(nèi)利潤(rùn)為15.86億元，同比下降7.5%。

??“萬(wàn)物云對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)其實(shí)是一個(gè)剛出生的嬰兒。對(duì)于剛剛步入資本市場(chǎng)的萬(wàn)物云來(lái)說(shuō)，還有很多地方需要向資本市場(chǎng)學(xué)習(xí)。”朱保全表示，從公司多元客戶戰(zhàn)略來(lái)看，今天來(lái)自于非萬(wàn)科的項(xiàng)目占比已經(jīng)超過(guò)67.7%，即便未來(lái)規(guī)模再大之后，多元客戶策略也會(huì)讓公司財(cái)報(bào)變得更有韌性。

??正如萬(wàn)科致股東信中所言，2023年以來(lái)商品房銷售有所回暖，但還談不上“守得云開見月明”，也不會(huì)是舊周期循環(huán)的又一次重演，開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)并重是唯一選擇。