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??“最大的挑戰不是挺過困難時期，而是眼前的危險過去后為未來做好準備。”在全年業績公告中，美的置業控股有限公司（以下簡稱“美的置業”，03990.HK）引用了亨利·基辛格的一句話對2022年的經營重心做了概述。

??2022年的困難顯而易見，美的置業也難以獨善其身，其營業收入同比基本持平，歸屬母公司的核心凈利潤下降了49.5%。但負債、現金流等指標的改善也很明顯，“三道紅線”轉綠，融資成本下降，獲得多家銀行累計超過1500億元的授信支持。

??2023年，美的置業沒有披露具體的業績目標，管理層認為企業端、居民端對于經濟恢復的信心和預期在逐步轉好，市場短期來看穩中向好。“不利因素逐步減少，有利因素逐步增加。”美的置業董事會主席兼總裁郝恒樂表示，預計今年土地市場的信心也會有所恢復，供應比較充足，機會也很多，但鑒于還能健康、安全發展的房企都比較理性，土地價格不會出現暴漲現象。

??戰略層面，美的置業希望成為具備強辨識度的新型房企，在堅守開發業務基本盤的基礎上，推動相關多元化的經營業務。郝恒樂預計2023年該公司的多元化業務規模可以達到45億元。

??2022年營業收入736.3億元 同比持平

??2022年，美的置業錄得約736.3億元的收入，同比僅下降0.1%，毛利為113.06億元，核心凈利潤同比下降29.1%至38.7億元，歸屬母公司的核心凈利潤同比下降49.5%至19.69億元。

??2022年，美的置業內部定下的銷售目標是1400億元，但市場的變化超出預期，最終實現的銷售額為792.4億元。期內，該公司的銷售均價為12546元/平方米，同比增長了8%，這反映高能級城市的銷售貢獻占比在上升，其二線以上城市的銷售占比高達82%，長三角和粵港澳大灣區的銷售占比為65%。2022年，美的置業的銷售回款率是83%，該公司認為這已是民營房企中的頭部水平。

??美的置業表示，信用是公司一直強調及堅守的底線。過去兩年，民營房企大面積“暴雷”，美的置業是為數不多未出險的民營房企之一。截至2022年末，該公司扣除預收款后的資產負債率為68.2%，凈負債率為43.9%，現金短債比1.6倍，“三道紅線”成功轉綠。期末，該公司持有現金總量約264億元，尚未動用的銀行授信額度增長至1080億元，加權融資成本同比下降20個基點至4.62%，新增債務加權平均融資成本為4.52%，同比下降11個基點。

??2022年，美的置業成為了首家獲得中期票據批文并成功發行的內房股和首批創設信用保護的發債示范房企，并相繼與交通銀行、工商銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行、中國銀行等簽署戰略協議，累計獲得超過1500億元的授信支持。作為“第二支箭”支持的首批房企，該公司在2022年12月再度獲批了150億元的中期票據。

??據美的置業首席財務官林戈介紹，2022年，該公司的發債額度同比增長了20億元，在民營房企融資額普遍收縮的背景下，是一大亮點。

??截至2022年底，美的置業的銀行借款、公司債分別占有息負債的58%、28%。其中2023年到期的公司債有6筆，合計51.44億元，截至目前已清償20.04億元。

??過去一年通過股權收購9個項目

??2023年根據去化補貨

??2022年，雖然土地市場低迷，地價回落，投資機會眾多，但美的置業在投資方面依然頗為克制，全年只在公開市場新增一幅上海的土地，權益貨值約14億元。“考慮到土地儲備比較充足，做了結構優化，而不是在增量上做太多文章。”郝恒樂表示，過去一年，美的置業沒有在公開市場拿太多地，而是在合作方股權收購方面做了大量工作。

??2022年，該公司通過股權收購歸編9個項目，新增權益貨值63億元，主要分布于南京、佛山、重慶、天津等強二線城市。同時退出部分弱三線和四線城市如郴州、九江、岳陽、大理等，減少權益貨值9.5億元。新增權益貨值中，二線及以上城市的占比為94%。

??截至2022年底，美的置業的土地儲備總建筑面積為3874萬平方米，權益比為70%，較2021年上升3%。其中，一二線城市的土地儲備面積占比66%，長三角和粵港澳大灣區的占比合計52%。整體而言，土儲結構朝高能級核心城市、都市圈區域傾斜。

??對于2023年的投資規劃，郝恒樂的表態是會積極、動態地研究優質的土地，捕捉投資機會，根據每個城市的去化速度進行結構性的補貨，保持適度的土地新增。“在對具體土地的研判上，肯定是理性、更加慎重，而且也更加聚焦，絕對不會多點開花。”

??2月份，美的置業的銷售額錄得了環比31%的增長，今年前兩個月共實現150.2億元的銷售額，同比增加5.5%。據該公司副總裁王全輝透露，2月份無論到訪量還是成交量，環比1月份均出現了大幅的增長，出現了復蘇的苗頭。3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，但對比去年同期，增長的幅度還是比較大的。“只是階段性的回落，并不是市場出現什么問題了。”

??郝恒樂認為，地產開發是持續不斷有市場需求的長期行業，也是美的置業要堅守的基本盤，在此基礎上，也要從相關產業鏈上挖掘發展空間，培育新的利潤增長點。

??2022年，美的置業的相關多元化業務保持了增長的勢頭。物業管理板塊的美置服務錄得11.4億元的收入，同比上升25.7%，睿住智能確認銷售收入11億元，同比增長33%，商業物業投資及運營收入約2.97億元，同比上升7.4%，睿住建筑科技確認銷售收入超過7億元，新增合同金額超過8億元。

??今年，該公司計劃繼續培育多元化業務板塊的獨立生存能力，強化市場化意識，全年的收入規模預期可達到45億元。