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??“2022年地產行業的下行對物業的交付面積有一定的沖擊和影響，但相信未來行業的發展態勢會向好，有很好的想象空間。”越秀服務董事會主席林峰說。

??3月8日，越秀服務集團有限公司（以下簡稱“越秀服務”，06626.HK）揭曉了2022年的經營業績，營業收入、股東應占盈利的同比增速雖然與2021年無法相比，但也錄得了29.6%及15.7%的增長。

??林峰在業績發布會上表示，公司在2024年達成1億平方米在管面積的目標沒有變，“2024年6月，向著這個目標去努力。”

??雖然沒有公布2023年具體的經營目標，但越秀服務還是希望在規模上繼續突破。2022年，該公司完成了上市以來首單收并購，截至2022年底，現金仍有43.6億元。林峰表示，目前相關標的估值已接近行業合理的水平，所以公司也在積極探索一些并購的項目。

??社區增值業務占總營收超1/4

??毛利率達到32.9%

??2022年，越秀服務的營業收入為24.86億元，同比增長29.6%，股東應占盈利為4.16億元，同比增長15.7%，毛利率27.3%、凈利率16.7%。營收、利潤的增速，以及利潤率相較2021年均有所下降，但在行業里已屬較高水平。

??從收入類型來看，物業管理服務收入為8.12億元，同比增長26.3%，社區增值服務收入同比增長47.1%至6.50億元，非業主增值服務收入為4.79億元，同比增長40.8%。

??截至2022年12月31日，越秀服務的總在管面積、合約面積分別為5169萬平方米、7060萬平方米，分別同比增長33%、21%，形成了以粵港澳大灣區為核心，華東、華中、北方和西部四大區域為重要支撐的全國化布局。2022年，該公司新簽約項目84個，新增合約建筑面積1309萬平方米，同比增長28%。其中，新增外拓面積843萬平方米，同比增長138.5%，外拓面積首次超過業主交付面積。

??發展策略上，越秀服務聚焦“住宅+商業+大交通+城市服務”四大業態，5169萬平方米的在管面積上中，上述業態的占比分別為63%、8%、13%、10%。

??2022年10月，越秀服務完成了上市以來的首單收并購，收購廣州長隆集團旗下廣州市秉信物業管理有限公司100%股權，總對價950萬元，新增合約面積約79萬平方米。

??TOD業務也實現了外拓突破，2022年，該公司中標福州地鐵2號線、長沙地鐵6號線、青島地鐵4號線和麗江地鐵1號線等TOD物業管理服務項目，成功走出廣州。

??2022年，越秀服務豐富了增值服務類別，增加了新零售業務的產品供應類別，還打造了自有品牌“越福到家”，向業主提供清潔、保姆、維修等到家服務，開拓智能化業務，并首次嘗試買賣停車位使用權。從社區增值服務收入和非業主增值服務收入的較高增速來看，這類業務仍有不少潛力可挖掘。

??林峰也表示，社區增值業務在總營收中的占比超過四分之一，且毛利率能達到32.9%。“所以我們未來幾年還會加強這一塊的發展，對公司未來收入和利潤增長提供比較好的支撐。”

??并購標的估值回落 積極尋找項目

??在業績公告中，越秀服務表示，2022年，受國內外經濟形勢、疫情和部分房企出現信用風險的影響，物業管理行業的經營環境充滿挑戰，物業公司的經營業績從高增長開始回落，管理規模和利潤增速均出現下滑。但挑戰與機遇并存，一方面，2022年底以來，政府給予了房企更多流動性支持，帶動物業管理行業回暖，另一方面，國家不斷出臺政策引導物業管理行業的規范化，鼓勵發展社區增值服務。

??該公司認為，2023年，房地產行業有望逐步回歸有序發展，促進物業管理行業由追求規模高速增長向高質量、可持續發展轉型。

??基于對行業的長線看好，越秀服務對自身的增長有著較高的預期。2022年底，該公司公布了一份股權激勵計劃，行權條件包括2023年至2025年，扣除非經常性損益后的歸屬母公司凈資產收益率分別不低于12.8%、12.9%、13%，且不低于同行企業平均水平，扣除非經常性損益后的歸屬母公司凈利潤增長率分別為32%、52%、75%，且增速不低于同行企業平均水平。

??按照林峰的說法，管理層會堅定不移的向著股權激勵制定的目標去奮斗。

??2023年是考核的第一個年度，越秀服務沒有披露詳細的拓展目標。但林峰強調，在物業服務行業，還是需要一定規模，2024年在管面積突破1億平方米的目標沒有變。

??在收并購方面，該公司的態度一直頗為謹慎，IPO募集的19.61億港元，原本計劃是60%用于收并購，截至目前，這筆資金只使用了1億多港元，而且是用于發展社區增值業務，“沒有大規模的并購。”林峰透露，目前市場上的標的估值比高峰期有一定回落，接近行業合理水平，今年會積極尋找收并購項目。

??相較收并購，越秀服務在TOD業務方面的規劃更為清晰。截至2022年末，該公司TOD的在管面積已有677萬平方米，未來，除了繼續深耕已經進入的城市外，還將拓展更多的城市和業態。據林峰介紹，越秀服務與重慶、昆明、南寧、杭州、無錫等城市的地鐵公司已經有比較深入的接觸，并考慮將服務延伸到高鐵、城際鐵路等城際鐵路大樞紐。目前越秀服務在管的TOD項目是377公里，該公司的期望是，到2025年能在TOD市場中占據10%的份額，也就是1000多公里。