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??碧桂園服務發布的2022年業績預告引發了港股市場的一小波震動。

??3月6日早上10點，碧桂園服務超跌10%，興業物聯和旭輝永升服務跌超7%，時代鄰里、融創服務、合景悠活跌超6%，新城悅服務、世茂服務跌超5%。

??3月3日，碧桂園服務發布業績預告。2022年，碧桂園服務收入預計將同比增長，但稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤預計均大幅下滑。

??碧桂園服務方面表示，2022年稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤大幅下降的原因主要有三方面：一是由于2022年全國新冠疫情反復，公司配合疫情防護措施，從而產生額外的防疫成本；二是疫情封控期間，公司部分業務及商務活動較難正常開展，對收入及利潤產生負面影響；三是由于公司若干并購事項帶來的商譽及其他無形資產減值等因素。

??在克而瑞物管研究總監湯曉晨看來，“碧桂園服務選擇在年報中戳破商譽泡沫，說明行業經過過去幾年的大幅擴張迎來了一個新的拐點，進入到了一個增長動力趨緩、非理性并購淡出的新階段，過去的標桿路徑出現失效。對物業企業而言，亟須找到新的增長方向和路徑。”

??超5成港股物企股價下跌

??就在三天前，碧桂園服務發布2022年業績預告。2022年，碧桂園服務未經審核的綜合收入預計將同比增長40%，歸母核心凈利潤同比增長超5%，但稅前利潤、期內凈利潤及歸母凈利潤均大幅下滑，預計將同比下降34%～40%、45%～51%和51%～57%。

??就在碧桂園服務發布業績預告后的首個交易日，絕大部分物業板塊股價走低。

??截至3月6日下午收盤，58家港股物業股，其中32只股票下跌，15只股票持平，4只股票停牌，只有7只股票小幅上漲。

??其中，寶龍商業跌超5%，世茂服務、中海物業、朗詩綠色服務跌4%，旭輝永升服務、雅生活服務超跌3%，正榮服務、卓越商企服務、保利物業、碧桂園服務、融創服務、力高健康生活、金科服務已、金融街物業、銀城生活服務超跌2%，第一服務、建業新生活、遠洋服務、綠城服務、越秀服務、濱江服務、合景悠活、興業物聯、時代鄰里、浦江中國超跌1%。

??行業下行

??商譽及其他無形資產減值引投資者擔憂

??“引起股價下跌的主要原因是碧桂園服務披露的盈利預警在營收增加的情況下，相關利潤同比大幅下滑，引起投資者擔憂。”湯曉晨表示，“由于碧桂園服務披露了相關商譽及其他無形資產的減值，這加劇了投資者對過去幾年經歷大舉收并購的物業企業商譽等無形資產減值的恐慌。”

??資料顯示，截至2022年年底，碧桂園服務在管面積達到8.4億平方米，合約面積達到16.1億平方米。

??值得一提的是，2021年可以稱得上是碧桂園服務的并購大年。碧桂園服務在2021年新增的6.2億平方米合同管理面積中，收并購就貢獻了4.5億平方米。

??此外，從近幾年的年報中可以看出，碧桂園服務的商譽及無形資產在不斷增加。

??2018年末，碧桂園服務商譽及無形資產只有6.86億元，占總資產比例12.42%。到了2022年6月末，碧桂園服務商譽和無形資產合計高達286.3億，占總資產比例42.2%。

??碧桂園服務曾在年報中表示，無形資產及商譽的增長主要歸因于年內本集團完成若干股權收購項目。如果被收購的公司業績不好，則會對碧桂園服務業績產生負面影響。

??2022年3月，碧桂園服務CFO兼聯席公司秘書黃鵬表示，大規模收并購的時間已經過去了，在今年和未來的一段時間里面重點是補短板。

??在一位不愿具名的行業人士看來，“通過并購行為，碧桂園服務的規模可以算是領先，但投資之后的整合才是關鍵。”

??關于引起股價下跌的主要原因，同策研究院研究總監宋紅衛則從宏觀層面作出了解釋。

??他認為，“股價下降主要有兩個方面原因：一來仍受到行業下行壓力的影響，房企開發業務的風險仍是沒有完全釋放，部分企業債務又出現風險，受開發業務拖累；第二，港股上市的物業之前普遍存在估值過高的情況，現在價值調整。”