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??2023年2月21日，杭州完成了2023年首輪集中供地，13宗地塊中有8塊封頂搖號，最熱門的蕭山市北地塊更是出現(xiàn)了60家房企同場競拍的盛況。

??這是杭州土拍市場繼2月7日后，月內再次觸頂。

??不僅僅是2023年初，2022年全年，在全國土拍成交規(guī)模降至近十年新低的背景下，杭州是一二線城市土地成交金額榜中僅次于上海的城市。

??2022年杭州全年土地成交金額2136億元，比排名第三的北京1709億元高出427億元，約等于深圳、長沙、廈門三個城市去年一年總和。

??在相對一線城市更為開放的人才引進政策下，近年來杭州市場無論是土拍市場還是新房銷售的熱度始終處于各城市前列。目前或已成為投資前景僅次于北京、上海的城市。

??2023年至今，杭州進行了兩次土拍，分別是2022年最后一批集中供應和2023年第一批集中供應，這兩次土拍前后僅差了14天，總出讓金額達到271.8億元。

??具體來看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應的情況下，整體溢價率達到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值。

??5宗地塊中有3宗經(jīng)過20多輪近30輪競拍，達到最高限價，進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)；還有1宗地經(jīng)過11輪競價后成交，溢價率達到9.5%；底價成交地塊僅有1宗。

??2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來自熱點區(qū)域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、余杭未來科技城、臨平核心區(qū)、良渚新城等地。

??在優(yōu)質地塊的帶動下，本輪參拍的房企數(shù)量超過60家，濱江、綠城、華潤、招商、浙江省交投等報名地塊較多。

??最終8宗地塊迅速達到封頂價格、進入搖號環(huán)節(jié)，其中最熱門的蕭山市北地塊更是在20日就已經(jīng)達到封頂報價，直接進入線下?lián)u號環(huán)節(jié)，最終出現(xiàn)了60家房企參與搖號的局面。

??不僅僅是剛剛過去的這兩次集中土拍，2022年全年，杭州也是土拍市場最耀眼的城市之一。

??CRIC數(shù)據(jù)顯示，2022年一二線城市成交金額TOP10城市中，杭州以2136億元排第二，僅次于3158億元的上海，比排名第三北京的1709億元高出427億元，約等于深圳、長沙、廈門三個城市去年一年的總和。

??杭州土拍市場持續(xù)火熱的原因，其中有很大一部分要歸功于杭州本地深耕房企眾多并持續(xù)看好本地市場。

??如濱江集團，2022年中國房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值榜中，濱江集團以1543.2億元排名第5，布局幾乎全部位于杭州。此外，中天美好、眾安、興耀、坤和等也是杭州土拍市場的老玩家，2022年都在杭州土地市場持續(xù)有所斬獲。

??2022年，全國百城商品住宅成交規(guī)模高位回落，月度呈現(xiàn)出“先跌再穩(wěn)后降二次探底”態(tài)勢，即便四季度紓困政策頻頻也難挽成交頹勢，供應、需求、支付能力等多方面市場透支導致行業(yè)信心嚴重受損，成交增長動能明顯轉弱。

??其中，除了一線城市抗跌韌性較強之外，二三線城市中，僅包括杭州在內的少數(shù)城市“熱點恒熱”。

??從2022年新房成交面積和成交金額TOP20來看，2022年杭州以成交面積1104萬平方米排第三，以成交金額3831億元排第二，無論是成交面積還是金額，杭州是唯一一個同時進入TOP3的城市，可謂堅挺。

??我們認為，杭州新房市場如此逆襲的主要原因有兩點，新房嚴格限價產(chǎn)生的一二手房價利差是當前樓市最主要支撐。同時，落戶門檻降低帶來的龐大新增購房需求也支撐著全市總量，去化穩(wěn)定。

??首先看人口，杭州自2016年開始，常住人口和戶籍人口便呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢，自2021年已達1220萬人和835萬人，一方面得益于2018年“搶人大戰(zhàn)”，門檻最低時大專以上人才繳納社保便可直接落戶，雖然2021年取消了大專以上人才直接落戶政策，但城市整體新增人口仍有充裕。另一方面，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟的飛速發(fā)展使得杭州成為很多高尖端人才的聚集地，不僅吸納了浙江省下轄縣市的優(yōu)秀人才，同時還承接了上海外溢需求，城市宜居度相對較高。

??在杭州近幾年來常住人口保持正增長的同時，隨著互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，居民收入也呈現(xiàn)穩(wěn)中有增態(tài)勢。據(jù)不完全統(tǒng)計，阿里巴巴在杭州及其周邊地區(qū)直接或間接創(chuàng)造了至少3300萬個新增工作崗位。

??經(jīng)濟實力雄厚，居民購買力強，托起了杭州房地產(chǎn)市場的基本盤。

??從目前來看，開發(fā)商對于杭州市場信心較高，只要地塊質量上佳，愿意“買單”的房企很多。2023年第一批集中供應中甚至出現(xiàn)了外地城投公司也現(xiàn)身參與杭州土拍的現(xiàn)象，南通市政還通過搖號競得了本次最熱門的蕭山市北地塊，南通神輝置業(yè)同樣通過搖號競得關注度很高的蕭山湘湖地塊。

??但需要注意的是2022年以來杭州二手房行情整體延續(xù)低位徘徊趨勢，不時還有“創(chuàng)世紀5萬+，西溪公館3字頭”等二手房暴跌消息刷屏。從二手房市場加速下行，我們不難看出杭州新房市場的高速增長背后還是存在諸多問題，其中最重要的是“倒掛”問題。

??目前杭州新房市場銷售火爆，開盤即售罄的樓盤多為核心地段的一二手倒掛盤。價值導向下遠郊區(qū)域銷售困難。

??剛需作為城市購房的金字塔塔基，若沒有起到有效支撐，那么如今的“狂歡”也勢必會成為“無本之木”，難以長久。

??對房企來說，在對杭州市場的追捧的同時還需注意把控風險，目前整體市場全面回暖仍難度頗大，杭州土拍市場熱度能否延續(xù)，仍需觀察。