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??珠海萬達商管上市鬧出烏龍消息。

??2月7日，根據媒體報道的消息，在2月6日舉行的大連萬達商管集團（簡稱“萬達商管”）美元債發行路演會上，萬達商管的管理層稱，預計珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”）將在2023年二季度完成在香港IPO上市。

??據稱，萬達方面在路演會上表示，在本月底前珠海萬達商管將會獲得證監會關于公司赴港上市的批準。

??記者向萬達集團求證此事，一位負責人對記者表示，傳言的上市時間節點并不準確，目前上市工作還在正常推進中，有明確消息會及時對外公布。

??過去幾年，在房地產行業遭受深度調整之時，萬達在積極籌備其商管集團的上市，“輕資產”轉型是萬達集團董事長王健林錨定的新方向。截至2022年10月，珠海萬達商管已經三度更新IPO招股書。

??多位受訪人士表示，從壯士斷腕再到東山再起，王健林經受住了考驗，實屬不易。而將珠海萬達商管推向資本市場，是沉浮商海多年的王健林一場新的戰役。

??對賭上市路

??珠海萬達商管是萬達廣場自持和輕資產輸出的經營主體。2022年10月25日，在第二次的IPO招股書失效之后，珠海萬達商管更新后的第三次IPO招股書申請已在港交所掛網。此前，珠海萬達商管曾于2021年10月21日和2022年的4月22日兩次遞交上市申請。

??珠海萬達商管更新后的招股書數據顯示，2022年上半年，珠海萬達商管的收入為134.8億元，同比增加26.7%。毛利潤為65.9億元，同比增長46.1%。凈利潤為40.5億元，同比增長517.3%。

??整個2022年，王健林都在不停地為商管業務“添磚加瓦”。2022年4月和5月，萬達商管分別拿下北京SOLANA藍色港灣、五棵松卓展購物中心，7月接手河南建業集團地產項目，9月買入5家奧克斯廣場，更名萬達廣場。

??值得一提的是，這場上市盛宴的背后是萬達與鄭裕彤家族、碧桂園、中信資本、螞蟻、騰訊、PAG投資者（PAGAC Wonderland Holding Pte. Ltd.、Orlando Investment Pte. Ltd.及Cathay Yihan Pte. Ltd.）等22家機構投資人早已設下的對賭協議。

??作為珠海萬達商管母公司的萬達商管承諾，2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，萬達商管及珠海萬贏將以零對價轉讓有關數量的股份，或向投資者支付現金補償。

??此外，珠海萬達商管還和前述投資者簽署了有關上市進程的承諾。如果珠海萬達商管在2023年底前未能完成上市工作，萬達商管有義務向Pre-IPO投資者回購股份。

??除了22家機構投資人之外還有6位高管為基石投資者，總計持有21.17％股權，珠海萬達商管通過這22家機構和6位高管總計融資約380億元。

??在對賭協議的壓力下，珠海萬達商管的上市不免有些被動。不過，有接近萬達集團的人士對記者表示，一旦萬達商管通過香港上市募集到資金，既能化解此前的對賭協議問題，也能解決內部高管的報酬預期，可謂一舉兩得。但不會給王健林家族帶來更加巨量的財富，因為香港資本市場已經比較成熟，相應的估值也會一般。

??高息發債穩信心

??2023年1月13日，萬達商業管理集團發布2022年度業績快報。數據顯示，萬達商管2022年總收入553.1億元，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元，同比增長8%。

??2022年萬達商管累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。

??上海市光明律師事務所付永生律師說，隨著疫情的放開，大陸各大商場的人數和活費頻率都大幅增加，預計2023年萬達商管的盈利會更高。

??他認為，從房地產行業看，萬達商管最終上市，也充分說明輕資產運營的正確性。在港股上市的物管企業，多數以住宅物管營收為主，而萬達商管以商業物管為主。相比住宅物業，商業物管項目的物業管理費和毛利率均更高，因此市盈率也更高。

??2023年伊始，萬達商管加快了在發債和融資方面的動作。

??2023年1月，萬達商管成功發行了一筆4億美元的境外美元債，期限為2年期，初始指導價12.625%區域，息票率11%。被市場稱為地產美元債新發“破冰”。這是2021年11月以來，首筆來自中資地產發行人的公開簿記交易。

??到2月6日，萬達商管成功發行一筆3億元美元債。此筆3億規模的美元債期限為3年，初始指導價12.5%區域，最終指導價12.375%，息票率為11%，收益率為12.375%，資金用于為現有債務再融資。

??此次萬達商管美元債發行得到了長線投資者和歐洲投資者的訂單，有報道稱，該債券最終認購訂單超8.3億美元，來自56個賬戶，主要是資產/基金管理公司，亞洲投資者占比達87%。

??上述發債都有著高票息的特點，有市場觀點認為，這是在萬達商管上市前夕，王健林不惜通過高息發債穩住萬達商管的信用以及加強投資者的信心。

??Wind數據顯示，截至目前，大連萬達商業集團共有4只存量海外債券，分別為0.45年到期4億美元、約1年到期的6億美元、2年到期的4億美元、以及此次發行3年到期的3億美元債，共計17億美元，約合人民幣115億元。

??在高息發債之前，2023年1月，王健林及其一致行動人還曾將手里持有的萬達酒店65.04%的股份，悉數質押給了新加坡主權基金淡馬錫及其旗下公司，以換取淡馬錫旗下公司提供的貸款融資。

??2月7日，據上交所信息，大連萬達商業管理集團股份有限公司2023年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“已反饋”。而這筆債券募集的資金也將用于償付到期公司債券本金。

??除了境外美元債外，境內人民幣債券方面，截至2022年10月，萬達商管共有13只債券、本金規模超過240億元。其中一年內到期的債券，總額約91億元。

??經過過去幾年房地產市場的洗牌，行業發展的新方向值得關注。在星庫空間創始人、CEO白羽看來，萬達商管的IPO已經不只是一家企業登陸港股資本市場那樣簡單，從更大的維度看，“其最終上市，標志著房地產行業向存量服務轉型，傳統住宅開發業務則會突出保障和改善，這也是在地產行業硬著陸之后少數值得期待的消息，上市后資本市場的反響，是眾多地產從業者關注的焦點。”