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??1月的最后一天，多家A股上市房企發布2022年的業績預告，虧損成為了主流。與之形成鮮明對比的是，代建行業正迎來一個業績穩定增長的黃金時代。

??1月29日，“代建第一股”綠城管理控股有限公司（以下簡稱“綠城管理”，09979.HK）披露了業績簡報，透露2022年的新拓代建項目的合約總建筑面積、代建費均同比增長超兩成，管理合約總建筑面積更是實現了1億平方米的歷史性突破。按照綠城管理CEO李軍近日透露的信息，該公司在2022年兌現了相關業績指引，即歸屬母公司凈利潤保持30%的增長等。

??“對于代建行業來說，目前是一個比較好的機遇點?！?月31日，綠城管理董事會秘書張盼盼對中國房地產報記者表示，當前代建市場的客戶群體已經發生了巨大變化，中小開發商的占比大幅縮小，政府、國有企業、城投公司及金融機構的代建需求快速上升，為行業打開了巨大的市場空間。她認為，未來中國的房地產市場還將保持10萬億元左右的開發規模，其中有30%至50%的房地產開發項目需要專業的代建服務商。

??也因此，李軍在綠城管理的年會上強調，2023年將大力發展代建新模式，抓住窗口期做大增量。

??管理合約面積突破1億平方米

??公告顯示，截至2022年12月31日，綠城管理代建項目的管理合約總建筑面積約1億平方米，在建面積約0.47億平方米，是行業內首個實現管理合約總建筑面積破“億”的代建企業。其中，2022年度新拓代建項目的合約總建筑面積約0.28億平方米，同比增長約23.9%；新拓代建項目代建費預估86.1億元，同比增長約21.1%。

??雖然核心的財務指標尚未公布，但李軍在內部透露，2022年公司交出了非常亮麗的答卷。

??2020年7月，綠城管理在香港上市，成為“代建第一股”。隨后的兩年里，雖然房地產開發市場大幅降溫，來自中小房企的代建需求不斷萎縮，但該公司的業績并未受到明顯影響，2021年，其新拓項目的合約總建筑面積增長21.9%，代建費預估增長22.3%。2022年，這兩項數據依然是20%以上的增長幅度。

??在張盼盼看來，輕資產的代建行業具備天然的抗周期屬性，因此在本輪房地產的去杠桿過程中，綠城管理受損較小。另一方面則是源于該公司提早進行了公司業務結構的調整以應對市場沖擊，調整范圍包括委托方結構、區域結構及產品結構等。

??委托方的結構變化很容易觀察，過去綠城管理的主要服務對象是中小開發商，而近兩年來，政府、國企、城投公司、金融機構等成為了重要增量，占比不斷提升。2021年，該公司承接的政府類代建項目同比增長了500%，管理總建筑面積中，國企及政府委托項目合計占比59.9%。2022年上半年，綠城管理的新拓代建項目中，來自政府、國企委托方的總建筑面積顯著提升，占比達62.1%，政府代建業務收入同比增長超70%，占總收入的比重已達30.3%，補上了以房企為服務對象的商業代建的收入下降缺口。

??在政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業中，資方代建的增長速度是最快的。據張盼盼介紹，綠城管理在2021年第四季度才開始拓展資方代建業務，過去一年的增長勢頭頗為迅猛，2022年新拓代建項目86.1億元的代建費中，已有10%是資方的紓困項目。

??2022年，綠城管理約0.28億平方米的新拓代建項目合約總建筑面積里，開發商的占比只有23.5%，而10年前，這個比例是95%?！胺康禺a項目的開發主體發生了根本性變化?！睆埮闻伪硎?。

??抓住窗口期 做大增量

??在2022年的中期業績會上，綠城管理給投資者提供了一份業績指引：歸屬母公司凈利潤復合增長率30%，毛利率40%，凈利率20%，派息比例65%。

??積極的業績預期來自龐大市場需求的支撐。綠城管理多次對外強調一個觀點，那就是代建行業已經進入確幸時代，未來在房地產開發端，代建將發揮更加重要的平臺型作用，滲透率將進一步提升。該公司認為，未來代建市場規模占比將以年均21.3%的速度高速增長，到2025年，代建行業規模預計滲透率將達到12.5%（對應2021年為4.8%的滲透率）。參照歐美模式下代建業務占比可做到20%至30%，按均值25%估算，代建行業的滲透率還有5.2倍的空間。

??作為頭部企業，綠城管理自然不會錯過時代賦予的大好機會。1月15日，該公司召開了2022年總結表彰暨2023年工作動員大會，核心內容便是在代建行業進入快速發展機遇期的背景下，大力發展代建新模式，抓住窗口期做大增量。李軍用了“擴”“需”“穩”三個關鍵詞來總結綠城管理2023年的發展重點，“擴”被放在了首位，主旨便是積極擁抱政策及行業變化，把握政府、國企央企、地方城投及金融機構的新增業務機會，大膽創新，推動商業模式變革，擴大業務入口。

??所謂的代建新模式是指“3+3”的業務布局，即在政府代建、商業代建、資方代建三大代建主業的基礎上，疊加金融服務、產城服務、產業鏈服務三大配套服務。在綠城管理看來，城投公司拿地后的代建業務，以及紓困項目的保交付將是未來的兩大增長極。

??城投公司的代建業務正蓄勢待發。2021年下半年以來，城投公司在集中供地中扮演了主力軍的角色，相關數據顯示，2022年的集中供地中，地方平臺企業拿地數量、拿地金額的占比均超過40%。截至目前，這些土地有八成還未進入開發狀態，需要專業的代建服務。2022年9月，財政部印發了《關于加強“三公”經費管理嚴控一般性支出的通知》，提到“嚴禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入”。張盼盼對中國房地產報記者透露，在該文件下發的1個月內，綠城管理就中標了十幾個城投項目。

??為了滿足城投公司的開發需求，綠城管理做了不少業務創新，包括提前介入到勾地階段，為項目引入資金等，最終形成“城投公司+代建企業+金融機構”的模式，幫助城投公司解決開發及配資問題。

??紓困類項目的市場容量也頗為可觀。綠城管理的第一個資方代建項目是恒大地產的江陰項目，當時該公司就做了系統的研究，發現資方代建的市場規模大概有4億平方米，以1萬元/平方米的銷售單價計算，市場空間可想而知。

??2022年以來，綠城管理已攜手多家金融機構，落地多個資方代建項目，介入紓困項目的各階段，摸索出了一些新模式。例如，在并購類項目層面，該公司與中糧信托合作，落地原恒大地產江陰項目；在重組類項目層面，攜手債權方及中國奧園，落地奧園廣州云和公館項目；破產重整類項目層面，對接破產管理人，參與廣西柳州官塘項目重整。