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??在公司微信公眾號上預(yù)告“字少事大”4天后，花樣年控股集團(tuán)有限公司（以下簡稱“花樣年”，01777.HK）向外界公布了這件大事：40.18億美元的境外債務(wù)重組已達(dá)成協(xié)議。

??根據(jù)花樣年1月13日晚間發(fā)布的公告，這次建議重組預(yù)計(jì)可使其13億美元的總計(jì)息及債務(wù)性質(zhì)的負(fù)債股權(quán)化。該公司還將發(fā)行8只新票據(jù)，將到期期限延長2年至6.5年，為其改善運(yùn)營，確保項(xiàng)目交付爭取了時間。

??在2021年10月第一筆美元債違約后，花樣年的創(chuàng)始人曾寶寶曾承諾“絕不躺平”。半年后，該公司引入粵民投另類私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（以下簡稱“粵民投”）為重組、投資顧問和潛在戰(zhàn)略投資人。

??此次境外債的重組是粵民投進(jìn)入后取得的一個突破性進(jìn)展。1月14日，花樣年方面對中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，通過債轉(zhuǎn)股、回購及注銷部分優(yōu)先票據(jù)，削債總額預(yù)計(jì)將占境外負(fù)債總額的一半，剩余現(xiàn)有境外債務(wù)將進(jìn)行展期并降息，這些舉措將為境內(nèi)進(jìn)一步復(fù)工復(fù)產(chǎn)、資產(chǎn)盤活、項(xiàng)目交付和債務(wù)重組創(chuàng)造極為有利的條件。

??1月14日上午，花樣年于公眾號上同步了化債的信息，文章的標(biāo)題是“如愿”。

??境外增資削債

??1月9日早上，花樣年在公眾號上發(fā)出了一條消息，標(biāo)題為“字少事大”，內(nèi)文只有7個字：“新年宜補(bǔ)血、降火。”這則消息引發(fā)了業(yè)內(nèi)外的議論與揣測，直至4天后，該公司才揭開謎底，原來補(bǔ)血、降火的寓意是增資削債。

??據(jù)了解，花樣年已與發(fā)行本金總額為40.18億美元的若干主要債券持有人就境外債務(wù)的重組條款達(dá)成一項(xiàng)協(xié)議，計(jì)劃將13億美元的總計(jì)息及債務(wù)性質(zhì)負(fù)債股權(quán)化，達(dá)到境外債務(wù)大量去杠桿化，同時通過增量資金對現(xiàn)有票據(jù)進(jìn)行回購。債權(quán)人也將獲得8個系列的新美元計(jì)值公開票據(jù)，到期期限將由2022年12月延長2年至6.5年，由此，花樣年再無境外債務(wù)的到期日早于2024年12月。新票據(jù)的利率將介于5%～8%。

??新票據(jù)設(shè)立了現(xiàn)金清繳機(jī)制，花樣年已確定了日后有意出售的若干項(xiàng)目，出售項(xiàng)目所得款項(xiàng)凈額的40%將用于新票據(jù)的現(xiàn)金清繳。

??花樣年在公告中表示，假設(shè)中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場環(huán)境恢復(fù)正常，則公司能夠維持正常業(yè)務(wù)營運(yùn)及項(xiàng)目層面能夠獲得新融資，估計(jì)2023年至2030年現(xiàn)有項(xiàng)目的無杠桿自由現(xiàn)金流（即現(xiàn)金收款減去建設(shè)成本、稅項(xiàng)、地價、銷售、一般及行政開支以及其他開支）將為每年-9億元至160億元。2023年至2030年期間，現(xiàn)有項(xiàng)目的累計(jì)無杠桿自由現(xiàn)金流總額估計(jì)約為400億元至700億元。

??2023年至2025年，花樣年出售項(xiàng)目的所得款項(xiàng)凈額（扣除抵押債務(wù)還款后）預(yù)計(jì)合計(jì)為50億元至70億元。

??至于回購現(xiàn)有票據(jù)的增量資金，該公司也已有了初步計(jì)劃，籌措渠道包括配股，粵民投注入的1億美元借款，以及控股股東曾寶寶提供的0.15億美元借款等。

??花樣年認(rèn)為，此次境外債務(wù)的重組，將為公司提供兩年緩沖期以穩(wěn)定及改善運(yùn)營，而這兩年對確保項(xiàng)目的交付至關(guān)重要。在這兩年里，公司的現(xiàn)金利息開支將大幅減少，現(xiàn)金與短期債務(wù)比率得以提高。

??公告顯示，截至2023年1月13日，花樣年現(xiàn)有票據(jù)的未償還本金額約24.5%的持有人簽署了重組支持協(xié)議。接近花樣年的業(yè)內(nèi)人士透露，這一版的重組方案是該公司與債權(quán)人小組經(jīng)過14個月的溝通談判后敲定的，有這24.5%的持有人帶頭，未來應(yīng)該能獲得更多債權(quán)人的支持。

??紓困的關(guān)鍵一步

??在2021年10月份的那份家書中，曾寶寶曾披露過這次危機(jī)的導(dǎo)火線。2021年9月29日凌晨，標(biāo)普大幅下調(diào)花樣年評級，導(dǎo)致其境內(nèi)外融資交叉嚴(yán)重受限，流動性出現(xiàn)階段性緊張，進(jìn)而引發(fā)了隨后的美元債違約事件。當(dāng)時曾寶寶的態(tài)度是：“事情來了，不逃避；遇到問題，去解決。”

??彼時，房地產(chǎn)行業(yè)的民營房企尚未大面積暴雷，出險(xiǎn)企業(yè)也預(yù)料不到未來的生存環(huán)境會更為惡劣，流動性問題的解決難度將越來越高。

??據(jù)了解，花樣年在2022年1月份就開始接觸外部投資人，最終選擇了粵民投。粵民投的主要工作是促進(jìn)花樣年與債權(quán)人的溝通，幫助該公司制定資產(chǎn)出售計(jì)劃，落實(shí)全面?zhèn)鶆?wù)重組計(jì)劃等。這是一項(xiàng)艱難的工作，從2022年4月份引入粵民投，到這次公布境外債重組方案前，花樣年都未披露有關(guān)債務(wù)重組的實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

??2022年7月，花樣年的一位管理層曾對外表示，自公司遭遇流動性危機(jī)以來，利益相關(guān)方一開始非常焦慮，密集打電話、發(fā)短信、催逼圍、措辭嚴(yán)厲，出險(xiǎn)房企增多后，這些相關(guān)方也轉(zhuǎn)變了態(tài)度，更多的是問候：“在嗎？還在嗎？在做什么？有沒有好消息？什么時候能夠走出來？”該管理層強(qiáng)調(diào)，盡管公司很努力，也把該做的事情做好，但是確實(shí)很難，面臨階段性資金壓力，以及有非常多外部利益相關(guān)方的問題尚未完全解決，需要更多解決問題的時間與機(jī)會。

??在業(yè)內(nèi)看來，此次花樣年能夠與境外債權(quán)人達(dá)成重組協(xié)議，與2022年第四季度以來，國家密集表態(tài)支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展密不可分。而花樣年的成都江山城項(xiàng)目、大溪谷項(xiàng)目也于2022年11月申請并獲得了國開行發(fā)放的保交付低息專項(xiàng)借款。

??從目前來看，花樣年已經(jīng)邁出了紓困的關(guān)鍵一步，但參考其他房企的案例，無論是爭取大多數(shù)債權(quán)人的支持，還是債轉(zhuǎn)股的落地，都仍有不少復(fù)雜工作需要推進(jìn)。

??經(jīng)歷過這一次的危機(jī)，花樣年的發(fā)展策略亦有所調(diào)整，公司內(nèi)部的要求是細(xì)盤家底、顆粒歸倉、精打細(xì)算、量入為出，回歸基本的經(jīng)營邏輯。“去偽存真，結(jié)實(shí)永續(xù)”，是曾寶寶對花樣年2022年上半年工作的總結(jié)，也是該公司未來生存與發(fā)展的方向。