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??物管作為近幾年增長(zhǎng)速度最快的“第二增長(zhǎng)曲線”，在2022年這一年迎來(lái)價(jià)值回歸。

??變化最大的，莫過(guò)于資本市場(chǎng)表現(xiàn)。過(guò)去一年，物業(yè)股價(jià)和估值超跌觸底。

??根據(jù)克而瑞物管監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止2022年12月31日，上市物企股價(jià)均值較年初整體下跌超過(guò)30%，61家上市物企僅有4家企業(yè)股價(jià)較年初或上市首日有所上漲。

??伴隨著股價(jià)下跌，61家上市物企總市值均值下跌26%左右。

??與此同時(shí)，物業(yè)股估值跌至歷史低位，并于2022年10月31日，估值降至歷史最低值，僅為8.44倍。

??在經(jīng)歷了大起大落之后，物管行業(yè)資本市場(chǎng)形成了新的格局。

??物業(yè)板塊與房地產(chǎn)板塊唇齒相依。

??2021年以來(lái)，在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及房企信用風(fēng)險(xiǎn)暴露影響下，房地產(chǎn)板塊持續(xù)下挫，物業(yè)股也隨之下滑。

??2022年，物業(yè)股持續(xù)下探。克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，61家上市物企股價(jià)均值由年初的9.61港元下跌至6.68港元，整體跌幅達(dá)30.47%。

??截止2022年12月31日，61家上市物企股價(jià)較年初或上市首日上漲的物企只有4家，分別為德商產(chǎn)投服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云和華發(fā)物業(yè)服務(wù)，其中德商產(chǎn)投服務(wù)較年初漲幅最高，為10.91%。

??也就是說(shuō)，2022年有超過(guò)9成的上市物企，股價(jià)均較年初或上市首日下跌。

??截止2022年12月31日收盤，61家上市物企每股股價(jià)排在前三位的是萬(wàn)物云、保利物業(yè)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活。

??物業(yè)股下挫，一方面擠去前期物業(yè)股價(jià)泡沫理性回歸，另一個(gè)很重要的原因是受房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)暴跌牽連。

??為提振資本市場(chǎng)信心，物企發(fā)起了多輪自救，包括回購(gòu)、分紅、股權(quán)激勵(lì)，11月份受房地產(chǎn)融資政策“三支箭”等政策提振，物業(yè)股才開(kāi)始觸底反彈。

??市值方面，截止2022年12月31日，61家上市物企總市值較年初上漲的只有8家，其中德商產(chǎn)投服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和華發(fā)物業(yè)服務(wù)市值漲幅排在前三，漲幅均在15%以上。

??61家上市物企中，仍有超八成物企市值較2022年年初縮水。

??其中，碧桂園服務(wù)較2022年初縮水接近700億元，而正榮服務(wù)市值創(chuàng)最大跌幅達(dá)到了83.47%，此外有15家物企市值跌幅超過(guò)50%，年內(nèi)新增的6家上市物企市值較上市首日均出現(xiàn)小幅下跌，跌幅均在10%左右。

??如若剔除今年上市的6家上市物企以及市值增長(zhǎng)的8家物企，47家上市物企年末市值較年初蒸發(fā)了1548億元。

??2022年物業(yè)股暴跌，估值也出現(xiàn)大幅下挫，在經(jīng)歷了歷史最低點(diǎn)以后，年末估值有所回調(diào)，但整體仍處于低位。

??自2014年首家物企上市以來(lái)，物管行業(yè)在資本市場(chǎng)歷經(jīng)價(jià)值初建、資本熱潮和理性回歸的三大代表性階段。

??2021年可以說(shuō)是物管行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，這一年房地產(chǎn)主業(yè)深度調(diào)整影響下，物業(yè)行業(yè)經(jīng)歷快速回調(diào)，2021年初物業(yè)板塊PE均值集中分布在30-40倍，而到下半年估值開(kāi)始掉頭下行，7月底物業(yè)板塊PE首次下滑至30倍以下，下半年P(guān)E均值較上半年縮水近四成。

??進(jìn)入2022年，物管行業(yè)估值并沒(méi)有迎來(lái)實(shí)質(zhì)性改變，反而持續(xù)大幅下挫，并于10月31日，物業(yè)股估值降至歷史最低，僅為8.44倍。

??好在2022年11月，房地產(chǎn)融資政策“三箭齊發(fā)”，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，民營(yíng)房企信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋，這也成為重建行業(yè)信心和物業(yè)股估值修復(fù)的關(guān)鍵。11月1日以來(lái)，物業(yè)板塊PE已由8.74倍回升至10.94倍，物業(yè)股觸底反彈，將有望逐漸回升至合理的估值范圍。

??整體而言，地產(chǎn)穩(wěn)仍是物業(yè)股估值修復(fù)的關(guān)鍵。

??物業(yè)股低迷表現(xiàn)，從側(cè)面壓制了物業(yè)企業(yè)上市的熱情，2022年只有3家物企遞表，6家成功上市，尚有6家物企在排隊(duì)中，目前來(lái)看，物企上市格局已基本形成，民企經(jīng)歷了一段上市高光時(shí)期，未來(lái)央國(guó)企將成為物管行業(yè)上市主力，而資本市場(chǎng)也更加青睞高信用和穩(wěn)定性強(qiáng)的央國(guó)企。

??物業(yè)股估值修復(fù)關(guān)鍵還要穩(wěn)地產(chǎn)，11月以來(lái)受地產(chǎn)板塊政策提振，物業(yè)股估值已出現(xiàn)觸底反彈跡象，后續(xù)隨著房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)、行業(yè)獨(dú)立發(fā)展能力提升，抗風(fēng)險(xiǎn)性增強(qiáng)，物管行業(yè)將有望在隨后逐步回歸到行業(yè)合理的估值范圍。

??不可否認(rèn)的是，物管企業(yè)估值的整體修復(fù)，還將需要很長(zhǎng)一段時(shí)間。