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??地產行業“龍頭”房企萬科的一舉一動備受行業關注。

??12月26日，根據媒體消息，近期萬科企業股份有限公司（以下簡稱“萬科”，000002.SZ）南方區域各個城市公司，正在進行裁員行動。消息中以福州城市公司為例提到，近期通知了約30%~40%的員工，要求在本月月底離職。裁員指標集中分布在設計、工程、開發、維保修等一線部門。近期被裁的人里面，有不少十年司齡的老員工，以及校招生。

??消息表示，各個城市公司都有裁員指標，不同城市公司的裁員額度不一，有的裁員比例有15%，有的裁員比例有30%出頭。就連最為缺人的東莞、深圳等公司，也有10%左右的裁員。裁員的多是基層員工，重點在銷售去化比較艱難的項目，以及貨值有所下降的城市公司。

??對于裁員消息是否屬實的問題，萬科南方區域的一位負責人在回應記者時表示：“該消息是假的，是在造謠。”

??但南方某城市的前萬科員工對記者稱，裁員確有其事，他在2022年10月份被裁員，按照勞動法，公司給予“N+1”個月的工資補償。“裁員的直接原因就是萬科在我們這個城市不再拿地，為了降低人員成本。”

??此次裁員風波指向業績掉隊的萬科南方區域。從近年的財報數據看，萬科南方區域的營業收入占比在萬科整個大盤中正在逐年下降，這源于南方區域囤積數量不少的舊改項目，項目轉化難，影響了銷售業績，進而導致人員流動。

??被爆年底裁員

??根據上述媒體報道，此次萬科南方區域裁員的多是基層員工，重點在銷售去化比較艱難的項目，以及貨值有所下降的城市公司。

??2022年年初的時候，南方區域就進行了一波裁員，主要集中在城市更新公司，后來，年中又陸陸續續優化了部分員工。自此以后，人員補充就比較少，大部分人的工作量都增加了不少。

??上述消息提到，工作量增加，也就意味著考核任務加重了，基礎薪酬沒變的情況下，扣罰還增加了。甚至有好幾個城市公司一把手，故意把員工考核打得很低，以圖再挖掘一下大家的工作潛力。有不少人在這種考核下，2022年早些時候就陸續選擇離開萬科。

??隨著行業利好政策在11月份逐漸加碼，12月16日，郁亮在一次臨時股東大會上表示，現在行業已經從微光變成了曙光。他評價，時隔20年，房地產再次升級為國家支柱產業，政策支持力度超預期。這意味著，郁亮從側面，印證了之前萬科“活下去”“過緊日子”的策略，對萬科來說是有成效的。

??不過，到了年底，裁員仍在部分區域公司進行。上述前萬科員工表示，被裁員的按照勞動法規定給予補償，算下來有一部分人肯定是低于本來應該支付的年終獎的，這也是很多萬科被裁員工感到失望的原因之一。“因為大約年薪里的40%～50%都是在年終獎里體現。”

??他補充道，目前房地產形勢漸好只是針對于外界的聲音，從從業人員來看，整體的修補周期至少要3～5年才能實現真正的軟著陸。

??2022年對整個房地產行業而言十分艱難，即使是行業龍頭萬科也無法避免市場下行的沖擊。12月初，萬科發布了2022年11月銷售及近期新增項目情況簡報。2022年11月，萬科實現合同銷售面積207.4萬平方米，合同銷售金額304.4億元，同比減少29.46%。

??2022年1～11月，萬科累計實現合同銷售面積2343.1萬平方米，合同銷售金額3772.2億元，同比減少33.14%。

??“掉隊”的南方區域

??對于員工數量超過10萬人的萬科來說，發生部分人員流動也實屬正常。

??記者從萬科北京公司一位在職員工處了解到，該公司并沒有裁員的動靜。這意味著，此次傳出的裁員消息，或只在萬科部分區域內進行。

??裁員的動作或與區域公司的業績表現關系密切。2022年上半年，萬科房地產開發及相關配套業務收入1894.9億元。按區域劃分，上半年萬科南方區域、上海區域、北京區域、東北區域、華中區域、西南區域和西北區域的占比分別為23.16%、33.65%、12.47%、5.89%、7.19%、9.66%和7.80%。

??對比2021年末，南方區域的營業收入比例下跌了3.67個百分點，權益凈利潤所占比例由上年末的22.9%跌至10.55%；而上海區域的營收比例上升了近10個百分點，權益凈利潤所占比例由上年末的35.42%上升至49.95%。

??南方區域的業績掉隊的原因離不開轉化難度較大的舊改項目。9月7日，萬科業務交流會上，萬科南方區域首席執行官孫嘉介紹道，萬科從2006年起在全國范圍內參與城市更新，南方區域目前共有城更項目77個。

??孫嘉表示，城更項目的業務難點包括：項目流程復雜且缺乏標準化，從前期孵化到獲取國土證周期長；改造范圍內房屋產權性質復雜，原住民利益訴求需妥善處理；相關政策存在不確定性；業務模式可復制性差。

??舊改已經成為萬科南方區域重點發力的業務領域之一，2021年上半年廣州萬科總經理李升陽調任南方區域城市更新公司總經理，希望李升陽能牽頭突破。根據合一城市更新統計數據，萬科在深圳的舊改立項土儲規模近152公頃，但舊改轉化需要較長時間。

??這也使得萬科南方區域在銷售業績上難言出色：以2021年上半年為例，該區域貢獻銷售721.6億元，占集團總銷售比例20.4%，低于上海區域與北方區域。

??此外，南方區域的新增項目也有所降低。2021年萬科累計新增獲取項目152個，同比減少16個，拿地權益價達到1568.98億元，同比增長13.57%。按幾大區域來看，孫嘉所管理的南方區域新增23個項目，同比減少4個，僅占集團總項目個數約15%。

??尤其是大本營深圳，自2017年以來萬科在深圳新增獲取的項目數量只有10個，低于北上廣三大城市；其中除了深圳灣超級總部基地項目、西鄉A122-0371項目（尖崗山項目），其余大多是舊改項目轉化而來。

??郁亮曾對南方區域評價為“對銷售及回款不滿意”，以及“雖然做得還不夠好，但是非常努力”。南方區域何時能從萬科內部“突圍”，還有待觀察。