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??奧園健康生活集團有限公司（以下簡稱“奧園健康”，03662.HK）第二次被擺上了貨架。

??12月6日，中國奧園發布了一份名為《公開招標承投購買奧園健康生活集團有限公司全部已發行股本的29.9%》的文件，透露將轉讓其所持的奧園健康29.9%股份，招標截止日期為2022年12月19日。

??去年11月，中國奧園就曾表示考慮出售奧園健康的若干附屬公司權益，當時奧園健康二股東——無極資本表達了不同意見。無極資本提出，希望能夠整體出售奧園健康的股權，且通過競爭招標的形式。目前看來，此次公開招標已滿足了二股東此前的訴求。

??值得關注的是，招標文件強調投標者必須是國家或政府擁有和控制的實體，放在中國奧園正籌劃引入國企戰投的背景下，這一要求難免引發猜想。12月7日，中國奧園內部人士表示，轉讓奧園健康股權是希望加速引進國企戰投，并推動中國奧園、奧園健康盡快復牌。

??中國奧園擬讓渡控股權

??招標文件顯示，奧園健康此次擬轉讓股本中約2.17億股、每股面值0.01港元的普通股，相當于截至招標文件日期奧園健康全部已發行股本的29.9%，賣方明興有限公司為中國奧園的全資附屬公司。

??買方須在投標書獲賣方接納的當日支付500萬港元的臨時訂金，在簽訂正式合約時支付購買價的20%，待合約完成時支付購買價的余下結余。而賣方不一定接納出價最高的投標書。

??投標者需符合不少要求，比如，買方須與中國奧園或其指定成員公司訂立受中國法律規管的戰略合作協議，內容有關在中國奧園滿意的程度進行舊城改造項目。而且，投標者必須提供相關的核證副本，證明自己是由國家或政府全部或部分擁有（不少于30%）或控制的實體。

??奧園健康目前的實控人為郭梓文，其持有4.005億股，持股比例為55.15%。出售29.9%股權，相當于將大股東之位讓了出去。

??2021年11月，市場曾經傳聞郭梓文計劃轉讓其所持的奧園健康55.15%股權，報價30億元。隨后，中國奧園發布公告，表示奧園健康正與若干獨立第三方就可能出售提供物業管理及其他相關服務的若干附屬公司的權益進行初步討論，尚未就可能交易訂立任何條款或具體協議。

??在那之后，關于奧園健康的股權交易便再無確切消息傳出，該公司于今年4月1日停牌，停牌前的股價為1.86港元，市盈率(TTM)約3.5倍，總市值13.51億港元。

??截至目前，奧園健康仍未發布2021年的年報。2021年上半年，該公司錄得10億元的收入，同比增長83%，凈利潤約1.9億元，同比增長66.3%，毛利率約34.6%，凈利率約18.5%。截至2021年6月底，其在管面積約0.55億平方米，同比增長178%，合約面積約0.84億平方米，同比增長82%。在管項目(含案場)454個，其中案場服務項目106個，住宅項目247個，非住宅項目101個。

??意向買家鎖定國資背景

??在第一次籌備股權轉讓時，奧園健康遇到了一些阻礙。當時持股約7%的二股東無極資本發出了一份公開信，認為奧園健康的市值反映其基礎業務被大幅度低估，建議董事會為公司展開透明的競爭招標，目的是將公司出售給愿意支付比公司當前股價有適當溢價的潛在收購者，從而恰當地反映業務的真實價值。

??無極資本表示，截至2021年11月5日，奧園健康2020年至2021年財政年度的市盈率為5.2倍，而同期其他物業公司的平均市盈率則為27.3倍，當時物業管理行業的并購估值超過市盈率的10倍，比奧園健康的交易倍數存在明顯的溢價。

??那份公開信發出后，奧園健康在資本市場的價值并未得到重估，股價依然保持下行趨勢，停牌前的市盈率已低至3.5倍。對于本次的股權轉讓是否能投贊成票的問題，中國房地產報記者聯系了無極資本位于香港的辦公室，但電話無人接聽。

??過去的一年多時間里，有部分物業上市公司曾洽購過奧園健康。其中一家公司的高管對中國房地產報記者表示，去年曾談過奧園健康的收購，但因為所涉條件較為復雜，雙方談不攏就沒有再推進了。如今奧園健康拿出29.9%的股權，“我們應該也不會參與了，股權比例沒有突破30%無法控股、無法并表，若要并表的話還要進行要約收購，很麻煩，交易和盡調問題也很復雜。”

??從奧園健康此次設置的股權轉讓比例和招標條件來看，大概率已有意向的買家。就國資背景這一要求，目前具備條件的買家并不多，之前雖然也有廣州的國企接觸過中國奧園，但一路堅持下來且保持密切交流的只有那家山東國企。據知情人士透露，山東國企頗為看好中國奧園在粵港澳大灣區的城市更新資源。

??奧園健康董事會主席郭梓寧曾在2021年8月的業績會上披露中國奧園的城市更新項目儲備情況。他表示，中國奧園在10多年前就開始涉足城市更新，手上持有70多個項目，而且99%集中在粵港澳大灣區，這些項目轉化后的可售貨值約7500億元。

??而奧園健康也在2021年5月與奧園城市更新集團達成了戰略合作關系，為后者主導的城市更新項目提供前期策劃及后期運營等服務。根據合作協議，奧園城市更新集團的優質土地儲備會逐漸轉化為奧園健康的管理面積，預計可為其新增管理面積超千萬平方米。

??因此，此次買方被要求與中國奧園簽訂戰略合作協議，開發城市更新項目，也在情理之中。