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??11月24日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“雅居樂”，03383.HK）與路勁為常州市3個合作項(xiàng)目的歸屬做了新安排，路勁獲得其中2個項(xiàng)目的100%股權(quán)，另外1個項(xiàng)目則歸雅居樂全資所有。

??這兩家公司早在2018年就結(jié)成了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，但伴隨著項(xiàng)目開發(fā)接近尾聲，“分家”也成了意料中事。今年9月份，雅居樂就已將濟(jì)南市2個合作項(xiàng)目的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了路勁。

??11月28日，雅居樂方面對中國房地產(chǎn)報記者表示，此次交易涉及的3個合作項(xiàng)目基本已交付或處于尾盤，與路勁解除合作，是為了更好地進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)營。

??今年前三季度，為了改善流動性、應(yīng)對到期債務(wù)，雅居樂轉(zhuǎn)讓了廣州、重慶等地地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。而10月份以來，伴隨著債務(wù)壓力的緩解以及融資環(huán)境的改善，該公司將更多的精力放在了新增融資上，除了在本月完成約7.83億港元的配股外，目前還在積極推進(jìn)增信發(fā)債工作。

??3個項(xiàng)目劃分歸屬

??根據(jù)路勁發(fā)布的公告，在11月24日當(dāng)天，該公司與雅居樂簽訂了退出協(xié)議，雙方同意解除位于常州市3個房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合資企業(yè)。

??協(xié)議涉及3個項(xiàng)目公司，其中，項(xiàng)目公司A由路勁和雅居樂各持股50%，項(xiàng)目公司B的股權(quán)結(jié)構(gòu)是路勁持股51%，雅居樂持股48.91%，項(xiàng)目公司C則由路勁、雅居樂分別持股49%、50.88%。

??具體的安排是，路勁向雅居樂收購其在項(xiàng)目公司A和項(xiàng)目公司B中的股權(quán)，將這兩家公司變?yōu)槿Y附屬公司，總代價約4.23億元。雅居樂則向路勁收購項(xiàng)目公司C的49%股權(quán)，總代價約為4.28億元。

??這3個項(xiàng)目都已經(jīng)接近開發(fā)尾聲，項(xiàng)目公司A、項(xiàng)目公司B分別為國仕九禮項(xiàng)目、城市萬象項(xiàng)目的開發(fā)主體。前者總建筑面積約為14.6萬平方米，其中約13.2萬平方米已售出，目前僅剩少量住宅及商業(yè)單位及停車位待售。后者25.8萬平方米的總建筑面積中已售出24.6萬平方米，只剩少量停車位仍待售。

??項(xiàng)目公司C開發(fā)的是棠頌項(xiàng)目，33.5萬平方米的總建筑面積售出了30.7萬平方米，少量商業(yè)單位及停車位仍待售。

??路勁在公告中透露，這次交易將錄得約0.21億元的虧損凈額，主要是因?yàn)橘u給雅居樂的股權(quán)有約0.22億元的折讓。但該公司認(rèn)為這筆買賣還是值得做，因?yàn)樗骓?xiàng)目大部分已預(yù)售，解除合資企業(yè)可以讓雙方在管理項(xiàng)目剩余物業(yè)方面有更大的靈活性，而這是中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的常見操作。

??雅居樂與路勁已經(jīng)有超過5年的合作歷史，最早可追溯至2017年10月，雙方約定共同開發(fā)濟(jì)南市的龍科機(jī)電地塊。2018年7月，兩家公司在廣州簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，對雙方均認(rèn)可的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行合作獲取、合作開發(fā)、共同獲益、實(shí)現(xiàn)共贏。

??從目前來看，這兩家公司的合作項(xiàng)目都已到了尾盤階段，進(jìn)行權(quán)屬劃分有利于加速清盤。今年9月份，雅居樂已經(jīng)以約6.8億元的代價向路勁轉(zhuǎn)讓了濟(jì)南市2個合作項(xiàng)目的股權(quán)，項(xiàng)目的建設(shè)也都已經(jīng)大部分完工。

??配股、發(fā)債等融資風(fēng)口來

??在2022年的前三季度，面對緊鎖的融資水龍頭和疲弱的市場銷售，要維持資本市場信用、償付到期債務(wù)，民營房企的可選項(xiàng)并不多，資產(chǎn)變現(xiàn)是籌措資金的主要路徑。雅居樂也不例外，從1月份便開始著手這項(xiàng)工作，包括以18.43億元出售廣州亞運(yùn)城26.66%的股權(quán)給中國海外發(fā)展，以約10億元的價格向中海宏洋轉(zhuǎn)讓位于徐州市和義烏市的3個項(xiàng)目，將重慶的4幅土地以約7.64億元的價格出售給首創(chuàng)置業(yè)。

??除了地產(chǎn)項(xiàng)目的變現(xiàn)外，雅居樂還向海螺創(chuàng)業(yè)轉(zhuǎn)讓了6家環(huán)保公司的股權(quán)，總計17.9億元，并出售了4900萬股雅生活股份，獲得約3.43億港元的現(xiàn)金。

??壯士斷腕般的果斷動作增加了雅居樂的現(xiàn)金流彈性，也為該公司保住了零違約的良好口碑。據(jù)統(tǒng)計，2022年以來，雅居樂通過資產(chǎn)出售回籠了超過60億元的現(xiàn)金，而償付的到期債務(wù)總額超過200億元。僅僅是上半年，該公司的總借貸金額就較2021年末減少了137億元，8月份又償付了3筆總額50多億元的到期債務(wù)，10月份繼續(xù)兌付15.93億元境內(nèi)非公開發(fā)行公司債和9.5億元的應(yīng)收款A(yù)BS。

??對比前三季度和近期的資產(chǎn)出售情況，可以發(fā)現(xiàn)，此前雅居樂轉(zhuǎn)讓的地產(chǎn)項(xiàng)目除了土地外，大多為在售項(xiàng)目，條件優(yōu)越。而伴隨著償債事項(xiàng)的順利推進(jìn)，該公司套現(xiàn)的迫切性已有所下降，處理的項(xiàng)目以尾盤為主。

??此外，融資窗口對民營房企的再次開放，也讓雅居樂有了更多回旋的余地。11月1日，交易商協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會聯(lián)合中債增進(jìn)公司召開座談會，雅居樂成為了列席的21家民營房企之一，進(jìn)入第二批增信發(fā)債名單。該公司透露，目前正在加快推動債券發(fā)行工作。

??資本市場的利好更為直接，11月16日，在股價連續(xù)3天大漲后，雅居樂宣布以先舊后新方式配售2.95億股股份，融資凈額約為7.83億港元。

??不過，這一波對民營房企的融資支持政策的落地效果也仍有待檢驗(yàn)。惠譽(yù)在11月28日發(fā)布的報告中表示，中國銀行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)于11月出臺了提振房企和建筑企業(yè)外部融資的有力支持政策，預(yù)計中資民營房企的流動性在未來數(shù)季度或會改善，但政策的效果將取決于具體落實(shí)情況，因?yàn)殂y行可能因風(fēng)險考量而不愿向民營房企全額度提供貸款。

??據(jù)了解，11月23日以來，多家國有銀行與十余家房企達(dá)成合作協(xié)議，已披露的意向性授信額度超過1萬億元，但覆蓋的民營房企仍是屈指可數(shù)。