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??很多人沒有留意,在11月19日長沙最新的土地拍賣交易中，一家名為嘉臣道的項目公司拿下了[2022]望城區041號用地。這幅地塊出讓面積不大，僅約8220平方米，成交總價7398萬元，折合樓板價5000元/平方米，不過卻是當前市場下大多開發商不太敢涉及的純商業地塊。

??嘉臣道項目公司背后的操盤手正是被稱為“行業黑馬”的宸嘉發展，目前在長沙月亮島板塊開發唯一在售的一線臨江豪宅宸嘉·嘉臣道，這個純新盤上月甫一入市即觸發了搖號機制，成了今年長沙樓市罕見的搖號高端項目，并摘得長沙市大平層項目當月網簽套數、金額雙冠。11月再次加推，一共實現銷售額9億元，創長沙豪宅銷售紀錄。基于此，嘉臣道項目公司此刻的拿地補倉順理成章。

??在行業下行通道中，一眾知名房企紛紛偃旗息鼓，這家成立不久的民營房企橫空出世，除了長沙還廣泛布局上海、深圳、成都、武漢等全國高能級城市。關于它的背景和逆勢崛起的原因，充斥著一些隱隱綽綽的傳聞，不過，眾說紛紜之余，真實答案卻在空中飄蕩。

??房企高管的創業驅動

??成立于2020年11月3日的宸嘉發展滿打滿算兩年有余，卻在今年6月上海首批集中供地中爆得大名。彼時，宸嘉發展聯合體以63.7億元競得單價最高的普陀長風社區地塊，在2022年上半年的房企拿地排行榜中躋身前20，引發業界嘩然。

??從時間軸看，宸嘉發展成立之際，房地產行業推出“三道紅線”僅過去兩個多月，樓市已開始進入下行通道。卻在短短兩年設了上海區域、深圳區域、湖北區域、成都區域4個區域公司和一個項目管理中心，業務范疇包括不動產投資開發、全過程代建管理、商業運營、物業管理。這給這家新公司平添了一絲神秘的色彩。

??一個顯著的特點是，目前宸嘉發展的管理團隊有一眾出身知名央企中海地產的前高管，包括崔帥、郭斌、梁飛等，他們均在宸嘉發展中擔任要職，看上去，宸嘉發展的誕生跟近年來新成立的房企押著相同的注腳。

??房企明星職業經理人創業并不鮮見。近的有朱榮斌。今年3月這個明星職業經理人的輝煌樣本成立榮宇建設（廣州）有限公司。追隨創業者不乏中海、陽光城原來的一些舊部。在借助薔薇資本的力量后，首個項目接盤了雅居樂清水灣部分地塊。

??跟宸嘉發展更類似的是華之門。華之門的董事長、首席執行官葉挺歷任上海萬科商用資產管理有限公司總經理、印力集團副總裁兼上海公司總經理。創始合伙人還包括顏曉春和黃雅群等，均在萬科有過豐富的從業經驗。半個多月前，華之門資本聯合新加坡政府投資公司GIC以17.55億元在徐匯華涇華之門拿下了一幅綜合地塊，總開發體量超過81萬平方米，包括了商業、辦公、酒店、住宅、教育與社區服務等各類業態。

??在房地產行業下行周期，很多明星職業經理人選擇了創業之路，這些有著專業的開發能力、資源整合能力、企業戰略決策能力的地產“老炮們”，在資本的加持下，掀開新的人生篇章。宸嘉發展也是如此。

??一位知情人士透露，宸嘉發展的誕生主要是這幫中海高管的創業驅動，在這幫高管有了創業想法之際，恰好他們之前累積的金融資源送來了“橄欖枝”，通過私募投資方式形成了一個資金支持平臺。

??金風玉露一相逢，這幫房地產開發的專業老炮籌謀獨立創業，一個全新的地產公司宸嘉發展應運而生了。

??一個意想不到的良機

??成立的短短兩年內，宸嘉通過公開市場拿地、參與城市舊改、為金融機構提供專業代建服務等逐漸展露頭角，同時也與部分金融債權人聯手接盤出險房企的優質項目，通過專業運作，紓困解難。

??在行業風雨飄搖之際，逆勢而起，“黑馬”宸嘉發展的成色引發的猜測如影隨形。

??宸嘉發展內部人士透露，一些金融機構確實對公司的快速發展支持很大，但讓人意想不到的是，真正讓其得以超常規速度發展的是乘上了行業下行的東風。該人士表示：“當時我們籌備創業募集的這些資金要完全在公開市場買地，買一兩塊也就差不多了，早就啞火了，畢竟房地產是一個重資產行業，開發周期很長。”

??始于2020年四季度壓降房企杠桿的“三條紅線”和限制銀行房地產信貸的“兩條紅線”讓整個行業步入下行周期，也給輕裝上陣的新晉房企一個意想不到的良機。

??行業下行之際，很多房企暴雷了，包括一些金融機構的債權，承接的項目也暴雷了，很多資產公司收購的不良資產和暴雷地產公司都在處置相關項目，讓宸嘉發展有機會用專業眼光挑選一些能賺錢的好項目，這些大都是當地比較核心位置的項目。宸嘉發展通過靈活的合作模式，比如承債式收購、代建開發等，每個項目用適量的啟動資金就可以覆蓋。

??這家新成立兩年的公司迅速走上正軌，規模、回報情況各方面都相當不錯的秘密就隱藏其中。

??運營是核心競爭力

??偉大的教員說過：雞蛋因得適當的溫度而變化為小雞,但溫度不能使石頭變為雞子,因為二者的根據是不同的。歸納起來就是說：內因是事物發展的根據,外因是事物變化發展的重要條件,外因通過內因起作用。

??宸嘉發展的故事是一幫央企高管自立門戶，專業“地產老炮”創業獲得了資本的加持，恰逢行業下行遍地機會，反而給輕裝上陣的它以超速發展機會。

??不過，發展加速度的源頭還在于，宸嘉發展從創立初期秉承的初心和使命。

??“之前行業盛行做大規模，難免品質下滑，我們成立的初心不想做規模，不想做榜單，本著有一個項目是一個項目的心態，一步一個腳印的往前去做。當時我們提出了客戶優先、產品優先、利潤優先的三原則。”一位宸嘉發展的高管表示。

??在規模和產品精細度，行業屬性與文化內涵之間的選擇中，宸嘉發展選擇了后者。也就是說，挑選到物美價量的項目，打造有競爭力的產品，后期的運營開發才是宸嘉發展的核心競爭力所在。

??以宸嘉發展推向市場的第一個項目武漢宸嘉100為例，這個被稱為華中第一豪宅的商業綜合體項目，總建面約60萬平方米，共包含4大板塊：嘉佰道（住宅）、嘉佰軒（商辦）、嘉佰匯（商業）以及一座高度達388米的超高層寫字樓。

??拿到這個項目之后，宸嘉發展對方案設計進行了修改，沒有一味追求高度和空間的實用性，而是對比了武漢最高的周大福金融中心的高度，適當降低了辦公樓和酒店的高度，讓整體建筑輪廓更為和諧統一。

??此外，還對兩個主塔樓的建筑輪廓與朝向調整，提供更為豐富的沿江形象，最大限度地利用江景資源。還在業態分布上做了相應調整，引進華中首家美高梅酒店調整到超高層寫字樓的最高處，擴大了裙房面積，增加酒店宴會功能，中低區作為辦公功能，另外一棟塔樓（嘉佰軒）調整為商辦功能。改造后優化了平面布局，不僅提高了得房率也加大了江景面，使之更為合理。

??據悉，宸嘉發展多位核心管理層均是搞設計出身，對于做好產品品質有相當的追求，這讓其產品在市場上贏得了競爭力。

??在專業化的調整改造之下，嘉佰道的的銷售火爆，取得2021年1-10月、2022年1-10月武漢千萬級大平層雙榜首的成績。異曲同工的是長沙月亮島板塊的宸嘉·嘉臣道項目，首次開盤勁銷5億元、去化率90%、觸發搖號機制、均價達約1.7萬元/平方米。

??“在樓市下行行情下，價格賣的這么高、賣的這么火，真正打動客戶主要靠產品力。市場下行，很多房企不愿花費更多成本去打造產品。我們輕裝上陣，恰恰去投錢在產品上，去踐行我們的企業使命，提升美好生活品質。加之采用了項目開發全景展示的方式，良好的營銷宣傳，專業的現場管理，去打動客戶。”宸嘉發展相關人士介紹。

??看起來，良好的銷售回款讓這家新公司走在良性發展的上升道路中。