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??在房企融資政策真正發(fā)揮效力之前，促使債務(wù)展期或置換仍然是房企應(yīng)對流動性壓力的主流選擇。

??11月18日晚間，德信中國控股有限公司（以下簡稱“德信中國”，2019.HK）發(fā)布公告稱，擬將其2022年到期的9.95%優(yōu)先票據(jù)進(jìn)行交換要約，該票據(jù)尚未償還金額約3.48億美元。這也是德信中國目前存續(xù)的唯一一筆美元債券。

??根據(jù)公告，德信中國將就至少約3.13億美元或現(xiàn)有票據(jù)未償還本金額的90%開始交換要約。現(xiàn)有票據(jù)的交換要約于2022年11月18日開始，并將于11月30日下午4時(shí)（倫敦時(shí)間）屆滿。

??若交換要約順利完成，德信中國將發(fā)行于2024年到期的美元優(yōu)先票據(jù)，新票據(jù)將于2022年12月3日或前后在新交所上市，將按最低每手買賣單位15萬美元進(jìn)行買賣。

??德信中國在公告中表示，在不利的市場狀況及疫情復(fù)發(fā)的背景下，公司今年前6個(gè)月的未經(jīng)審核合約銷售總額較2021年同期減少約55.0%。公司預(yù)計(jì)2023年房地產(chǎn)行業(yè)的市場狀況仍將承壓。而且，今年7月初的斷供潮之后，政府及銀行對預(yù)售資金的監(jiān)管進(jìn)一步趨嚴(yán)，“保交樓”已然成為穩(wěn)民生的前提。

??德信中國方面在回復(fù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)也表示，此次將旗下美元債進(jìn)行交換要約就是為了響應(yīng)政策號召，集中有限資源優(yōu)先用于“保交付、保品質(zhì)”，這樣才能保障購房者、債權(quán)人、員工在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。

??德信中國認(rèn)為，該交換要約若順利完成，可改善公司的財(cái)務(wù)狀況，延長公司的債務(wù)期限及改善公司的現(xiàn)金流。倘若交換要約未能成功完成且公司無法延長現(xiàn)有票據(jù)的到期日，則公司可能需要考慮其他債務(wù)重組方式。

??唯一存續(xù)美元債提出交換要約

??在德信中國公告美元債交換要約之前，關(guān)于其債務(wù)問題就已經(jīng)在網(wǎng)上發(fā)酵。

??11月16日，有消息稱，德信中國計(jì)劃對旗下唯一存續(xù)美元債“2022年12月到期9.95%優(yōu)先票據(jù)”進(jìn)行交換要約，已與部分債券持有人進(jìn)行溝通，展期方案未最終確定。同時(shí)，網(wǎng)上流傳出一封來自投資人的《給德信中國胡老板的一封公開信》（以下簡稱“公開信”），內(nèi)容顯示，境外部分投資人不同意對2022年12月3日到期的美元債進(jìn)行展期，表示已經(jīng)開始聘請律師團(tuán)隊(duì)，并做了呈請清盤的準(zhǔn)備。

??不過，這一傳言并未得到德信中國方面的證實(shí)。彼時(shí)，在中國房地產(chǎn)報(bào)記者采訪時(shí)，德信中國方面表示“一切要以公告為準(zhǔn)”。

??時(shí)隔兩日，11月18日，德信中國便發(fā)布公告，稱對旗下唯一一筆存續(xù)的美元債提出交換要約。

??德信中國給出的交換條件是，每1000美元債券本金將獲得25美元現(xiàn)金支付、97.5%的本金即975美元交換為2024年到期的公司美元優(yōu)先票據(jù)新票據(jù)，11月25日前完成投票有5美元現(xiàn)金作為同意費(fèi)。利息則分兩部分，應(yīng)計(jì)利息的50%于結(jié)算日（2022年12月2日或前后）支付，另外50%于結(jié)算日起6個(gè)月內(nèi)支付。

??對于網(wǎng)上流傳的公開信，一位接近德信中國的相關(guān)人士表示，對美元債交換要約提出反對的僅是個(gè)別債權(quán)人，從目前來看，多數(shù)債權(quán)人比較理性。

??實(shí)際上，債務(wù)置換和展期已經(jīng)成為當(dāng)下房企解決流動性問題最普遍的方式，有利于房企進(jìn)行債務(wù)管理，以時(shí)間換空間。據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月16日，約有40家房企已經(jīng)完成債券展期，總金額約合人民幣1505.3億元。

??此外，11月11日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布“金融16條”支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，當(dāng)中提及：對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資，在保證債權(quán)安全的前提下，鼓勵金融機(jī)構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商，積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款等方式予以支持，促進(jìn)項(xiàng)目完工交付。這也意味著，合理展期已成為監(jiān)管層鼓勵的債務(wù)解決方式。

??集中有限資源保交付、保經(jīng)營

??作為“浙系房企四小龍”之一，德信中國一直根植于浙江，主要專注于住宅開發(fā)、商業(yè)和綜合性物業(yè)的開發(fā)、運(yùn)營及管理，是一家老牌浙系房企。

??1995年，德信中國的前身德信地產(chǎn)在浙江湖州市德清縣成立，從此進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。2005年，德信中國將總部遷至杭州，2019年德信中國在香港聯(lián)交所主板上市，2021年7月旗下物業(yè)板塊德信服務(wù)也登陸港交所。

??上市為德信中國的發(fā)展提供了契機(jī)。彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然以規(guī)模論英雄，因此在德信中國登陸港交所時(shí)，公司曾立下“三年之約”：爭取三年時(shí)間跨入“千億陣營”。但隨后疫情暴發(fā)、房地產(chǎn)市場下行、融資監(jiān)管政策收緊等一系列因素影響下，德信中國的銷售業(yè)績也受到明顯沖擊。

??據(jù)德信中國近期披露的未經(jīng)審核運(yùn)營數(shù)據(jù)顯示，10月公司實(shí)現(xiàn)銷售額30.1億元，較去年同期的51.7億元下降41.78%。今年前10個(gè)月，公司實(shí)現(xiàn)累計(jì)合約銷售額約305.5億元，較去年同期的622.7億元下降50.94%。

??實(shí)際上，在已有民營房企暴發(fā)債務(wù)危機(jī)的2021年，德信中國還在逆勢加倉，公開資料顯示，其全年合計(jì)取得32幅地塊，新增總建筑面積約581萬平方米，其中67%新增土地儲備位于一二線城市。

??但隨著銷售市場持續(xù)疲弱，加上融資端持續(xù)未有新增融資流入，德信中國于今年以來也開始遭遇流動性壓力。

??“相比一些早就‘躺平’的房企，德信中國算是民營房企中堅(jiān)持不躺平的企業(yè)之一。”據(jù)上述接近德信中國的相關(guān)人士表示，在唯一的一筆美元債提出交換要約之前，德信中國一直堅(jiān)持按時(shí)兌付境內(nèi)境外各項(xiàng)債務(wù)，且保持境內(nèi)外未新增貸款。

??德信中國方面也表示，此次選擇將美元債提出置換也是在當(dāng)前行業(yè)環(huán)境下做出的市場化舉措，同時(shí)也是響應(yīng)政策號召，集中有限資源優(yōu)先用于“保交付、保品質(zhì)”，只有這樣才能保障購房者、債權(quán)人、員工在內(nèi)的所有利益相關(guān)方的權(quán)益。

??據(jù)德信中國方面透露，公司至今沒有任何逾期交房，今年以來，已累計(jì)交付24批次約20000套房，100%如約交付。此外，相比部分房企，公司還有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為企業(yè)經(jīng)營做背書。目前的貨值較大，以長三角為主，2022年累計(jì)可售貨值有800億元，2022年年底已推未售近300億元，供貨均以長三角為主。

??據(jù)德信中國相關(guān)人士介紹，今年以來，德信中國一直積極通過加快資產(chǎn)處置，存貨變現(xiàn)，組織優(yōu)化等措施開源節(jié)流，同時(shí)積極與政府銀行溝通拓展融資渠道，用時(shí)間換空間，逐步“回血”，應(yīng)對行業(yè)環(huán)境下短期流動性壓力。

??此外，德信中國積極處理低流轉(zhuǎn)的項(xiàng)目，回流資金；而作為浙江房協(xié)會員單位，德信中國在地方AMC紓困計(jì)劃、境內(nèi)擔(dān)保融資等方面也預(yù)計(jì)能得到不少助力。近期，德信中國也參與了交易商協(xié)會召開的民營房企融資座談會，公司也正積極溝通，力爭借助中債信用增進(jìn)公司做擔(dān)保發(fā)債。

??但德信中國也表示，雖然公司積極穩(wěn)定經(jīng)營，但部分政策端的利好傳導(dǎo)落地，尚需時(shí)日。