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??去年10月，評級機構忙著下調房地產企業評級，而今年10月，評級機構則忙著撤銷房地產企業評級。這一年時間里，開發商們經歷了行業深度調整的陣痛，從評級下調到撤銷，與其說是房企的博弈，不如說是房企開始學會自我保護，并在當下與評級“斷舍離”。

??10月24日，復星國際在其官網聲明，已于2022年10月12日正式通知穆迪，終止與其就評級服務的商業合作，并從當日起停止向其提供相關信息。在復星國際終止與穆迪的合作前，穆迪曾于9月30日、8月23日以及6月14日對其有過下調評級行為。

??除了復星國際，10月初至今，融創中國、中國恒大、景瑞控股、佳兆業集團、紅星美凱龍以及富力地產先后被穆迪、標普撤銷評級。

??若將時間線拉長，去年下半年至今，標普、惠譽和穆迪至少撤銷了約70家開發商的評級，其中不乏身為示范性房企的旭輝控股和新城發展。

??在一位民營房企證券人士看來，在政策收緊、市場下行的背景下，房企融資整體受到明顯制約，加上目前房企銷售困難加劇，現金流風險增加，評級機構基于對內房企業的悲觀預期較為頻繁的下調房企評級，但這樣也有可能造成“誤傷”，尤其是當下行業正處于弱復蘇的態勢中，這種無差別下調評級可能不利于行業信心恢復，尤其是對一些經營尚可的企業來說打擊很大。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜分析稱，房企放棄評級也就意味著放棄在公開市場發債融資的機會，而這本來也是當今企業在現實情況下無法實現的事情，所以放棄評級也就等于減輕了維護評級的負擔。從這個角度出發，對這些評級機構來說，房企紛紛放棄評級也將使他們流失一大批客戶。

??70家房企撤銷評級

??評級下調是房企主動申請撤銷評級的導火索。

??去年10月，有29家房企在一個月之內遭穆迪“狙擊”評級下調。尤其是當年10月18日、19日，穆迪集中下調20家房企評級，富力地產、佳兆業、禹洲集團、建業地產、陽光城等房企均在列。此后，三大國際評級機構便開始頻繁下調內房企業評級。

??公開報道顯示，自去年下半年以來，三大國際評級機構下調參評房企評級或展望高達250次，且被下調的對象除了已經出險的房企，不少被列為示范企業的民營房企也在其中，例如旭輝控股、新城控股。

??10月21日，標普將中駿集團的長期發行人信用評級從“B-”下調至“CCC+”。同時，標普將公司未償高級無抵押債券的長期發行評級從“CCC+”下調至“CCC”。據標普表示，下調中駿集團評級，是因為其認為公司的合資伙伴傳染風險增加。

??10月18日，穆迪報告稱，將旭輝集團的企業家族評級由“B3”下調至“Ca”，展望維持“負面”，并將其高級無抵押評級由“Caa1”下調至“C”。

??5月16日，穆迪將新城控股家族評級(CFR)從“Ba1”下調至“Ba2”，其高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”，以及將新城環球有限公司發行并由新城提供擔保的債券的有支持高級無抵押評級從“Ba2”下調至“Ba3”。

??一般而言，企業信用評級是綜合考慮資產變現能力、籌資能力、償債能力、履約能力等多維度能力后對企業做出的不同等級的評定。

??“在我國告別房地產依賴，消化房地產泡沫、降低房地產杠桿的過程中，必然會出現債務違約、企業債務風險爆發，甚至一些大的企業走向破產重整的境地。在這個過程中，國際評級機構會對房地產行業風險進行重新評估。”在上述證券人士看來，評級機構調整評級的方式主要是通過評級方法論和相應指標去做出定量的判斷，再加上宏觀環境因素來做出定性的判斷。若房企已經出現了經營數據明顯惡化甚至實質性到期債務違約，則被下調評級無可厚非。但事實上，當前仍然有一些房企雖然經營困難，但并未出現公開市場違約或者明顯的暴雷事件，這樣的房企被頻繁下調評級可能是被無差別下調了。

??對這種無差別下調，部分房企表示不認同，另外部分房企或許是難以承受連續的評級下調帶來的負面影響，不少房企都主動申請放棄評級。

??6月20日，穆迪宣布將海倫堡發行人評級從B2下調至Caa1，債項評級由B3下調至Caa2，展望為負面。對此，海倫堡認為，穆迪并沒有充分了解公司的情況就做出片面結論下調評級，這一觀點和行動不能反映公司當前以及未來經營和財務狀況，因此海倫堡申請了撤銷評級。

??同時，海倫堡還表示，自2021年以來，穆迪多次對房企進行無差別的評級下調，令市場風聲鶴唳。公司認為，這些評級決定主要基于其對中國房地產行業的市場評價和預期過于悲觀的負面看法。

??據中國房地產報記者不完全統計，去年以來，包括中國恒大、弘陽地產、時代中國、大發地產、藍光發展、新力控股、陽光城、祥生控股、佳兆業集團、中國奧園、雅居樂集團、融創中國、龍光集團、金科股份、寶龍地產、中南建設、朗詩地產、中梁控股、中駿集團、合景泰富、海倫堡、旭輝控股等在內的約70家房企均有向三大評級機構提出申請撤銷評級的行為。

??在這些企業中，與標普、穆迪、惠譽三家評級機構均取消合作的企業包括中國恒大、陽光城、中梁控股、中國奧園、佳兆業集團、合景泰富和海倫堡；而世茂集團、融創中國等房企目前僅與三大機構中的某一家保留了合作關系。

??房企評級實質作用降低

??房企放棄評級后有何影響？

??58安居客房產研究院分院院長張波認為，評級結果是對于企業自身信譽和品牌的直接體現，一般來說評級上調或高評級往往給企業會帶來正向效應。當下環境，放棄評級則是向市場釋放出自身或存在問題，并且此類問題可能會對評級產生極大的影響。

??“放棄評級另一方面也會引發房企融資難度加大，因金融機構無法參考更多第三方機構的評級，會對企業財務評判、預付款能力判斷尤其是未來的償債能力產生更為保守的評判策略。”張波表示。

??此前，一位房地產企業創始人評價評級機構時也曾表示：“評級就是對發債有點影響。”

??事實上，國際評級機構的評級主要影響房企境外發債。過去，中國房地產企業為了高速發展往往選擇到國外去發債以支撐國內發展。尤其是最近兩年，政策層面對房企融資進行了收緊和限制，房企融資渠道出現短缺，這樣就催生了房企海外發債熱潮。而在海外發債，信用評級至關重要。

??公開資料顯示，信用評級是一種“公信力產品”，信用評級機構被視為國際貨幣金融體系中至關重要的樞紐之一，掌控著全球債券市場和資本市場的定價權。一直以來，投資者們對三大評級機構較為信任，市場上沒有經過它們認證的債券幾乎無人問津。三大評級機構每一個信用評級，也都意味著房企發行外債的利率水平。

??不過，如今的房地產行業環境已變，出險的民營房企不斷增多，房企忙于處理債務問題無暇他顧，境外融資基本處于暫停狀態。從當前來看，評級的實際作用有所降低。

??上述房企證券人士表示，評級機構頻繁下調企業評級會攪動著資本市場和投資人的情緒，對房企已經失去信任的投資人很可能因為評級波動而讓房企提前還債，引發更為嚴重的違約事件。

??“對于房企來說，如果參與評級會導致評級的結果出現下調甚至是大幅下調，并可能向市場直接釋放出不利信息，則會選擇放棄評級則以暫緩負面情緒發酵的可能性。當然，房企會采取“兩害相權取其輕”的策略，一旦判定放棄評級所引起的負面效應小于繼續參評，那么放棄的現象就會增多，這一點在很多面臨較大流動性壓力的房企側表現尤為明顯。”張波表示，未來隨著房地產行業不斷走向平穩，開發行業的優勝劣汰告一段落后，房企還會重拾評級。