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??2020年疫情之后，物業(yè)管理行業(yè)實現(xiàn)價值重塑迎來上市潮，并在行業(yè)內部催生了更加激烈的收并購。進入2021年，上市物企并購達到頂峰。

??克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年的3.77倍。

??那時候民企在并購市場風光無兩，但隨著物企估值回落，國資物企逐漸逆勢而上，央國企并購也越發(fā)頻繁。

??2022年前三季度央國企并購交易金額占比近6成，其中華潤萬象生活并購三家遞表物企的行為也成為了行業(yè)焦點。

??可以預期的是央國企正成為物業(yè)管理行業(yè)并購市場的主角。

??2021年物企收并購達到巔峰，據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)顯示，2021年全年共有29家上市物企發(fā)起53起并購，交易總金額達355.9億元，為2020年94.3億元的3.77倍。

??不僅是中小型收購事件持續(xù)不斷，2021年物管行業(yè)的整合開始由大中小物業(yè)并立的“春秋時代”進入了大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國時代”，從而將市場爭奪推向白熱化。

??標志性事件便是2021年2月23日碧桂園服務收購藍光嘉寶服務64.62%股份的收購案。一方是在物業(yè)管理行業(yè)內顯得特立獨行又風頭正盛的碧桂園服務，另一方是頭頂中國西部地區(qū)首家登陸港股的物業(yè)服務企業(yè)光環(huán)的藍光嘉寶服務，這筆收購案可以算是中國物業(yè)史上罕見案例，其48.47億元的價格也創(chuàng)下當時業(yè)內的收購記錄。

??從各大并購案的平均交易金額來看，2021年收并購事件的平均交易金額達 6.71 億元，即使除去了碧桂園服務并購藍光嘉寶服務的48.47億元，平均交易金額仍達4.67億元，較2020年1.75億元有大幅提升。

??這在一定程度上也表明了2021年物業(yè)兼并事件中，被收購方的平均規(guī)模比2020年更大。

??2021年收并購總額排名考前的企業(yè)分別為碧桂園、融創(chuàng)、恒大等，基本都是行業(yè)龍頭企業(yè)。

??直至2022年，物業(yè)管理行業(yè)并購市場整體降溫，截止2022年9月23家上市物企發(fā)起39起并購，并購交易總金額為99.7億元，僅為2021年同期（261.32億元）的4成。

??2021年并購市場主力是民營企業(yè)，個別企業(yè)為絕對主力，2022年頭部民企并購意愿減弱。

??具體來看，2021年9月碧桂園服務以不超過100億元收購富力物業(yè)成為迄今為止行業(yè)最大交易額的并購事項。在此基礎上，2021年碧桂園服務在并購市場共投入207.5億元，占年度總交易金額的近六成，成為年內“并購王”。同時，2021年雅生活服務公告披露收購6家企業(yè)，成為年內交易最活躍的投資者。

??雖然2021年碧桂園服務、雅生活服務等頭部民企是2021并購市場的絕對主力。但進入2022年以來碧桂園服務明確表示結束大規(guī)模收并購動作，其首席財務官在今年中期業(yè)績發(fā)布會上表示：“追求規(guī)模的收購在相當一段時間內不是我們的重點，今年沒有大的物管合約的收購計劃。”而雅生活服務、融創(chuàng)服務等企業(yè)也已經(jīng)逐步退出并購舞臺中央。

??與此同時，2022年前三季度央國企并購交易金額占比近6成，華潤萬象生活收購3家遞表物企。從披露并購交易金額來看，2021年全年央國企披露并購交易金額僅3.2億元，占比1%。2022年前三季度披露交易總金額58.5億元，占比近6成。

??2022年華潤萬象生活、招商積余并購頻繁，央國物企已然站在并購市場的中央，華潤萬象生活前三季度將禹州物業(yè)、中南服務、祥生物業(yè)3家遞表物企收入囊中成為行業(yè)焦點。

??2021年以來上市物企紛紛為高規(guī)模增長立下flag，從披露業(yè)績目標來看，企業(yè)在管面積增速普遍保持在30%-50%之間，部分企業(yè)增速設定甚至超過50%，企業(yè)規(guī)模拓展壓力巨大，對于頭部在管面積已經(jīng)較大的企業(yè)而言，拓展壓力更大。

??央國企同樣立下高額業(yè)績目標，如華潤萬象生活提出確保在十四五期末在管面積達到4億平米，中海物業(yè)也表示增長按5年戰(zhàn)略規(guī)劃去推進，即每年要保證5000到6000萬平方米的外拓面積。

　　上市央國物企中除保利物業(yè)、華潤萬象生活儲備面積相對充足外，其余企業(yè)相對較少，較難滿足企業(yè)在管面積增長的需求。不僅如此，受房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，房企銷售放緩，關聯(lián)方面積交付進度也在進一步減慢。

??隨著企業(yè)規(guī)模競速驅動下直拓市場競爭開始趨于白熱化，收并購也成為了物企拓展規(guī)模的優(yōu)質選擇。

??根據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)監(jiān)測，2022年上半年共有43家企業(yè)披露并購資金使用情況，其中民企35家，央國企8家。從企業(yè)并購資金使用剩余情況來看，截至2022年上半年，僅55.8%的企業(yè)剩余并購資金超過1億元，其中民企18家（占民企樣本比例51%）、央國企6家（占央國企樣本比例75%）。

??剩余并購金額超過1億元的6家央國企中，華潤萬象生活最多為54.9億元，越秀服務、保利物業(yè)也在5億元以上。

??對于央國企而言，千萬級標的并購較為普遍，2022年前三季度千萬級標的平均收購對價為5315萬元，央國企在手并購資金依然充足。

　　可以發(fā)現(xiàn)，在地產(chǎn)形勢嚴峻背景下，央國企不僅關聯(lián)方更為堅挺，物企發(fā)展更為獨立，手持剩余并購資金也更加充足，這為央國企物業(yè)的發(fā)展提供了良好的環(huán)境。

??從物企當前上市情況來看，民企是絕對主力，民企經(jīng)歷了一段密集上市期，當前除部分籌備上市企業(yè)外，其余民企上市需求相對較弱，而地方國企、央企因為政策導向，上市需求依然旺盛。

??2020年6月30日召開的中央全面深化改革委員會第十四次會議審議通過了《國企改革三年行動方案（2020—2022年）》，2022年是國企改革三年行動即將收官，國務院國資委副主任翁杰明表示：在國企改革三年行動中，明確提出要通過推動國有企業(yè)的上市以及圍繞上市進行各種改革，國企上市是深化國企改革的重要舉措。

??地方政府也正在推動國企上市進程，如：2022年10月11日，福州市政府發(fā)布《福州市政府高度重視審計整改工作推動國企國資深化改革》，為進一步推動國有企業(yè)市場競爭力，市場化開拓將被納入福州國企考核，加快推進上市國企培育成為重要途徑之一。

??由于歷史原因，央國企旗下物業(yè)企業(yè)普遍較為分散，企業(yè)上市前通常會進行一系列并購整合。招商積余、保利物業(yè)等上市物企上市前均通過整合并購體系內相關資源提高企業(yè)成色，獲取資本市場認可。

??我們同時發(fā)現(xiàn)，在遞表的或待上市的企業(yè)中，珠江城市服務、國貿(mào)物業(yè)等企業(yè)也進行了相關整合并購操作。據(jù)了解，深業(yè)物業(yè)、浙江省直物業(yè)集團、武漢聯(lián)投物業(yè)等更多國企正進行相關整合操作謀求上市。

??2020年至今，物管行業(yè)經(jīng)過了多輪發(fā)展，從大中小物業(yè)并立的“春秋時代”進入大型物企、上市物企之間互相吞并的“戰(zhàn)國時代”，隨著整體物管行業(yè)的資本市場回歸理性，央國企逐漸成為并購市場上的主角。

??在地產(chǎn)形勢嚴峻背景下，物業(yè)管理行業(yè)也難“獨善其身”。企業(yè)業(yè)績壓力、資本市場估值、資金等原因進一步推動了物管行業(yè)企業(yè)收并購。國企上市是深化國企改革的重要舉措，在此背景下，物管行業(yè)央國企上市需求不斷，未來央國企在并購市場或仍將占據(jù)重要地位。