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??地鐵企業正成為當下土地市場上的一股重要力量。

??10月17日，機構統計數據顯示，2022年前9個月，權益拿地金額top100的企業中，有8家地鐵公司上榜，這一數據多于2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數量之和。

??今年上榜的地鐵企業，包括廣州地鐵、廈門軌道交通、深圳地鐵、杭鐵集團、沈陽地鐵集團、合肥軌道交通集團、蘇州軌交集團、南京地鐵集團，拿地總金額為585億元。

??根據機構數據，2021年，拿地金額top100的企業中，有5家地鐵公司上榜，分別是成都軌道交通、廣州地鐵、深圳地鐵、廈門軌道交通、杭鐵集團，拿地總金額為637億元。而在2020年，拿地金額top100的公司中，僅深圳地鐵1家地鐵公司以129億元上榜。

??地鐵建設及運營是地鐵企業的主營業務，但隨著城市土地價格與地下空間軌道交通工程造價不斷高企，“建設靠貸款、運營靠補貼”的非良性循環方式使得我國的城市軌道建設及運維面臨巨大的財政問題。

??北京市眾明律師事務所兼職律師、高級經濟師宋庭敏在受訪時稱，地鐵公司籌措資金，積極或聯合拿地進行地產開發有其資源優勢；而通過土地的長期增值收益來帶動軌道交通可持續發展，也將有利于獲得政策的進一步支持。

??“隱形地主”

??當下的土地市場相比往年，正在底部徘徊。

??即便在央企國企兜底土地市場的背景下，財政部數據顯示，前8個月全國土地出讓收入33704億元，仍較去年同期下跌了28.5%。

??從購入土地的企業來看，2021年上半年進行的首輪集中供地中，土地有53.2%賣給了民企，而到如今民營房企的參與率只有20.8%，近80%的土地被國資房企(央企、國企、地方城投)兜底。

??作為地方國企的重要組成部分，各地的地鐵公司正成為土地市場的重要力量。機構數據顯示，廣州地鐵2022年前三季度拿地金額高達165億元，廈門地鐵拿地砸下了125億元，在全國拿地房企中，排名分別位居第15位、第20位，深圳地鐵則以98億元拿地金額排名第26位。

??此外，杭州地鐵拿地51億元，沈陽地鐵拿地43億元，合肥軌道拿地37億元，這些地鐵公司拿地金額均躋身全國拿地房企百強陣容。

??以賣票為主營業務的地鐵公司參與土地市場，其重要原因是土地開發能帶來豐厚的收益。以深圳地鐵為例，財務數據顯示，2016年以來，深圳地鐵的開發業務就占據其營收的主導地位，占比幾乎超過50%。

??2021年，深圳地鐵營收163.97億元，其中，站城一體化開發95.71億元，地鐵運營39.18億元，分別占比58.37%、23.9%。從經營利潤來看，站城一體化開發業務盈利66.67億元，地鐵運營業務則虧損41.53億元。靠地鐵運營業務入不敷出，但總的來看，2021年，深圳地鐵凈利潤為29.97億元。

??據不完全統計，自2021年實行集中供地以來，深圳共舉行了6場土拍，出讓土地66宗、收金1598.78億元，深圳地鐵拿了其中11宗地，總地價355.84億元，金額貢獻比達22.26%。

??此外，今年9月份，沈陽完成了今年第二輪集中供地，推出的13宗地，流拍3宗，成交10宗，其中有8宗被沈陽地鐵所屬全資子公司取得，成交額約為43億元，占此次總成交額比例接近9成。

??地鐵企業越來越成為土地市場上的一支生力軍，但財經評論員譚浩俊表示，從市場發展本身的角度來說，地鐵企業仍不能成為拿地的主力軍，這樣會干擾房地產原有的市場化邏輯，因為地鐵企業經營地產業務并不是自負盈虧的，還有地方政府的補貼在支撐。

??高毛利的生意

??宋庭敏稱，我國大城市地鐵建設較好地解決了職住平衡的時空關系需求，但僅靠地鐵運營難以盈利是長期存在的問題，如何讓地鐵建設運營可持續，并能夠高質量地引導城市空間格局發展，降低政府財政負擔，是地鐵公司也在不斷思考創新經營模式的重要課題。

??在參與土地市場的角逐中，地鐵企業有其專有的特點和優勢。例如，它們傾向于拿下地鐵上蓋物業的土地，而出讓條件就帶有地鐵建設方面等要求，這類型的土拍基本非地鐵企業拿下莫屬。

??隨著軌道+物業模式不斷發展，地鐵公司對房地產領域的涉足逐漸加深。例如，“站城一體化開發”板塊已成為深圳地鐵的“利潤牛”。據其發布的公司債券2022半年度報告顯示，今年上半年，深圳地鐵實現營收119.75億元，凈利潤約6.23億元，利潤主要來源為站城一體化開發業務板塊，占比217.54%。

??深圳地鐵的站城一體化開發業務板塊主要包括住宅、商業和保障房項目，大部分為集住宅、商業、公寓、寫字樓、酒店等多種業態于一體的城市綜合體。截至報告期末，上述項目營業收入為86.08億元，營業成本36.08億元，毛利49.28億元，毛利率高達57.25%。

??廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地鐵企業之所以越來越成為地方土地市場的生力軍，一方面，因為區域綜合開發逐漸成為土地出讓的重點；另一方面，也由于熱點城市地鐵進入大規模開發階段，房地產業務給地鐵建設輸血已經成為地鐵開發的主要支撐。此外，地鐵公司的實力相對雄厚，拿下地塊、地鐵開通后再賣房子，溢價會比較高。

??“當下，地產反哺地鐵模式是TOD（Transit-oriented Development）以公共交通為導向的開發模式展開的必然邏輯。在公開土地市場上，地鐵公司所攬土地，在出讓條件的制定方面，可以邏輯自洽地獲得“量身定做”的安排。相比地下空間的地鐵管網工程難度，地鐵公司以國企主體身份與工程建設和運營經驗補齊操盤人才，做房地產開發還是可以得心應手的。”宋庭敏認為。

??宋庭敏表示，當然，地鐵公司也要注意避免短期行為，并且注意減少多主體之間的非市場行為所產生的合作阻力與內耗等，以能實現高度協同的“地鐵（軌道）+物業開發”可持續發展。