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??房地產行業尚未出清，收并購機會明顯增加，但收并購熱度卻在不斷下滑。

??CRIC監測重點房企8月共有36筆并購交易，已披露交易規模較7月環比下降接近70%，單筆最高交易規模不足10億元。

??值得注意的是，并購貸款融資“熄火”。自去年底銀保監會首度提出合理發放房地產開發貸款和并購貸款以來，從“破冰”到今年5月并購融資總額甚至超兩千億元。而5月以后至今，市場上尚無房企再獲新增貸款額度。

??截至目前，多數企業包括碧桂園、華潤、中海等在2022年中期業績發布會上也表達了對收并購的看法，部分現金流相對健康安全的房企，對收并購持關注態度，更多房企則偏向謹慎。

??01

??8月收并購交易規模

??環比降七成

??自2021年下半年以來，隨著部分房企流動性危機出現，出險房企急于打通項目股權出售渠道，市場上收并購機會增加。

??一些房企也看到了機會，但遲遲不敢在收并購上下手，畢竟在資金面尚未回暖的情況下，收并購項目仍然是一塊難啃的骨頭。

??下半年以來，尤其是6、7月份，房地產銷售邊際回暖，房企收并購意愿有所提升。

??根據CRIC監測，6月共計49筆并購交易，其中已披露交易金額的34筆并購總交易對價達到約539億人民幣。7月交易規模有所提升，49筆并購交易中有29筆披露總交易對價達559意愿，交易規模環比提升3.8%。

??然而進入8月份，收并購熱度明顯下降。

??CRIC監測數據顯示，2022年8月重點監測房企共涉及36筆并購交易，較前兩個月減少了13筆，與之相應的是交易規模大幅下降，19筆披露交易金額的并購事件，總交易對價約169.9億，交易規模環比顯著下滑69.6%。

??從單筆并購交易規模來看，2022年百億以上收并購案例實屬罕見，7月單筆交易規模最高為19.3億，而8月更是降至8.9億元。

??從過去幾個月的收并購動作來看，并購交易多集中于單住宅項目或多元化的收并購，且以收購合作方剩余股權或金融機構收購為主。

??以8月收并購事件為例，恒大、奧園、正榮、佳兆業、雅居樂、新力等房企在本月繼續出售資產、回籠資金，多數房企傾向于出讓住宅項目。其中，36筆交易中24筆涉及開發項目股權，披露轉讓的住宅項目的并購規模約87.6億，占全部規模的比例提至51.5%，而7月這一數據僅為17.3%。

??此外，有12筆交易是并購方收購合作項目的剩余股權，如弘陽以總價8.57億轉讓廣州白云地塊剩余34%股權予合作方南國置業和招商，華宇受讓2個融創重慶合作項目的剩余股權等。

??02

??并購融資推進緩慢

??5月以來無新增并購貸額度

??當前房企并購資金的來源仍以銀行并購貸款為主，并購貸款授信名單從國企央企向民企延伸。但綜合近三個月來看，房企并購貸款融資額度支持力度有所降溫。

??據CRIC不完全統計，截至8月底，典型房企年內共獲取1960億的銀行并購貸額度。

??其中，美的置業、碧桂園新增并購貸款額度累計達370億元、350億元，華潤置地、大悅城授予并購額度處200億元，而旭輝、新希望、五礦和瑞安也已累計獲得100-150億元的并購額度。上述房企并購貸款額度均在5月之前完成投放。

??5月以后，市場上沒有房企再獲新增貸款額度。

??在市場未回暖、不確定性高的情況下，多數房企并購意愿不高，并購融資推進緩慢。

??從并購債券來看，8月沒有房企發行并購債券，截至8月底，房地產行業累計發行并購債券140億元。值得注意的是，金茂、信達、綠城、建發、首開、華潤置地等6家高主體評級房企已獲批尚未發行的并購債規模371.6億，明確當中約88億的募集資金用于項目收并購，占總注冊規模的23.7%。

??03

??謹慎仍是房企

??收并購的主流態度

??過去，收并購是土拍市場以外重要的投資渠道，但當前房企對收并購仍然非常謹慎。2022年中期業績發布會上，多數企業包括碧桂園、華潤、綠城、瑞安、旭輝永升、新城悅等在內對下半年的并購態度偏謹慎。

??比如碧桂園公開披露，上半年已經跟39家企業進行收并購合作，其中有相當數量是出險企業，不過這些合作僅限于合作項目進行。

??綠城方面則直言，上半年收并購談過很多家，項目或地價高或規劃不合要求，收并購問題較多，相對而言公開市場拿地性價比更高，北京獲取地塊凈利率接近10%，而杭州接近9%。

??再如瑞安房地產相關負責人表示，目前市場上有很多出售的房企，但對方要求的價格依然較高；建發國際也提出類似的問題，當前行業收并購項目很多，但需要著重考慮項目債務風險，如果項目不能盤活，就算打2折也不會收購。

??實際上，收并購之所以難以推進，與買賣雙方對資產價格判斷差距非常大有關。當前現狀下，買方在收并購時希望資產打折，最好是打“骨折”，才有意愿收并購；而賣方打折的意愿普遍偏低，畢竟當前能夠賣出去的資產都屬于優質資產，如果為了解決眼下的資金困難問題，而打折出售優質資產，那么僅靠余下賣不出去的資產則更難維持經營。

??在行業逐漸分化的情況下，也有部分房企對收并購持有較為積極的態度。比如中海，而物企方面華潤萬象生活、卓越商企服務也對并購持關注態度。

??典型如中海，上半年完成廣州、上海、成都相關項目股權并購，并購投入106.6億，下半年還將繼續尋求并購機會。

??整體來看，行業出清階段，大部分房企對收并購維持謹慎態度，項目的流動性和盈利性成為收并購重要指標，這也要求房企在收并購時考慮的因素更加復雜。

??流動性危機之下，市場收并購機會顯然逐步增多，但隱藏風險也隨之而來。當前的收并購多存在于有股權合作的項目，且收購規模有限，以降低風險，縮短背調周期。而銀行并購貸款仍然是并購資金的主要來源。

??在房企資金鏈承壓、行業信任危機影響下，項目是否優質、是否達到企業的拿地標準、最終是否能夠實現盈利，這些都是決定房企收并購的根本因素。

??在行業尚未出清的情況下，房企對收并購依然秉持謹慎態度，在此背景下，收并購市場還將持續降溫。