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??今年的物業企業中報季已經“收官”。除了奧園健康于8月31日在港交所公告稱2022年中期業績無法按時刊發，以及恒大物業、彩生活已持續停牌近半年的企業外，50余家港股A股物業企業的2022年半年報均已披露。

??從在管面積TOP10頭部物業企業公布的半年報成績單來看，在管面積前10的物業企業均保持了不錯的營業收入和同比增速，但在營業收入規模穩步增長的情況下，“增收不增利”問題也日益凸顯。

??中國房地產報記者統計發現，在管面積前10的物業企業有5家出現了凈利潤同比增速下降的情況，下降幅度從-10.3%至-75.9%不等。平均來看，在管面積前10的物業企業的2022年上半年營業收入同比增幅達到了25.78%，而凈利潤的同期增速卻為-1.62%。

??“無論是住宅物業還是商業物業、寫字樓物業，從疫情開始都運營成本上漲的情況，而同期的收費情況只有一線城市的住宅部分相對穩定，商業部分無論是商場和寫字樓都存在空置率增高的情況。”一家港股上市物業企業北京公司高管告訴記者，物管企業利潤趨薄的情況，將延續至今年全年。

??“獨立性是目前需要重點考慮的問題”

??去年中報時，很多物管企業毛利率和凈利率便出現下滑的趨勢。而關聯方質押貸款和關聯方應收賬款問題，也日益突出。

??“投資者會擔憂物業企業的資金情況受到關聯地產企業影響。隨著房地產行業銷售增速放緩、融資渠道收緊，房地產企業經營壓力顯著增大，部分房地產企業為了緩解危機，控制物業服務上市公司為其‘輸血’，甚至鋌而走險采取違規手段，為物業上市公司帶來經營隱患，在一定程度上打擊了投資者信心，恐慌情緒有所蔓延。”中指研究院物業事業部總經理牛曉娟對此表示。

??8月17日，雅生活發布2022半年度業績，營業收入增長22%至76.2億元，但毛利率減少3.1個百分點至26.9%，凈利潤11.5億元，同比減少10.3%。股東應占凈利也同比減少7.4%至10.58億元。雅生活本期關聯方應收賬款同比增速是108.5%，幾乎是營業收入增速的5倍；占營業收入比重也高達35%。

??今年上半年，雅生活來自關聯方的貿易應收賬款為26.7億元，比去年同期增加了超過10億元，其他應收賬款為8.3億元。

??鑒于業內一直有上市物管公司“輸血”母公司的前車之鑒，市場對此多有擔憂。對此，雅生活管理層回應稱，從未出現與雅居樂未經披露的關聯交易和資金來往。

??“如何更好地保證物管企業自身經營的獨立性，是物管企業目前需要重點考慮的問題。”牛曉娟表示。

??運營費用高企、持有型物業收入減少

??面對凈利潤增速放緩的通病，許多物業企業給出的另一個癥結是成本上漲、運營費用高企。

??8月26日，港股綠城服務發布2022財年中報。公司在2022年1月1日至6月30日實現營業收入68.28億元，同比增長22.01%，歸屬母公司凈利潤3.41億元，同比下降37.61%元。

??據野村發布研究報告稱，已將綠城服務的評級由“買入”降至“中性”，將2022年至2024年盈利預測下調17%至22%，其下調評級的主要理由為“建筑面積增長放緩、較低毛利率和較高營運費用”。

??以另外一家國資物業企業為例。今年上半年，招商積余的物業管理毛利率下滑至10.98%。從具體營業收入板塊上看，上半年，占招商積余總收入9成的物管收入的毛利率為10.98%，其中，住宅板塊、非住宅板塊、平臺增值服務以及專業增值服務的毛利率分別為8.55%、12.1%、5.23%、14.08%，物業管理業務整體毛利水平為11.24%。

??對于“增收不增利”的問題，招商積余方面給出的理由是：今年上半年，由于受疫情影響，購物中心經營、酒店出租經營等持有型物業收入減少，以及按國家政策減免房產租金，招商積余資產管理業務較去年同期下滑20.25%，至2.15億元。2022年上半年減免租金4530萬元，全年預計減免租金約8629萬元。

??“在管項目如果以非住宅業態為主，比如寫字樓、產業園區為主，全年毛利率和凈利潤會更低更少。在一線城市，今年被要求減租的情況也比較普遍。”前述接受采訪的上市物業企業高管對此表示。