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??“對房地產(chǎn)行業(yè)而言，‘房住不炒’的主基調(diào)不會改變，優(yōu)勝劣汰仍將繼續(xù)，行業(yè)發(fā)展將趨向平穩(wěn)?！敝袊鹈毓杉瘓F有限公司(以下簡稱“中國金茂”，00817.HK）在公告中稱。

??8月30日晚間，中國金茂發(fā)布中期業(yè)績公告，今年上半年，公司累計實現(xiàn)總營業(yè)收入287.4億元，同比增長1.02%；扣除225.2億元的銷售成本后，毛利為62.25億元，同比增長7.81%；整體毛利率則為21.65%，同比上升1.36個百分點。近年來，中國金茂的毛利率持續(xù)下探，至2022年中期末實現(xiàn)回升。

??上半年，中國金茂實現(xiàn)融資成本的進一步降低，為3.76%，創(chuàng)歷史新低；其累計回款也達733億元，回款率為105%，創(chuàng)歷史新高。

??不過，從總的成本端來看，上半年中國金茂的銷售和營銷開支（包括公司在日常經(jīng)營中所需支付的廣告宣傳費用、銷售代理機構(gòu)費用等）達到10.57億元，同比增長64%，增幅遠超同期總營業(yè)收入同比增幅；另有約3.23億元的其他支出，同比增長162.6%，由此對利潤空間形成擠壓。上半年，公司所有者應(yīng)占凈利潤25.7億元，同比減少40%。

??盡管如此，中國金茂稱，董事會決議向公司股東派發(fā)中期股息每股9港仙，中期股息將于2022年11月30日或之前派發(fā)予各股東。在當前的地產(chǎn)行情下，能夠向股東派息實屬不易。

??融資近200億元 成本降至3.76%

??中期報告顯示，上半年，中國金茂合同銷售699億元，毛利同比上升8%至62.25億元，實現(xiàn)凈利潤41.33億元，同比減少28.87%。具體到歸屬母公司凈利潤25.71億元，同比減少40.23%；非控股權(quán)益應(yīng)占凈利潤15.62億元，較去年同期的15.1億元增3.44%。

??2019年～2021年，中國金茂的中報數(shù)據(jù)顯示其毛利率分別為18.42%、16.23%、和10.15%，呈逐年下降的趨勢。不過，到2022年中期，這一數(shù)據(jù)實現(xiàn)一定程度的觸底回升，為10.83%。

??期內(nèi)，中國金茂累計回款733億元，回款率105%，創(chuàng)下歷史新高；融資成本則進一步下降至3.76%，創(chuàng)歷史新低。

??中國金茂保持了融資渠道暢通，期內(nèi)獲得近200億元直接融資，其中包括發(fā)行利率為3.4%的87.08億元全國最大單碳中和CMBS債券、利率僅3.5%的15億元全國首單地產(chǎn)行業(yè)并購主題公司債等。

??業(yè)績會上，中國金茂表示，公司與多家優(yōu)質(zhì)金融機構(gòu)保持著良好信任與合作，尚有1308億元未提取銀行授信及未使用直融額度。

??截至上半年，公司債務(wù)98%為銀行類、直融類、保債類融資。一年內(nèi)到期債務(wù)占比下降6.7個百分點，占24.6%。上半年，中國金茂大幅降低永續(xù)債金額，永續(xù)債降幅達40.5%。

??在融資成本方面，截至6月末，公司利息開支總額約30.07億元，同比下降4%；資本化利息開支約為16.52億元，同比增加2%。中國金茂上半年的融資成本約為13.55億元，同比減少12%。中國金茂的凈債務(wù)約為718.5億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約328.87億元，計息銀行貸款及其他借款總計約1141.72億元。

??中國金茂在一年內(nèi)需要償還的計息銀行貸款及其他借款約280.59億元，考慮到受限制存款及現(xiàn)金為94.34億元，中國金茂的短期內(nèi)債務(wù)壓力尚存。

??中報數(shù)據(jù)顯示，中國金茂的現(xiàn)金短債比、凈負債率、剔除預(yù)收后資產(chǎn)負債率相關(guān)指標進一步優(yōu)化，繼續(xù)保持“三道紅線”全綠。

??上半年，標普、惠譽、穆迪三大國際評級機構(gòu)均對中國金茂維持全投資評級認定，標普將金茂評級“展望”上調(diào)至“穩(wěn)定”。

??投資聚焦一、二線城市

??截至6月30日，中國金茂在全國布局34個城市運營項目。上半年，中國金茂簽約銷售額的25%來源于城市運營項目。1~8月中國金茂新獲取11個項目，全部位于一二線核心城市，其中48%由城市運營項目貢獻。

??不過，從總體看，中國金茂在公開市場上的投資力度相對保守。報告期內(nèi)，中國金茂在成都、合肥、北京等地核心位置獲取3宗地塊，同步獲取天津東麗、青島即墨等城市運營后批地塊，整體拿地溢價率僅為0.6%，全部底價拿地。上半年，中國金茂獲取項目的總建筑面積約為188萬平方米。

??上半年，中國金茂加大了收并購的力度。6月9日，中國金茂發(fā)布公告，宣布擬私有化中國宏泰發(fā)展(以下簡稱“宏泰”)。據(jù)悉，宏泰擁有多個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)城項目，基石項目龍河新城位于京津冀首都經(jīng)濟圈，如私有化進程順利推進，中國金茂將鎖定龍河新城約2萬畝土地儲備。

??6月17日，中國金茂旗下的金茂服務(wù)收購首置物業(yè)100%股權(quán)，拓展了包括住宅、購物中心、城市核心綜合體在內(nèi)的53個合約及鎖定項目。收購?fù)瓿珊?，金茂服?wù)的在管物業(yè)組合更加豐富，城市一體化運營服務(wù)體系日臻完善。

??上半年，金茂服務(wù)自主外拓，新簽約平陽鰲江城市服務(wù)、贛江中醫(yī)藥科創(chuàng)城、浙江金華城市服務(wù)3個城市運營項目，在城市物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域持續(xù)取得突破。

??物業(yè)開發(fā)及投資業(yè)務(wù)之外，上半年中國金茂多元業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，成功分拆旗下物業(yè)管理平臺金茂服務(wù)（00816.HK）于港股上市。

??2022年上半年，金茂服務(wù)總營業(yè)收入10.97億元、歸屬母公司凈利潤1.69億元，同比增長59.95%、93.85%；截至期末，合約建筑面積約為6960萬平方米、在管建筑面積約為4550萬平方米，同比增長57.8%、128.6%。

??物業(yè)出租方面，截至6月30日，公司持有的北京凱晨世貿(mào)中心、西城金茂中心、長沙梅溪湖國際研發(fā)中心的出租率都是100%，上海金茂大廈寫字樓出租率為93.8%，南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓的出租率為87.4%。

??中國金茂在半年報中表示，“未來本集團將繼續(xù)堅持‘城市運營商’定位，堅持‘科學(xué)至上’理念，狠抓提質(zhì)增效，實現(xiàn)從常規(guī)發(fā)展模式向創(chuàng)新驅(qū)動模式、從規(guī)模導(dǎo)向往市值導(dǎo)向和利潤導(dǎo)向轉(zhuǎn)型。”