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??市場(chǎng)風(fēng)聲鶴唳之際，新的投資窗口期或許出現(xiàn)。

??8月28日，新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，新世界集團(tuán)計(jì)劃明年在土地上投資百億元人民幣。

??港資看多房地產(chǎn)市場(chǎng)，無(wú)疑是一個(gè)非常積極的信號(hào)。鄭志剛表示，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在已經(jīng)觸底了，將慢慢復(fù)蘇。他非常樂(lè)觀(guān)地認(rèn)為，它將在未來(lái)一兩年內(nèi)復(fù)蘇得非常非常好，這是一個(gè)收購(gòu)?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會(huì)。

??鄭志剛并不只是說(shuō)說(shuō)而已，他還透露出具體的投資計(jì)劃。他稱(chēng)，新世界集團(tuán)將在12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等城市投資共計(jì)100億元。

??他續(xù)稱(chēng)，新世界集團(tuán)穩(wěn)健的杠桿率和資本化進(jìn)程，以及他們?cè)趦?nèi)地的經(jīng)驗(yàn)，使他們?cè)谕恋嘏馁u(mài)市場(chǎng)占據(jù)優(yōu)勢(shì)，這場(chǎng)危機(jī)正變成一個(gè)機(jī)會(huì)。許多內(nèi)地開(kāi)發(fā)商正面臨很大的財(cái)務(wù)壓力，他們（的處境）非常難過(guò)。

??匯生國(guó)際資本總裁黃立沖在受訪(fǎng)時(shí)表示，很多港資房企此前在內(nèi)地投資的土地套現(xiàn)后，手中還是握有大量現(xiàn)金的，如果市場(chǎng)上的土地價(jià)格比較合適，現(xiàn)在也是一個(gè)比較好的入貨時(shí)機(jī)。另外一方面，地方政府應(yīng)該也是很鼓勵(lì)港資進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的，在當(dāng)前土地市場(chǎng)普遍比較低迷的情況下，這也是一種社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。

??有房企前任副總裁對(duì)記者稱(chēng)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)表面上看起來(lái)是很悲觀(guān)的，許多房企暴雷也說(shuō)明市場(chǎng)的供應(yīng)端已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題。隨著市場(chǎng)產(chǎn)品供應(yīng)越來(lái)越少，等疫情控制住，經(jīng)濟(jì)發(fā)展恢復(fù)后，“供不應(yīng)求”的局面也并非不會(huì)出現(xiàn)，彼時(shí)市場(chǎng)的矛盾將會(huì)是房?jī)r(jià)上漲的壓力，而不是行業(yè)下行的壓力。“由此可以看出港資的聰明之處，此時(shí)進(jìn)場(chǎng)是明智的決策。”

??“現(xiàn)在是公司開(kāi)始獲取優(yōu)質(zhì)土地和資產(chǎn)儲(chǔ)備的好機(jī)會(huì)”

??鄭志剛是新世界集團(tuán)現(xiàn)任主席鄭家純的長(zhǎng)子，也是新世界集團(tuán)和周大福創(chuàng)始人鄭裕彤的長(zhǎng)孫。

??在最新的采訪(fǎng)中，鄭志剛表示，近年內(nèi)地房企雖然頻繁“暴雷”，同時(shí)也為集團(tuán)帶來(lái)機(jī)會(huì)，因內(nèi)地房企的財(cái)政仍然緊張，故競(jìng)爭(zhēng)減少。他又對(duì)未來(lái)一兩年市場(chǎng)恢復(fù)非常樂(lè)觀(guān)，是公司開(kāi)始獲取優(yōu)質(zhì)土地和資產(chǎn)儲(chǔ)備的好機(jī)會(huì)。

??他認(rèn)為，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，并開(kāi)始緩慢地恢復(fù)。不過(guò)，疫情及其帶來(lái)的邊境檢疫限制，對(duì)本港發(fā)展商亦帶來(lái)一定影響。集團(tuán)發(fā)展的機(jī)場(chǎng)航天城項(xiàng)目11 SKIES，商場(chǎng)及寫(xiě)字樓項(xiàng)目都可能面對(duì)租客延遲入住。

??新世界發(fā)展（00017.HK）2022年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，內(nèi)地物業(yè)發(fā)展的分部業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)86.6%，分部利潤(rùn)率從2021財(cái)年上半年的30%提高至2022財(cái)年上半年的66%。內(nèi)地合約銷(xiāo)售為93億元人民幣，而大灣區(qū)的貢獻(xiàn)比例達(dá)到87%。

??新世界發(fā)展內(nèi)地物業(yè)發(fā)展的高利率主要是因?yàn)槠趦?nèi)有很多大灣區(qū)高毛利項(xiàng)目入賬，而大灣區(qū)分布業(yè)績(jī)?nèi)胭~占比達(dá)70%，平均毛利率達(dá)到70%，因此內(nèi)地上半年利潤(rùn)率已經(jīng)達(dá)到全年目標(biāo)75%。

??鄭志剛當(dāng)時(shí)在財(cái)報(bào)中表示，集團(tuán)手頭現(xiàn)金連同可動(dòng)用額度共逾1000億元，計(jì)劃預(yù)留200億元收購(gòu)可以很快入賬及賺取盈利的發(fā)展項(xiàng)目。盡管受到疫情沖擊，但他認(rèn)為不會(huì)影響售樓計(jì)劃，預(yù)料全年基本溢利有兩位數(shù)字增長(zhǎng)。

??在此次披露投資計(jì)劃前，新世界集團(tuán)已經(jīng)對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)商發(fā)起收并購(gòu)行動(dòng)。

??2022年4月26日，新世界發(fā)展有限公司、新創(chuàng)建集團(tuán)有限公司發(fā)布聯(lián)合公告稱(chēng)，當(dāng)日交易時(shí)段后，新創(chuàng)建的間接全資附屬公司新創(chuàng)建（廣東）投資有限公司與龍光基業(yè)投資咨詢(xún)有限公司、龍光交通集團(tuán)有限公司及廣西龍光貴梧高速公路有限公司訂立股權(quán)及債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。

??據(jù)此，新創(chuàng)建已有條件同意收購(gòu)，而龍光基業(yè)已有條件同意出售廣西龍光貴梧高速公路有限公司的40%股權(quán)，代價(jià)約為人民幣16.349億元（相當(dāng)于約20.06億港元）。

??此外，近年來(lái)，新世界集團(tuán)在內(nèi)地投資了許多工業(yè)用地和綠地。其 K11 Ecoast 旗艦項(xiàng)目占地約22.25萬(wàn)平方英尺，計(jì)劃于2024年在深圳開(kāi)業(yè)。

??香港興業(yè)國(guó)際集團(tuán)業(yè)務(wù)拓展及市務(wù)總經(jīng)理林紅認(rèn)為，當(dāng)下，每家企業(yè)面臨的情況都會(huì)有所不同，但經(jīng)歷過(guò)更多經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的部分港資開(kāi)發(fā)商，在財(cái)務(wù)策略上相對(duì)內(nèi)地開(kāi)發(fā)商會(huì)更加慎重，它們會(huì)傾向于通過(guò)審慎的土地儲(chǔ)備和物業(yè)投資的組合，去保持更低的負(fù)債率和更高的現(xiàn)金流。

??市場(chǎng)正在醞釀新機(jī)遇

??市場(chǎng)普遍下行的時(shí)候，往往意味著新一輪機(jī)遇的誕生。

??近十年來(lái)不斷拋售內(nèi)地房地產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目的李嘉誠(chéng)，2022年5月，其旗下的和記黃埔卻罕見(jiàn)現(xiàn)身廣州第一輪集中土地拍賣(mài)。盡管和記黃埔僅參與了一次競(jìng)價(jià)，隨后便未有進(jìn)一步動(dòng)作，但這卻是李嘉誠(chéng)時(shí)隔近十年再次參與內(nèi)地公開(kāi)市場(chǎng)土地拍賣(mài)。

??根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2022年前5月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為273.9億元，同比下降50.7%。此外，同期僅有不到4成的百?gòu)?qiáng)房企有土地入賬，大約6成百?gòu)?qiáng)房企投資停滯。

??有市場(chǎng)分析指出，李嘉誠(chéng)一系列動(dòng)作背后或許在重新審視亞洲地區(qū)的投資機(jī)會(huì)。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了過(guò)去幾年的洗牌，土拍市場(chǎng)曾經(jīng)的火熱不再，此次李嘉誠(chéng)的現(xiàn)身或許是樓市觸底的信號(hào)。

??林紅表示，港資企業(yè)在經(jīng)濟(jì)下行周期里擁有更豐富的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和更穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也相對(duì)更容易獲得更低的融資成本，這些都是港資企業(yè)的優(yōu)勢(shì)。因此，在現(xiàn)在相對(duì)低迷的市場(chǎng)環(huán)境下，港資企業(yè)可能反而會(huì)逆周期操作，抓住機(jī)會(huì)把握一些市場(chǎng)流出的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

??當(dāng)然，逆周期操作的還不止港資企業(yè)。曾經(jīng)“斷臂求生”的萬(wàn)達(dá)，如今也搖身一變成為“白衣騎士”抄底資產(chǎn)。

??相關(guān)統(tǒng)計(jì)顯示，2022年以來(lái)，萬(wàn)達(dá)接連幾月都有資產(chǎn)購(gòu)入。其中，2月，萬(wàn)達(dá)宣布接管山西忻州“田森匯項(xiàng)目”；3月，萬(wàn)達(dá)宣布與鑫苑集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議；4月1日，萬(wàn)達(dá)宣布與建業(yè)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議；4月19日，萬(wàn)達(dá)商管宣布拿下了北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購(gòu)物中心的整體經(jīng)營(yíng)管理權(quán)；8月，萬(wàn)達(dá)接手了中融信托手中廣東肇慶鼎湖萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司35%的股權(quán)。此外，萬(wàn)達(dá)最近半個(gè)月也增加了和AMC機(jī)構(gòu)的會(huì)議。

??IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜認(rèn)為，這一次行業(yè)調(diào)整與過(guò)往的行業(yè)長(zhǎng)周期和短周期都有著較大的不同，行業(yè)基本面也已經(jīng)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化，因此盡管在手現(xiàn)金多的企業(yè)進(jìn)場(chǎng)“抄底”，但其中潛藏的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也是不容忽視的，應(yīng)盡量選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的一線(xiàn)和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市的核心地段項(xiàng)目進(jìn)行投資。

??經(jīng)歷當(dāng)前的下行周期，一種全新的房地產(chǎn)市場(chǎng)格局或許正在醞釀之中，新的市場(chǎng)格局會(huì)以何種面貌呈現(xiàn)，時(shí)間會(huì)給出答案。