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??在發(fā)布債務(wù)違約公告4天后，弘陽地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（以下簡稱“弘陽地產(chǎn)”，01996.HK）便動(dòng)作迅速地開始處置資產(chǎn)回籠資金了。

??8月15日，弘陽地產(chǎn)表示將向合作伙伴——招商蛇口、南國置業(yè)轉(zhuǎn)讓廣州一個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)及銷售貸款，作價(jià)8.57億元。這個(gè)項(xiàng)目是弘陽地產(chǎn)在2021年廣州的首次集中供地中，聯(lián)合招商蛇口一起拿下的，總地價(jià)為35.9億元，隨后南國置業(yè)也加入進(jìn)來。

??雖然是虧損2.7億元轉(zhuǎn)讓，但弘陽地產(chǎn)認(rèn)為此舉有利于加強(qiáng)自身的現(xiàn)金流，促進(jìn)保交付和經(jīng)營業(yè)務(wù)。8月16日，該公司的相關(guān)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者透露，股權(quán)轉(zhuǎn)讓的洽談較為順利，與央企合作方的談判很快達(dá)成了一致。

??退出集中供地拿的項(xiàng)目

??2021年4月27日，廣州首批集中供地的24宗地塊開始網(wǎng)上競價(jià)，熱門地塊競爭激烈。其中，白云區(qū)石門街朝陽聯(lián)新東街AB2401065、AB2401073、AB2401076地塊，在經(jīng)過7家房企的17輪競價(jià)后，由廣州招商房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱“廣州招商”） 、廣州市弘裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“廣州弘裕”）以約35.9億元競得，溢價(jià)率15.4%，折合樓面地價(jià)26643元/平方米。

??這個(gè)地塊為二類居住用地，共有三個(gè)子地塊，總用地面積為88941平方米，計(jì)容建筑面積134734平方米。

??2021年6月，該項(xiàng)目迎來了一個(gè)新股東。南國置業(yè)的全資子公司武漢大本營商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“武漢大本營”）跟上述兩家房企簽署了合作開發(fā)協(xié)議，三方成立廣州招贏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司，廣州招商、廣州弘裕、武漢大本營持股比例分別為33%、34%、33%。

??這個(gè)組合只維持了1年多時(shí)間。8月15日，三家房企簽署了一份股權(quán)稀釋受讓協(xié)議，廣州弘裕同意向廣州招商、武漢大本營出售廣州招贏房地產(chǎn)有限責(zé)任公司的34%股權(quán)及銷售貸款，總代價(jià)為8.57億元。收購?fù)瓿珊螅瑥V州招商與武漢大本營將各持有該公司50%的股權(quán)。

??弘陽地產(chǎn)表示，因?yàn)楣镜膬敉度虢痤~約11.27億元，因此出售事項(xiàng)預(yù)計(jì)將錄得約2.7億元的虧損。

??該地塊所開發(fā)的項(xiàng)目名為“招商弘陽電建南國·雍云邸”，已于今年第一季度上市銷售，項(xiàng)目分三個(gè)組團(tuán)開發(fā)，規(guī)劃有11棟高層住宅，貨量約1500套。據(jù)弘陽地產(chǎn)方面介紹，該項(xiàng)目由招商蛇口操盤，目前銷售正常。

??廣州一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，以目前的市場情況來看，“招商弘陽電建南國·雍云邸”的地價(jià)算是拿在了階段性的高位，項(xiàng)目近期的折后售價(jià)在3.6萬元/平方米至3.7萬元/平方米，開發(fā)商仍有微利可圖。只不過，項(xiàng)目的去化速度不算理想，3月份推售了149套產(chǎn)品，截至7月份僅成交24套。

??官宣違約：美元債利息還不上

??民營房企的日子越來越艱難，弘陽地產(chǎn)也未能從債務(wù)危機(jī)中幸免。

??今年上半年，弘陽地產(chǎn)仍是堅(jiān)持兌付到期債務(wù)的少數(shù)民營房企之一。根據(jù)8月11日的公告，該公司在今年前6月，償付的本金及利息總額約為15.23億美元，其中境外債務(wù)約6.16億美元，包括4月份到期的4.5億美元優(yōu)先票據(jù)的本息。

??支出的資金不少，但現(xiàn)金流入?yún)s很有限。弘陽地產(chǎn)表示，自2021年年中以來，中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷巨變，民營房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)際上已無法利用諸如銀行貸款特別是境外債務(wù)資本市場等傳統(tǒng)的融資及再融資渠道，加上疫情等因素，日益惡化的市況已影響消費(fèi)者信心及情緒，并進(jìn)一步導(dǎo)致中國住宅物業(yè)銷售大幅放緩。“本集團(tuán)的合約銷售金額顯著下降，進(jìn)一步加劇本公司的流動(dòng)資金限制。”

??今年前7月，弘陽地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為224.43億元，同比下降59.93%。上半年，該公司預(yù)期將錄得虧損凈額介乎3.5億元至4.5億元之間（2021年同期凈利潤為9.9億元）。

??基本面的持續(xù)惡化最終導(dǎo)致了違約事件的發(fā)生。2021年1月14日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行了一筆4年期的美元債，總額3.5億美元，票面利率7.3%，每6個(gè)月支付一次利息。最近一期的付息日是7月13日，弘陽地產(chǎn)未能如期支付，在寬限期結(jié)束日（8月12日）前一天，該公司坦言盡管已盡力積極管理債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但仍面臨重大壓力，有若干即將到期的境外優(yōu)先票據(jù)及銀行貸款，無法保證能夠履行償付義務(wù)，并透露這筆3.5億美元債的利息預(yù)期不會(huì)在寬限期結(jié)束或之前支付。

??公告顯示，目前弘陽地產(chǎn)仍在存續(xù)期的美元債有5只，總額14.65億美元，其中2.5億美元將在2022年到期，2023年到期的有兩只共6.55億美元。

??弘陽地產(chǎn)的相關(guān)人士直言，此次轉(zhuǎn)讓廣州項(xiàng)目股權(quán)便是基于公司現(xiàn)金流和經(jīng)營考慮。

??除了“招商弘陽電建南國·雍云邸”，弘陽地產(chǎn)在廣州還有兩個(gè)在售項(xiàng)目，均為合作開發(fā)，從機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，目前的銷售表現(xiàn)都還算不錯(cuò)。位于南沙的“中建弘陽德信·灣璟壹號(hào)”是與中建二局、德信地產(chǎn)合作的，2021年4月底開盤，每月能錄得幾十套的銷量。增城區(qū)的“珠江弘陽·時(shí)光薈”則是珠江實(shí)業(yè)和弘陽地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)，2021年8月上市銷售，每月的平均銷量也有二三十套。或許是因?yàn)槿セ^為順利，弘陽地產(chǎn)表示暫時(shí)不會(huì)考慮轉(zhuǎn)讓這兩個(gè)項(xiàng)目的股權(quán)。