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??歷經上半年企業融資艱難的時期，不少房企仍要面臨債務無法如期償還的“艱難時刻”。

??據DM研究不完全統計，2022年7月共計約1090億元境內外債券面臨到期或回售，規模較上月同期上漲近53％。其中境內部分到期數額為649.27億元，較6月增長近一倍；境外部分到期66.07億美元（約441.13億元），增幅為17.86％。

??7月8日，上坤地產(06900.HK)發布公告，公司正就美國境外非美國人士所持的最少1.89億美元或2022年到期票據的未償還本金額的90%進行交換要約。

??此前的7月5日，據REDD消息，寶龍地產（01238.HK）擬將其7月15日到期的6億元“19寶龍02”展期一年并分期償付本金。

??寶龍地產提出的展期計劃為：在到期日先行支付5%的本金，6個月后支付15%，剩余80%在一年后支付。該公司還提出將其間接擁有的子公司-無錫嘉御置業有限公司100%股權質押給債券持有。

??據記者不完全統計，時間進入7月份以來，包括世茂集團、世茂股份、匯景控股、三盛控股等多家房企均面臨債務到期，應對措施或展期，或交換要約。

??一位房企前高管對記者表示：“7月份債務到期無法償還的房企沒有太多辦法可以立即解決問題，只能將問題往后延。以前，還可以賣資產，加大力度銷售，現在是資產賣不動，銷售也銷售不動，全靠政策效果和市場情緒恢復。”

??當前，房企面臨的債務危機不是只出現在個別企業，而是覆蓋面很廣的大面積的問題。中國城市經濟研究院副院長宋丁認為，對于出險房企，應該充分利用政府、銀行等方面給出的政策利好，借助政策的力量幫助企業；到期債務能展期就展期，千方百計地與債權人協商，從而減緩短期內的債務壓力；對已開工項目要確保保交樓，保信心，避免走到清盤的最后一步。

??無法如期償還債務

??上坤地產在公告中表示，公司的日常運營和財務表現受到上海近期暴發新冠肺炎不利影響，近幾個月的合約銷售總額亦出現明顯下降。

??根據最新公告，2022年1~6月，上坤地產累計合約銷售金額56.5億元，同比下降66.21%；合約銷售面積46.97萬平方米，同比下降64.49%；合約平均銷售價約12022元/平方米。上坤預計，2022年房地產行業的市場狀況仍面臨壓力。

??此外，對于展期的原因，寶龍表示在2022年上半年嘗試進行的再融資計劃以及資產出售計劃未能順利完成，包括其原計劃的CMBS發行計劃也未能順利執行。同時，由于境外市場的波動，寶龍原計劃進行的REITS募資計劃也遭到擱淺。

??近期無法如期償還債務不止個別房企。7月7日，匯景控股(09968.HK)發布公告，公司開始向合資格持有人進行有關由美國境外非美國籍人士持有的2022年到期的12.5%優先票據的交換要約。

??7月5日，三盛控股一只證券號碼為XS2351081943的美元債券正式到期，未償還本金余額1億美元（約6.71億元），票面利率13%。截至目前，三盛控股并未披露該只債券兌付的最新進展。

??7月7日，穆迪發布報告稱，2022年5月全國房地產均價同比下降8.0%，幅度小于2022年4月的10.8%。由于開發商可能會通過打折來推動銷售及產生現金流，預計年內房地產均價會持續低迷。

??穆迪預計銀行仍將謹慎和有選擇性地通過貸款、債券和資管產品等向房地產開發商提供融資。穆迪稱，在融資環境緊張的情況下，違約事件仍將繼續發生。

??近幾個月政府關于銀行支持房地產市場及恢復市場信心的政策指導方向日趨明朗。但是，預計投資者和銀行仍將謹慎及有選擇性地支持房地產業。預計2022年內會繼續出現包括低價交易在內的違約事件，尤其是有大量境外債務到期(或可回售)及流動性較弱的開發商。

??7月償債壓力加劇

??很長一段時間里，房企遵循“借新還舊”的原則進行“借債—還債—再借債”的循環。

??2021年是房企融資的分水嶺。在此之前，房企融資規模逐年攀升，2020年融資總量達到高峰，較2016年增長了56%；2021年，融資總量急轉直下全年只有13244億元，同比下降25%。這是房企融資總量近五年來首次負增長。到2022年，融資規模下滑趨勢再擴大。

??克而瑞研究數據顯示，2022年上半年企業發債金額2068億元，同比下降49%，不足2021年全年的35%。其中境外發債大幅下降77%至437億元。

??反觀房企到期債券規模不減反增。2022上半年房企債券到期規模為3417億元，同期發行規模只有2068億元，到期規模高出發行規模39%。

??發債總量縮水，疊加債券到期高峰，“借新還舊”的模式無法繼續進行。

??穆迪在報告中表示，債券市場渠道受限使開發商的再融資風險居高不下。2022年上半年(截至6月24日)，受評開發商僅發行了約合120億美元的境內債券和27億美元境外債券，顯著低于2021年同期的176億美元和210億美元。未來12個月，受評開發商將有326億美元境外債券和約合299億美元的境內債券到期或可回售。

??據DM研究不完全統計，共有123家房企的相關債券會在2022年7月內面臨到期、回售及付息。

??7月面臨到期及回售的境內地產債共58只合計金額約人民幣649.27億元。其中恒大、華潤置地、金地地產、融信、寶龍等有兩只以上的境內債面臨兌付；共40只境外地產債券面臨付息，其中碧桂園有6只美元債面臨付息，世茂龍光有5只債券需要付息，恒大、佳兆業、綠地、融創、越秀、遠洋、禹洲集團、時代中國均有3只以上債券需要付息。

??諸葛找房數據研究中心高級分析師陳霄認為，近期以來，房地產市場現回溫跡象，尤其是6月份以來多城銷售端轉好，給市場注入一抹信心，房企要抓住時機積極作為，通過一系列有效的優惠促銷活動以及利用分銷渠道等加速去化，加速銷售回款，補充現金流；其二，企業要做到開源節流，一方面拓寬融資渠道，充分抓住政策對合理融資需求的支持積極發債，尤其是信用債、ABS等，有能力的房企還可以發行并購債等。

??“此外，房企也應縮減成本，提高經營效率；優化企業戰略布局，盡量縮減盈利差的業務板塊布局，提高盈利能力。”陳霄稱，對于現金流緊缺，債務壓頂的企業，也可采取出售旗下非核心資產板塊來達到快速補充現金流、償還到期債務的目的，同時也可以優化資產配置，重新調整業務結構。