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??大名城又在上海補倉。

??6月8日，大名城以底價8.88億元拿下上海青浦區(qū)重固鎮(zhèn)一宗地塊，這是大名城在上海首輪集中供地中奪得的唯一一塊地。

??自2020年從金控回歸房地產主業(yè)，大名城將發(fā)展重心放在了上海，并謹慎選擇了“遠郊包圍城市”戰(zhàn)術，先后在上海5個新城斥資近100億元拿地，總計9個住宅項目在建在售，是目前該區(qū)域項目和貨值最多房企。

??對于補倉上海的急切大名城曾多次提及，在長三角及東南區(qū)域加大招拍掛參與力度，同時縮減西北區(qū)域份額。

??在年報中大名城對上海5個新城及臨港區(qū)域預期向好也頗多著墨，但因地理位置相對偏遠，大名城旗下項目銷售參差不齊，大名城映云間、大名城映玥等項目還一度陷入“低認購率”境況。

??體現在年報上，大名城華東區(qū)域2021年營業(yè)收入同比減少71.09%至18.88億元，其中杭州大名城結轉收入就有15.45億元。華東區(qū)域對大名城房地產整體業(yè)務收入貢獻占比約25%。與大名城在上海積極擴大儲備同步的是陡降192.01%的利潤，去年大名城歸屬上市公司凈利潤虧損4.12億元，這是大名城重組上市以來首次虧損。

??大名城集團董事局主席俞培俤曾表示，自己對公司財務風險的把控，一定堅決不做高負債房企，有多少錢做多少項目，有多少項目就執(zhí)行好多少項目，一個項目、一片土地都要把它開發(fā)好，把它運營好。

??在業(yè)界看來，大名城意圖補齊華東區(qū)域布局的缺口，主攻5大新城占據未來區(qū)域再發(fā)展先發(fā)優(yōu)勢，寄望形成合力突破規(guī)模焦慮。加速之下，業(yè)界更為關注的是銷售額大幅跑輸行業(yè)平均水平的大名城，意欲再回地產主賽道是否能突出重圍。

??針對上述問題，中國房地產報記者分別向大名城董事會秘書及證券事務代表發(fā)出采訪函。6月14日下午，大名城何姓法務經理給予中國房地產報記者回復，“敬請閱讀公司在上海證券交易所網站披露的相關年度報告及臨時公告，如有超出披露范圍的解讀和報道，法務部將保持關注。”

??補倉上海

??折戟金控的大名城正在加速回歸地產主業(yè)。

??“未來還是堅定不移以房地產為主業(yè)，當然也在尋找合適機會做一些產業(yè)兼容，但務必保障公司運營是安全的，這就是名城的底牌。”俞培俤說。

??2020年是大名城開始突進的一年。拿地方面，當年花費近80億元拿下7幅地塊，除了斥資24.6億元拿下福州金山片區(qū)新“地王”外，另外6幅均位于上海，總耗資53.72億元，一些地塊溢價率達20%~30%，讓闊別上海土地市場許久的大名城刷了一波存在感。

??這背后是大名城在華東區(qū)域低土地儲備的結果。入滬7年，只憑紫金九號和大名城名郡兩個項目盤踞上海。當年年底，大名城與陜建地產簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，2021年雙方聯(lián)合在上海拿地。

??“2020年年初處于拿地窗口期，大名城能拿出總營業(yè)收入的60%買地，除了對規(guī)模擴張的渴求外，也有豪賭5個新城規(guī)劃作保的底氣。”某房地產咨詢人士認為，如今大名城掉頭回追，面臨的市場環(huán)境已有不同。

??2021年，大名城在上海三輪集中供地中拿下3塊地，這一成績在民企中排名第2，僅次于大華，與金地、碧桂園拿地數量持平。拿地投資約15億元，幾乎等于公司整個華東區(qū)域上半年營業(yè)收入。

??“上海開發(fā)重點都在往5個新城走，但我對臨港信心不足。”上海中原地產市場分析師盧文曦表示，5個新城房價不高、有軌道，剛需和剛改客戶較認同這些區(qū)域。

??從大名城落子區(qū)域來看，上海市奉賢、青浦、臨港區(qū)域是主攻地，大名城開拓上海5個新城的決心十分堅決。

??上海某房企內部人士表示，在2021年以前，一般開發(fā)商都會用全年50%銷售額進行土地投拓，大名城2020年開始激進或想借當時融資窗口期加杠桿擴大規(guī)模。但短時間內進補進這么多土地，對于一家剛過百億元房企來說，現金流壓力著實不小。

??同策研究院資深分析師肖云祥認為，大名城在上海的投資策略是緊貼城市發(fā)展趨勢，5個新城房地產開發(fā)空間很大，布局于此將會承接發(fā)展紅利。短期會有一個規(guī)模增長的小爆發(fā)，但長期持續(xù)增長難度比較大。隨著大量企業(yè)進入，5個新城市場需求被稀釋，比如臨港新城前期市場確實很好，項目開盤去化率都很高，現在開發(fā)企業(yè)多了，銷售壓力已逐漸增加，項目開盤去化率也在降低，這都是大名城的挑戰(zhàn)。

??資金鏈承壓

??長期以來，大名城在地產圈似乎都是個名不見經傳的企業(yè)。

??于1986年起家于福州的大名城，行走地產圈30余年，200億元的規(guī)模與傳統(tǒng)閩系房企大相徑庭。發(fā)展背后與其搖擺不定的戰(zhàn)略密切相關。

??2015年大名城宣布轉型，制定了“產業(yè)+資本”雙輪驅動協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，成立名城金控作為施行金融投資及租賃業(yè)務的平臺。自此，大名城在上海住宅市場再沒露過面。

??次年，名城金控開始在資本市場頻頻出手，先是設立“名城大消費產業(yè)基金”，接連舉牌博信股份、安納達，又設立財險保險公司，參與國融證券增資。最引人關注的是從中植系手中耗資25億元，將中程租賃攬入囊中，直接花掉大名城2015年68.9億銷售額的三分之一。

??彼時，金控板塊給大名城帶來了持續(xù)增收，實現營業(yè)收入8.4億元，占總收入的9.5%，毛利率達53.6%，成為大名城新的盈利增長點。此消彼長，同年少了資金投入的大名城地產板塊，土地儲備急劇下降82.5%。

??受穩(wěn)杠桿及政策管控趨嚴影響，大名城金控板塊在2018年急轉而下，毛利率驟降至-109.48%，營業(yè)收入同比下滑77.7%至2.7億元，營業(yè)成本高達5.66億元，直接虧損近3億元。2019年，不堪重負的大名城金控板塊營業(yè)收入僅55.7萬元，占比近乎為零。

??5年來布局的“產業(yè)+資本”戰(zhàn)略宣告失敗。

??大名城方面表示，2020年將進一步聚焦房地產主業(yè)，集中自身資源發(fā)展房地產業(yè)務。

??錯失幾年的發(fā)展時間讓大名城在地產規(guī)模賽道上遠遠掉隊。據克而瑞發(fā)布的2021全年操盤金額榜單顯示，大名城以143.8億元操盤金額位列榜單第125位。

??在拿地上突然“踩油門”加速也給大名城資金鏈帶來不小考驗。

??公開數據顯示，大名城在2020年經營活動產生的現金流量凈額為-24.17億元，2017年以來首次為負。籌資活動所產生的現金流凈額除2020年為正值外，近幾年均為負值，分別為-82.2億元、-103.1億元和-38.83億元。

??“瘋狂補倉使得大名城首次出現了經營活動現金流量流出現象，但融資活動也較為乏力，缺口一度放大，存在一定流動性隱憂。”有業(yè)內人士認為。

??肖云祥認為，密集拿地開發(fā)必然會對大名城資金鏈產生壓力，需要其把握好投拓與資金排布的配合。從2020年經營活動產生的現金流、現金及現金等價物等指標看，都可以看到其資金壓力。隨著2021年產品的銷售，現金流壓力有所緩解。

??值得注意的是，截至2021年年末，大名城短期借款為4.981億元，同比減少51.45%，一年內到期的非流動負債約9.78億元，較2020年末下降70.78%。隨著一年內到期的非流動負債減少，大名城的應付票據、長期借款分別較2020年期末增加約4.78億元、1.56億元。2021年期末，大名城的負債總額約268.3億元，較2020年期末上升了31.2億元。

??在業(yè)界看來，大名城債務總量不降反升，只是騰挪了呈現方式。其通過出售子公司股權補充現金流以優(yōu)化債務結構滿足“三道紅線”要求，達標的可持續(xù)性仍是問題。

??此外，利用閑置募集資金補充流動資金也是大名城常用的手段。

??在4月28日大名城發(fā)布的“關于2021年募集資金存放與實際使用情況的專項報告”顯示，2014年-2021年大名城每年都會用閑置募集資金暫時補充流動資金，次數多達20次。2021年涉及金額約9億元。

??IPG中國區(qū)首席經濟學家柏文喜認為，此舉也是提高閑置資金使用效率，同時也說明大名城在募集資金時對資金用途沒有明確規(guī)劃。部分地塊溢價20%-30%，相當于對賭城市未來房價的上漲，業(yè)績增長不容樂觀。在華東亟待業(yè)績突破時，項目熱度下降對大名城將是一記重擊。

??俞培俤表示，看公司財報關注的不是有多少利潤，而是關注公司的凈資產有沒有增長，是正數還是負數；凈資產有沒有優(yōu)化；凈資產里面有沒有存在的風險，同時關注企業(yè)有沒有過多的負債。

??從地產到金控，再從金控到房地產。“黑鐵時代”大名城能否趕上前行的隊伍尚未可知，但追趕的難度正在成倍增長。