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??中國最大的央企建筑商正在土地市場上四處出擊。

??5月30日，中國建筑發布公告，同意子公司中國建筑第八工程局（以下簡稱“中建八局”）投資濟南市歷下區房地產開發項目。該項目由7宗地塊組成，總投資82.16億元，其中地價款38億元，開發周期預計4年。

??6月1日晚，中國建筑再發公告稱，同意子公司中國建筑第二工程局（以下簡稱“中建二局”）投資北京朝陽區太陽宮地塊房地產開發項目。該項目總投資約81.57億元，其中地價款約66.82億元，開發周期預計3年。

??就在6月1日北京第二輪集中供地中，中國建筑第一工程局（以下簡稱“中建一局”）旗下企業中建智地，還以29.8億元拿下了朝陽區崔各莊一宗地塊。

??隨后，在6月2日、6月6日上海首輪集中供地中，中建八局又先后以23.886億元、8.64億元成功競得兩宗地塊。

??一周內，中建系房企（除中海地產）在土地拍賣市場上已拿地約226億元。

??“應是根據市場形勢變化制定的拿地策略。現在國家對房地產政策逐步優化，金融系統也在加大對地產扶持力度，以保證房地產市場平穩健康發展，這是根據國家政策而進行的同步的策略調整。”對于頻繁拿地舉動，相關知情人士對中國房地產報記者表示。

??迅猛拿地下，中建系地產版圖越鋪越大。

??隱形“地主”中建系再擴儲

??中國建筑集團有限公司（以下簡稱“中國建筑”）是中國最大的建筑房地產綜合企業和中國最大國際承包商。鮮為人知的是，它還是中國最大的地產隱形“航母”。

??中國建筑旗下擁有中海地產和中建地產兩大房地產品牌，其中，中建地產是中國建筑各局院地產業務所使用的品牌。中國建筑旗下有8個基建工程局（即“中建一局至八局”）和7個設計研究院，8個基建局各自都有相應地產業務，就連設計研究院也有地產業務。

??在這些地產平臺中，規模最大的是中海地產，其次是中建八局旗下的中建東孚、中建三局地產，以及中建五局旗下的中建信和地產。

??數據顯示，中建東孚2021年房地產銷售額達446億元，在百強房企排名中位列75名；中建三局地產2021年銷售額為326億元，排在102名；中建信和地產2021年銷售額為213.7億元，排在127名；中建一局旗下中建智地，2021年銷售額為181億元；中建七局地產2021年銷售額為91.6億元。

??“開枝散葉”下，整個中建系地產業務范圍幾乎遍及全國各省市。進入2022年，在國企、央企房企成為拿地“主角”環境下，中建系房企拿地速度更為迅猛。

??6月1日，北京第二輪集中供地中，中建二局旗下中建玖合以上限價格66.815億元競得北京朝陽區太陽宮新區一宗居住用地，溢價率為15%，折合成交樓面價約8.8萬元/平方米。該地塊周邊個別項目二手房價格已達16萬元/平方米。

??當日，中建一局旗下中建智地還以29.8億元拿下朝陽區崔各莊一宗地塊，溢價率達13.31%，成交樓面價約5.25萬元/平方米；該地塊周邊在售新房價格約9萬元~11萬元/平方米。

??5月26日，中建三局旗下中建壹品聯合聯投置業成功收購北京大興黃村項目公司79.25%股權，總投資額逾70億元。該宗地于今年2月曾被北京興創置地房地產以底價48.2億元摘得。

??在今年北京首輪集中供地中，中建系（除中海地產）獲得2宗地塊，拿地主體同樣是以建筑為主業的中建各局。它們是中建三局旗下中建壹品和北京興創房地產聯合體，以35.7億元底價拿下大興西紅門地塊；中建一局旗下中建智地，以8.1億元底價拿下房山地塊。

??經記者統計，截至2022年6月初，中建系（除中海地產）在北京拿地投資額超過300億元。中建系房企在其他熱點城市也展開了大規模布局。

??幾日前，中建八局出資82.16億元，拿下濟南歷下區7宗地塊的房地產開發項目。6月2日，中建八局又在上海拿下寶山區顧村大型居住社區地塊，土地款23.89億元；6月6日，又競得奉賢區一宗地塊，地價為8.64億元。由此可見，中建八局深耕上海的意圖非常明顯。

??“無論是中海地產還是中建地產，拿地總體策略都是向一線城市和核心二線城市傾斜。”上述相關知情人士稱。

??在克而瑞發布的前5月房企新增土地貨值百強榜中，中海地產排名第3，中建東孚排名第11，中建三局排名第45，中建國際排名第79；4家中建系房企共新增土地貨值959.6億元，超過第一名萬科地產（865.4億元）。

??IPG中國區首席經濟學家柏文喜對中國房地產報記者表示，當前正值房地產行業下行期，樓市和土地市場都相對清淡，正是遵循“順周期出貨，逆周期拿地”的房企有效控制拿地成本以保證未來盈利空間的好時機，這也是中國建筑這一類具有較好現金流的企業此時加倉優質土地儲備、加大拿地力度的主因。

??“在當前土地市場清淡而致各地政府土地財政收入承壓，以及民營房企普遍存在流動性緊張的情況下，‘受邀’為地方政府‘站臺’并便宜拿地，也是中國建筑等央企維護地方政府關系一舉兩得的事情；且中建系所拿地塊多布局一二線核心城市，去化風險小，未來盈利空間可期。”柏文喜說。

??中國建筑的“兩難”

??雖然建筑板塊是中國建筑主要營業收入來源，但房地產開發投資業務卻為其貢獻了近半利潤。

??中國建筑2021年財報顯示，“房屋建筑工程”營業收入為11470.9億元，占比為59.5%，毛利率為7.8%；“房地產開發與投資”營業收入為3309億元，占比僅17.18%，毛利率達21%。

??在各板塊利潤占比中，“房屋建筑工程”利潤為897億元，在中國建筑總利潤中占比為41.87%；“房地產開發與投資”利潤為697億元，在總利潤中占比為32.55%。

??中國建筑是中海地產第一大股東，持有56%股份。2021年財報中，中海地產營業收入在中國建筑總營業收入中占比13%，但中海地產卻貢獻了402億元歸屬母公司凈利潤，毛利率達23.5%。中國建筑當年凈利潤也不過514億元。

??高利潤回報，促使中國建筑將更多投資放在房地產開發業務上。2021年，中國建筑完成投資額4436億元，其中，“房地產開發”項目投資占比為74.5%，同比增長6.3%，是各板塊中唯一投資正增長的業務。

??據一位業內知情人士介紹，因建筑業毛利率很低，且央企管理成本很高，中建各局需要以地產業務相對較高的利潤平衡業績與報表，同時自身項目也能給施工主業帶來“一魚兩吃”的局面。如果剝離掉地產業務，各局業績報表看起來就會很難看。

??正如電視劇《理想之城》中所言，工程的毛利率最高不過20%；地產毛利率，高峰期能達50%，下行時期也能到20%。

??雖然現在房地產行業利潤率在下降，但對于央企而言，融資成本低、拿地門檻也低，反而是逆周期布局一二線城市的機會。

??上述相關知情人士表示，從長期來看，未來房地產行業仍有廣闊發展空間，“房住不炒”是調控主基調，短期內市場不會出現抄底反彈趨勢，但市場并不會一直下行，總體會以穩健為主。作為國家支柱性產業，房地產行業會保持平穩發展的。

??但是，一個集團擁有多家上市地產公司，母公司資源如何投放、子公司之間能否差異化發展，都是中建系不得不面對的難題。原因是依照資本市場原則，同一個實際控制人旗下的上市公司間不能存在同業競爭問題。

??2013年8月5日，中海地產發布公告稱，母公司中國建筑擬將房地產事業部、中建地產及運營的房地產發展業務注入中海地產，原則上，中建地產未來將不再新增從事純粹房地產開發的業務。

??整合，意味著利益格局的重新劃分和人事調整，對于中國建筑而言，復雜性和難度都很大。幾年過去，顯然中海地產對中建地產的整合過程并不順暢，中建各局依然在“各自為營”擴張自己的房地產開發業務。

??“消除中海地產與其母公司中國建筑之間在地產業務方面的同業競爭是必須的，這個大方向沒有改變。只不過，中國建筑旗下的地產業務分布于各局和地產業務事業部，規模較大且相對龐雜，整合起來并完全注入中海地產存在較大難度，也需要較長時間，期間注重一些機會性投資項目也在情理之中。”柏文喜認為。