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??民營(yíng)房企境內(nèi)發(fā)債的融資渠道正在重新打開(kāi)。

??5月20日，在被選為民營(yíng)房企“示范生”后，龍湖、碧桂園、美的置業(yè)先后宣布成功發(fā)行一期公司債，合計(jì)發(fā)債規(guī)模20億元。

??“22碧地01”是碧桂園發(fā)行的2022年第一期公司債券，規(guī)模5億元，期限為3年，票面利率4.5%。募集資金扣除發(fā)行費(fèi)用后，將用于置換發(fā)行人對(duì)“19碧地01”債券回售墊付的自有資金。

??美的置業(yè)的債券名為“22美置01”，發(fā)行金額為10億元，票面利率4.5%，起息日是5月24日。龍湖集團(tuán)的6年期債券發(fā)行規(guī)模為5億元，票面利率4%。這兩家房企發(fā)行債券的募集資金也是全部用于償還公司債券。

??至此，首批民營(yíng)房企信用保護(hù)工具正式落地。

??今年3月，證監(jiān)會(huì)發(fā)文明確鼓勵(lì)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)、政策性機(jī)構(gòu)通過(guò)創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具為民營(yíng)企業(yè)債券融資提供增信支持。晶科科技、龍湖成為中國(guó)證券金融股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中證金融”）以自有資金，與承銷(xiāo)機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)工具支持民企債券發(fā)行的首批項(xiàng)目。

??華泰證券在研報(bào)中提出，信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋工具類(lèi)似一種“保險(xiǎn)”，可以降低投資人購(gòu)買(mǎi)債券的風(fēng)險(xiǎn)敞口。對(duì)發(fā)行人來(lái)說(shuō)，信用保護(hù)工具相當(dāng)于提供增信，有助于降低發(fā)債融資成本，提升民企債券發(fā)行效率。

??在“22碧地01”募資說(shuō)明書(shū)中也顯示，中證金融與中信建投證券為該筆債券共同創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約，保護(hù)期限不超過(guò)1年。這也是繼龍湖供應(yīng)鏈ABS后，民營(yíng)房企首單有信用保護(hù)合約護(hù)航的公司債。

??“從掛網(wǎng)到完成發(fā)行只用了3天時(shí)間，政策信號(hào)意義極強(qiáng)，監(jiān)管部門(mén)發(fā)揮了決定性作用。”某消息人士透露，但5億元發(fā)行規(guī)模對(duì)很多房企而言解決不了太大問(wèn)題。

??市場(chǎng)上有聲音認(rèn)為，既然監(jiān)管機(jī)構(gòu)有意幫助民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開(kāi)市場(chǎng)的融資功能，后續(xù)必然會(huì)有更多民營(yíng)房企效仿類(lèi)似增信措施進(jìn)行發(fā)債融資。

??繼碧桂園、龍湖、美的置業(yè)獲得首批民營(yíng)房企發(fā)債“入場(chǎng)券”后，5月19日，“示范發(fā)債房企”名單擴(kuò)容，旭輝與新城控股兩家房企同時(shí)傳出發(fā)債消息，涉及公司債及供應(yīng)鏈ABS，覆蓋CDS及CRMW信用保護(hù)工具。

??旭輝方面表示，公司的確是第一批接到監(jiān)管指導(dǎo)的示范房企，由于原有發(fā)債額度已用完，目前正在向監(jiān)管部門(mén)申請(qǐng)新的發(fā)債額度，之后再走申請(qǐng)發(fā)債的具體流程，待必要手續(xù)完成后，我們會(huì)以公告形式進(jìn)行信息披露。

??2022年以來(lái)，監(jiān)管層維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策暖風(fēng)頻吹，各部門(mén)針對(duì)房企合理融資需求不斷破解新路徑，但融資改善僅限于國(guó)企、央企，民營(yíng)房企由于暴雷不斷，在融資端仍然很難獲得金融機(jī)構(gòu)的支持。

??某房企內(nèi)部人士表示，絕大多數(shù)民營(yíng)房企面臨的流動(dòng)性困難沒(méi)有得到解決，很難從金融機(jī)構(gòu)獲得包括開(kāi)發(fā)貸在內(nèi)的借款。部分銀行的對(duì)外口徑是民營(yíng)房企暫不放貸，還有些是總行往分行壓業(yè)務(wù)；分行認(rèn)為，因前很多民營(yíng)房企貸款還沒(méi)有消化，具體能不能放貸要看具體情況。

??“民營(yíng)房企現(xiàn)在能依靠自身信用在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債的確不容易，這背后是監(jiān)管層的助攻，但額度普遍過(guò)低，這也是博弈的關(guān)鍵點(diǎn)。”某消息人士透露，現(xiàn)在民營(yíng)房企想要融到資金，都會(huì)被要求增加反向擔(dān)保條件，有的要求增加擔(dān)保加抵押，有的要求企業(yè)在銀行存款，總之需要償債保證。

??市場(chǎng)對(duì)民營(yíng)房企的信任修復(fù)仍需要時(shí)間。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，截至目前，經(jīng)過(guò)深交所備案的信用保護(hù)合約核心交易商僅20家，信用保護(hù)憑證創(chuàng)設(shè)機(jī)構(gòu)13家。參與者數(shù)量有限或會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度不夠，無(wú)法切實(shí)幫助到整體民營(yíng)房企融資困境。

??好消息是，政策暖風(fēng)頻吹。

??5月20日，央行公布新一期LPR利率，5年期以上LPR下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至4.45%。這意味著，房貸利率下調(diào)空間進(jìn)一步打開(kāi)，最低可至4.25%。而近一段時(shí)間，全國(guó)主要二三線城市均出臺(tái)了相應(yīng)的放松限購(gòu)限售、下調(diào)房貸利率、提高公積金貸款額度、降低首付比例等政策。

??央行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門(mén)從房企融資端入手，在協(xié)調(diào)金融機(jī)構(gòu)展期的同時(shí)，也不斷推出創(chuàng)新工具來(lái)為房企融資增信。

??各界普遍認(rèn)為政策已經(jīng)筑底，但由于市場(chǎng)信心及預(yù)期不足，民營(yíng)房企遠(yuǎn)未到整體融資回暖的時(shí)候。

??東方金誠(chéng)分析師馮琳認(rèn)為，在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未迎來(lái)拐點(diǎn)的情況下，投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好難以得到實(shí)質(zhì)性提升，基本面較差的民營(yíng)房企將較難在政策利好下打通債券融資渠道，可能還需等待房地產(chǎn)市場(chǎng)真正回暖。