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??深度調(diào)整期下的房企是否還有沖規(guī)模動(dòng)力？

??5月22日，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了TOP50上市房企2022年銷(xiāo)售目標(biāo)，從統(tǒng)計(jì)結(jié)果來(lái)看，截至目前，有包括保利發(fā)展等38家房企未公布2022年銷(xiāo)售目標(biāo)，占比超過(guò)7成；從已對(duì)外公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)的企業(yè)來(lái)看，平均值為-3.32%。

??頭部房企中，均缺席了對(duì)今年業(yè)績(jī)目標(biāo)的制定；前10房企中，龍湖和招商蛇口規(guī)劃的業(yè)績(jī)目標(biāo)與2021年幾乎相近，這在一定程度上反映出房企對(duì)今年行業(yè)的發(fā)展預(yù)期保守。

??在已知對(duì)外披露業(yè)績(jī)目標(biāo)的房企中，只有大悅城計(jì)劃增長(zhǎng)超過(guò)10%，目標(biāo)值為800億元。2021年，大悅城曾將業(yè)績(jī)目標(biāo)增長(zhǎng)定為超過(guò)20%，但在如今的行業(yè)形勢(shì)下，大悅城又將該數(shù)值減半。

??值得注意的是，早在2020年大悅城便制定了900億元銷(xiāo)售額目標(biāo)，但其在當(dāng)年錄得銷(xiāo)售額為694億元，相當(dāng)于完成銷(xiāo)售目標(biāo)的77%。

??不過(guò)，此后大悅城仍堅(jiān)稱(chēng)“堅(jiān)持2021年千億元目標(biāo)不動(dòng)搖”。最終，其在2021年錄得銷(xiāo)售額721億元，距其千億元目標(biāo)相差近300億元。2022年，大悅城能否完成最新制定的業(yè)績(jī)目標(biāo)值得關(guān)注。

??與上述房企有明確銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)不同，不少房企在業(yè)績(jī)會(huì)上對(duì)目標(biāo)業(yè)績(jī)進(jìn)行了模糊化處理。如旭輝控股董事局主席林中此前面對(duì)投資者關(guān)于2022年銷(xiāo)售目標(biāo)的提問(wèn)時(shí)便沒(méi)有做出正面回答，僅表示2022年旭輝有超過(guò)3600億元可售貨值，未來(lái)更關(guān)心的是核心銷(xiāo)權(quán)益背后的含金量和利潤(rùn)。

??林中亦表示，2022年旭輝進(jìn)入了第三個(gè)“五年戰(zhàn)略”，其中在經(jīng)營(yíng)模式上發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過(guò)去純住宅開(kāi)發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向“開(kāi)發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”的經(jīng)營(yíng)模式；經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向也發(fā)生改變，從過(guò)去追求規(guī)模到現(xiàn)在開(kāi)始追求效益。

??也有房企給出了定性的銷(xiāo)售目標(biāo)。2021年接棒宋廣菊成為保利發(fā)展董事長(zhǎng)的劉平，此前提出2022年保利發(fā)展要“進(jìn)三爭(zhēng)一”，這一目標(biāo)較5年前宋廣菊提出的“重回前三”更進(jìn)一步。4月21日，在2021年度保利發(fā)展網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，劉平表示，“公司提出‘進(jìn)三爭(zhēng)一’目標(biāo)是有信心和底氣的。”

??另外，從存貨來(lái)看，截至2021年年末，TOP50上市房企存貨規(guī)模達(dá)到了11.03萬(wàn)億元（6家未披露年報(bào)房企未計(jì)入統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)）。從單個(gè)房企存貨規(guī)模來(lái)看，2021年有17家房企存貨規(guī)模超過(guò)2000億元；頭部房企存貨規(guī)模均超萬(wàn)億元，其中碧桂園、萬(wàn)科存貨規(guī)模分別為10600億元和10760億元；保利發(fā)展存貨規(guī)模也達(dá)到8096億元。

??在TOP50上市房企中，2021年末較2020年末存貨出現(xiàn)下降的企業(yè)有13家，其中碧桂園存貨減少最多，為400億元；首開(kāi)股份次之，為202.39億元。其他31家房企存貨均出現(xiàn)增長(zhǎng)，2021年存貨增長(zhǎng)區(qū)間在0.71億至1111.97億元間，其中存貨增長(zhǎng)最多的是建發(fā)房產(chǎn)，增長(zhǎng)值為1111.97億元；存貨增量超過(guò)千億元的僅有一家。

??由此可以看出， 2021年上半年在“集中供地”政策首度實(shí)施情況下，房企加大投資、積極拿地，但在2021年下半年，疫情及行業(yè)政策等因素帶來(lái)了較多不確定性，多數(shù)房企開(kāi)工、竣工均受到不同程度影響。

??提到房企存貨就不得不提房企存貨周轉(zhuǎn)率。

??存貨周轉(zhuǎn)率是反映企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力重要指標(biāo)之一，用來(lái)測(cè)定企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)存貨的周轉(zhuǎn)速度；存貨周轉(zhuǎn)率越高，表明企業(yè)存貨資產(chǎn)變現(xiàn)能力越強(qiáng)，以及占用在存貨上的資金周轉(zhuǎn)速度越快。

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2021年TOP50上市房企平均存貨周轉(zhuǎn)率為0.407，較2020年末存貨周轉(zhuǎn)率平均上升了0.042。存貨上升同時(shí)周轉(zhuǎn)率也上升，說(shuō)明房企銷(xiāo)售速度小于土地儲(chǔ)備增加和可售面積增長(zhǎng)速度。

??其中，華發(fā)股份存貨轉(zhuǎn)換周期超過(guò)2000天，中國(guó)鐵建存貨轉(zhuǎn)換周期僅為173天，這兩者分別為存貨轉(zhuǎn)換統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中最大值和最小值。

??隨著新冠疫情在國(guó)內(nèi)各城市點(diǎn)式復(fù)發(fā)，居民收入預(yù)期和消費(fèi)信心均受到打擊，房地產(chǎn)行業(yè)的有序發(fā)展受到一定影響，不少房企甚至遭受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。在此情況下，如何在政策利好下加快庫(kù)存去化速度，是擺在眾多房企面前一道待解難題。