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??2021年，房地產市場持續低迷，地產央企雖然健康程度較高，但同樣面臨營業收入增長、盈利能力下降困境。即便是身處頭部陣營、歷來被譽為“利潤王”的中海，其歸屬母公司凈利潤也出現了自2003年以來首次下滑。

??據中國房地產報記者不完全統計，2021年主要的9家地產央企營業收入均呈現同比正增長，收入超千億元的有保利發展（600048.SH）、中國海外發展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、招商蛇口（001979.SZ）和華僑城A（000069.SZ）5家，營業收入分別為2850.24億元、2422.4億元、2121億元、1606.43億元和1026億元。

??營業收入同比增幅最高的是五礦地產，為115億元，增幅高達68.18%；其后是中國金茂，營業收入900.6億元，同比增幅為50%；同比增幅最低的是大悅城控股，營業收入為426.14億元，增幅為10.84%。

??對于房地產業績增長，五礦地產表示，主要由于年內數個受到市場熱捧的珠三角地區項目進行交付，加上于2020年從集團控股股東所收購的房地產發展項目提升了公司經營規模。中國金茂在公告中同樣表示，收入增長是由于城市運營及物業開發銷售收入增長。

??“增收不增利”現象出現

??在營業收入增長提速背景下，9家地產央企中僅3家歸屬母公司凈利潤同比提升，剩余6家均出現“增收不增利”現象。其中，歸屬母公司凈利潤下滑嚴重的是華僑城A，同比降幅70%；其次是中交地產，同比降幅為32.19%；排在第三位的是五礦地產，同比降幅20.61%。

??南方產業智庫認為，華僑城A在2020年就已經面臨增速下滑局面，歸屬母公司凈利潤已連續兩年同比下跌。2021年華僑城銷售額出現下降，利潤指標也明顯縮水，這其中既有行業大環境的因素，也有企業自身房地產開發業務進展的影響。對于“利潤王”中海，該機構分析稱，中海連年保持高利潤，但受直接經營成本、投資公允價值變動、合營公司利潤等因素共同影響，2021年歸屬母公司凈利潤出現明顯下行。

??對于“增收不增利”情況，保利發展認為，主要受近幾年高價地的陸續結轉、毛利率下降所致。未來隨著高價地項目陸續體現，毛利率仍將承壓。

??歸屬母公司凈利潤同比增幅最大的是大悅城控股，為127.79%，剩余兩家中中國金茂實現了21%同比增幅，華潤置地實現了8.7同比增幅。

??需要強調的是，由于企業投資收益減值、資產減值（主要為存貨跌價計提），大悅城控股已連續兩年凈利率維持低位，歸屬母公司凈利潤亦存在問題。其2021年歸屬母公司凈利潤實現超高增幅，主要是建立在上一年巨額虧損基礎上。2020年大悅城控股歸屬母公司凈利潤錄得-3.87億元，同比下滑118.88%。

??回顧過去幾年地產央企業績表現可以發現，2018年和2019年多數地產央企營業收入和凈利潤均呈現增長態勢。到了2020年，隨著房地產市場深入調整，“增收不增利”現象成為多數地產央企的業績主基調，招商蛇口、中國金茂、大悅城控股、中交地產、五礦地產以及尚未退市的葛洲壩6家央企地產凈利潤同比下降。

??凈負債率最低為華潤置地

??凈利潤下滑外，地產央企普遍在“三道紅線”方面有著較好表現。保利發展、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口、華僑城A、中國金茂和五礦地產7家均為“綠檔”。其中，剔除預收款后的資產負債率最低和現金短債比最高的均是中國海外發展，分別為68.9%和2.41倍；凈負債率最低的則是華潤置地，為30.4%。

??剩余2家地產央企中，中交地產剔除預收款后的資產負債率、凈負債率和現金短債比分別為82%、217.7%和0.7倍，短期償債壓力較大。大悅城控股的三項指標分別為70.31%、90.06和1.44倍。前者踩中“紅線”后者踩中“黃線”。

??雖然“三道紅線”指標表現不佳，但億翰智庫的分析認為，作為央企中交地產相比其他企業具備較強融資優勢，有益于公司可持續發展。中交地產償債壓力較高主要原因在于短期有息負債的快速增加。

??對于2022年發展目標，除了嚴控有息負債增長速度，減輕短期償債壓力外，中交地產在投資方向提出，將做好重點城市政策、市場的研究預判，進一步向核心城市和區域聚焦，加大收并購及增資合作力度，持續踐行多元化投資模式，努力在城市綜合體、TOD、特色小鎮等領域實現新突破。

??看好市場發展

??更大范圍里，營業收入增速不及營業成本增速、行業利潤急劇萎縮已成為房企常態。據有關統計，A股126家房企的營業收入為30210.61億元，營業收入同比增速平均數為34.82%，營業成本增速平均為53.62%。126家房企實現總歸屬母公司凈利潤為303.37億元，遠低于2020年。

??在這樣的背景下，面對著行業分化的加劇，抗風險能力更強的地產央企無疑擁有更多底氣。在4月21日舉行的網上業績說明會上，去年剛接任保利發展董事長的劉平顯得十分樂觀，他表示：“公司提出‘進三爭一’目標，是有信心和底氣的”。新目標下，劉平希望2022年保利發展能更加積極，全年投資計劃3650億元。

??同樣是在業績會上，華潤置地原總裁、現董事會主席李欣表達了對于2022年房地產市場的看法。李欣認為，政策已經見底，今年3月份以來中央政府各個層面的政策導向以及寬松政策的出臺比較明顯，目前一線和核心強二線城市已經是回暖的狀態。李欣同樣稱，“希望（華潤置地）在去年的簽約額基礎上，能夠有所提升”“希望排名也能有所提升”。