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??4月7日晚，合富輝煌集團控股有限公司（以下簡稱“合富輝煌”，00733.HK）宣布與保利發展的重組有了新變化。據了解，雙方在3月31日簽訂了新重組協議，合富輝煌將向保利發展出售保利顧問集團，并收購后者持有的合富中國43.9%股權。

??2018年1月，合富輝煌與保利發展（當時名為“保利地產”）簽署了《業務合作框架協議》，約定合作經營一手及二手物業代理業務，不久后，雙方成立了合資公司——合富中國，開始進行業務重組。從目前來看，這兩家企業的融合不太順利，在業務、員工薪酬及管理系統等方面未能達成全面共識。

??合富輝煌認為，公司已經獲得有關合作的大部分價值，進一步整合的價值不大，改變合作模式或許還可以發掘新的業務協同效益。

??4月8日，接近保利發展的知情人士對中國房地產報記者透露，磨合難確實是雙方選擇調整合作方式的主要原因，未來保利發展將獨立發展旗下的代理業務。

??重組4年后改變合作模式

??合富輝煌與保利發展在2018年5月簽訂了正式的合作協議，保利發展向合富中國注入所持保利顧問集團全部權益，換取合富中國的43.9%股權，合富輝煌則按發行價每股新股份4.2港元向保利發展配發及發行新股份。重組完成后，保利發展持有合富中國43.9%股權，合富輝煌持有其余股份。

??2018年8月，有消息指，兩家公司的一二手代理業務重組合并完畢，合富輝煌及保利發展的相關代理業務均并入了重組后的合富中國。

??根據當年的不競爭承諾，保利發展及合富輝煌的所有一手、二手物業代理業務都由合富中國獨家經營，2019年至2021年，合富中國向保利發展提供服務的物業交易價值分別為130億元、110億元、130億元。

??只是，民營企業與央企融合的困難比預想中要多。合富輝煌表示，合作重組完成后，公司與保利發展已盡最大努力共同促進合富中國及其附屬公司（包括保利顧問集團）的全面整合。盡管如此，基于兩家公司在業務文化、組織架構及營運模式的差異，合富輝煌與保利發展未能就整合的各個方面達成全面共識，包括合營公司的業務、員工薪酬及管理系統等。合營公司董事會層面以下的實際日常營運及管理仍然相對獨立，與2018年合作重組前的經營模式類似。

??合富輝煌認為，考慮原有合作模式及迄今所取得的成果，進一步整合也不會創造額外價值或協助該公司的長期策略，改變合作模式可能對雙方都更有利。

??新的重組方案是這樣的：合富輝煌向保利發展出售保利顧問集團，并收購合富中國（不包括保利顧問集團）43.9%股權，最終持有合富中國100%的股權。重組沒有涉及現金代價，合富輝煌預期將錄得未經審核出售虧損約2.82億港元。

??再度重組的目的很明確，就是為了解除此前的不競爭承諾，令合富輝煌及保利發展都可以獨立經營各自的物業代理業務。當然，雙方也可就個別項目進行合作。例如，保利發展承諾未來5年內，每年會給合富輝煌提供貨值不少于800億元的物業進行一手代理業務合作。

??合富輝煌方面對中國房地產報記者表示，公司與保利發展的合作關系，將由過去的股權合作調整為集團層面的戰略合作，調整后，雙方將在新的合作框架下展開全國范圍的業務合作。

??保利發展：代理業務市場化方向不變

??在保利發展與合富輝煌牽手前，地產行業已有一些房企嘗試與代理公司進行更深度的合作。2017年1月，融創表示看好中國房地產存量交易市場的發展空間，以約26億元入股鏈家。同年4月，萬科也通過增資事項以30億元的價格獲得鏈家股權。

??股權投資容易，但業務層面的合作推進卻并無太多成功案例。比如，北京萬科曾在2015年7月與鏈家共同成立萬鏈公司，發展家居裝飾業務，但在2022年1月，北京萬科還是退出了所持股份。

??從經營業績來看，2021年開發商的流動性緊張對合富輝煌的影響不小。2021年，該公司物業代理業務的營業收入增長了17%至約70億港元，但歸母凈利潤卻虧損5.45億港元。原因在于，相關客戶的信貸質素惡化，導致該公司計提了3.06億港元的應收賬款減值準備，及1.52億港元的應收貸款減值準備。

??雖然合富輝煌的短期業績波動較大，但在與該公司的合作中，保利發展打開了代理業務市場化的空間。在與合富輝煌合作前，保利發展旗下已有一手、二手代理業務板塊，代理也是其“不動產生態”產業鏈中的一環。公開資料顯示，在2018年與合富中國啟動重組融合后，保利地產投資顧問有限公司（以下簡稱“保利投顧”）便啟動了全面市場化戰略，2019年與融創、世茂、旭輝、融僑、實地、新力等60余家開發商在咨詢顧問、營銷代理、渠道拓展等方面達成合作，落地項目覆蓋30多個城市。

??保利發展在2021年的中報中表示，公司的銷售代理平臺持續加大市場化拓展力度，銷售代理業務覆蓋全國200多個城市，代理項目超2200個，代理銷售規模超2500億元。據了解，目前保利投顧已形成新房代理、新房分銷和存量房租售三大核心業務，旗下擁有4家子公司，32家區域公司，業務覆蓋超100座城市，累計服務項目超1000個。該公司旗下二手經紀品牌保利愛家入駐超30個重點城市，直營門店超100間。營銷平臺——悅家云已累計落地全國102個城市、431個地產項目。

??接近保利發展的知情人士介紹，因為兩家公司在文化及管理等方面的差異難以磨合，重組前后，各自的實際運作其實沒有太大變化。退出合富中國后，保利發展將繼續發展旗下的代理業務，“這塊業務一直都是市場化運作，保利發展自己的項目會進行聯合代理，對保利投顧也沒有政策傾斜，跟其他代理公司公平競爭”。該人士表示，未來保利投顧的首要目標還是滿足保利發展的需求，市場化的方向也沒變，只是因為目前的市況較為復雜，會更謹慎選擇外拓的項目。