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??3月31日，萬科董事會主席郁亮在萬科2021年度業績發布會上說：昨天晚上我特別忐忑不安，交出這樣的成績單，倍感壓力。

??這是一個誠懇的態度，但更多的是一種姿態。這也是郁亮罕見的公開自我批評和檢討，哪怕在萬科的兩次股權戰爭以及2013年攀登8848米高的珠穆朗瑪峰，郁亮也沒有在外界表露出不安的情緒。

??這兩年，在經濟變局和房地產市場跌宕的當前，房地產行業的董事長們，對業績如履薄冰。財報顯示，2021年全年，萬科實現營業收入4528億元，同比增加8%；歸母凈利潤225.2億元，同比大幅下降45.75%，這是萬科13年來凈利潤首次下滑，且下滑幅度近乎腰斬，引發投資者與媒體關注。

??面對外界關切的凈利潤下滑問題，郁亮坦誠回應：一是在管理方面存在離散度大的問題，萬科過去采取充分授權、分布式機制，在行業快速增長時期有利于迅速抓住市場機會，但市場變化時會表現出參差不齊并拉低整體表現；這也使投資出現了少部分失誤，切大餅的方式將額度分到了區域，市場變化時弱點就表現出來，出現了當地公司過高估計市場和冒進動作。二是多賽道同時探索所付出的成本比預想更大，對過往業績產生影響。

??“我完全能理解股東的各種情緒，不滿也好、失望也好、困惑也好、關切也好，我感同身受。”郁亮表示。

??似曾相識的一幕曾出現在萬科2021年中期業績發布會上。2021年上半年，萬科實現凈利潤110.47億元，同比下降11.68%。萬科總裁祝九勝感慨，“這讓我想起讀書時候，期中考試沒考好，心情很忐忑。忐忑之余，也不能忘掉立志長期成為好學生的定位和志向?！?/p>

??半年時間過去，萬科凈利潤下滑幅度進一步擴大至45.75%，郁亮不得不第一個站出來安撫市場情緒。

??“2021年我們業績表現不好，讓股東失望了，我向52萬名股東表示誠摯的歉意。”郁亮表示，2022年萬科的發展只有8個字：止跌企穩，穩中回升，我們有信心完成。

??背水一戰的萬科能否實現“止跌企穩”目標？

??郁亮的反思

??郁亮，是一個有危機解決危機，沒有危機制造危機的高手。他說過自己是貓頭鷹的管理性格，就是永遠“一只眼睛看機會，一只眼睛看風險”。2018年秋季例會上，他居安思危，提出“活下去”。

??但“危”依然到來。這次，他在《致股東》信中檢討道，盡管公司較早意識到高速增長終將結束，但慚愧的是，我們的行為未能堅決擺脫高增長慣性。當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈之時，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過于樂觀；一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

??他承認，在萬科38年發展史上，并不總是一帆風順的，1995年、2008年、2021年出現了3次利潤下滑，每次下滑都暴露出我們在過去發展中累積的短板問題。

??對于凈利潤大幅下降，萬科年報列出三方面原因：一是毛利率下滑；二是投資收益回落；三是計提減值，按照審慎原則，對2021年末資產進行了全面減值測試，對部分項目、個別股權投資計提了35.3億元資產減值。

??同時下滑的還有銷售業績及多個財務指標。去年全年，萬科累計實現合同銷售面積3807.8萬平方米，同比下降18.4%；合同銷售金額6277.8億元，同比減少10.8%。

??去年，萬科歸屬母公司凈利潤225.2億元，凈利潤增長率為-35.8%；每股基本盈利1.94元，同比下降46.5%；全面攤薄的凈資產收益率為 9.6%，同比減少 8.9個百分點；整體毛利率21.8%，同比下降7.4個百分點。

??2021年，萬科經營性現金凈流入為41.1億元，2020年同期則為531.9億元；期末現金及現金等價物凈增加額為-449.5億元，2020年末這一數字為259.2億元；在手現金為1493.5億元，而2020年則有1952億元。持有現金流明顯減少，這是需要警惕的數字。

??“2021年業績表現讓股東失望了，我向52萬名萬科股東表示誠摯歉意?！睒I績會上，郁亮致歉道。

??“財務數據只是最終結果，要改善結果必須追溯其原由?！睘榇耍袅磷鞒鰞蓚€反思與檢討。

??第一個反思是管理方面。郁亮直言，萬科過去一直是充分授權、分布式特點，這在行業快速增長時期，有利于迅速抓住市場機會，但隨著競爭越來越激烈，大型復雜項目越來越多，單一城市公司和單一區域不具備完整能力，這就會表現出參差不齊和離散度大的問題，部分項目不及預期，拉低了整體表現。

??一方面，項目操盤能力分化。萬科做過不少好的項目，但沒能將這些好項目優點完全復制推廣，轉為整個集團的優勢。另一方面，少數項目出現投資失誤。按照原先的分布式管理機制，投資額度直接分到區域提高了一線積極性，但在市場深度調整時，也容易造成當地公司高估自身市場潛力，存在“我是例外”的僥幸心理，拿下了自己消化不了的項目。

??郁亮的第二個反思是關于業務層面，多賽道同時探索的成本比預想更大，超出了最初預估。

??他表示，2014年萬科開始進行轉型探索時，嘗試的賽道比較多，原因是以萬科的規模體量，只有一兩條賽道可能不足以支持可持續發展。但多賽道同時探索，所面臨的難度和付出的成本遠遠超出最初預估。過去開發業務增長速度快，承擔了有關成本，但市場環境變化之后，這些學費對業績影響就顯露了出來。

??有誠意的是，盡管2021年凈利潤大幅下降，但萬科愿意拿出其中一半用于股東分紅，合計將派發分紅112.8億元。

??整個萬科管理層，2021年收入均有不同程度下降。其中，郁亮本人放棄了全部獎金，收入僅為150萬元左右，下降幅度約9成。

??萬科的底氣

??“當然，我知道大家不是來聽我道歉的，更關心萬科能不能在2022年止跌回升。”郁亮提出，2022年萬科的工作任務是“止跌企穩，穩中提升”。

??制定這樣的目標，基于兩個強大的外部基礎以及來自萬科的三個內部基礎。

??他認為，從外部環境來看，當前有利于市場穩定的政策措施不斷出臺；且房地產是規模超10萬億元的巨大市場，房地產開發依然是重要經濟活動，也是萬科現在和未來的主要業務，這門生意未來仍會常做常有。同時，伴隨城市的發展，人們的工作生活場景越來越多樣化，對不動產內容和服務不斷有新的需求，因此這項業務也會常做常新。

??在內部基礎上，萬科開發業務將繼續保持在行業第一陣營，今年實現止跌企穩；在建面積1億平方米，擬開發面積超過4500萬平方米，未來2-3年土地儲備有保障；經營、服務類業務增速快、NOI率勢頭好，逐步形成新的利潤蓄水池，“探索這些業務的學費，大部分已經交完?！比f科還具備行業領先的信用評級和長期穩健經營，這是實現“止跌企穩”的堅實基礎。

??“2021年，可能就是開發業務的天花板，所以過去8年，我們圍繞不動產綜合發展與運營服務做布局與安排，增量變少時，存量機會越來越多，經營服務空間越來越大，這是我們看好的最重要原因之一。”郁亮說。

??值得注意的是，拆分業務板塊來看，2021年，萬科房地產開發及相關資產經營業務收入為4299.3億元，營收貢獻比為95%，仍為第一大收入來源。對此，郁亮表示，開發業務仍然是有機會的，仍然是萬科最主要的業務，但如果沒有經營服務類業務，支持萬科未來更好發展這件事情是做不到的?！?/p>

??向管理要效益，這是萬科去年以來一直在做的事情。他相信，“任何計劃和目標，都需要靠人去干，一切事在人為”。這次業績會上，郁亮還透露，萬科已取消集團合伙人層級，即通常意義上的高管，所有人都要下沉到前線。

??董事長和總裁也不例外。郁亮目前在萬科內部同時兼任首席客戶官，研究解決客戶層面所反映的關鍵問題，總裁祝九勝同時兼任長租公寓BU首席合伙人，承擔長租公寓業務的經營管理責任。

??“房地產行業已經入了黑鐵時代，正縮表出清，這會是破釜沉舟、背水一戰的一年。要么死，要么活，沒有中間狀態?！庇袅烈粋€月前的講話，已經指出了前路艱難與破釜沉舟之魄力。

??他判斷，未來誰用高杠桿模式誰就會退，但萬科仍然希望是行業里的頭部力量。在規模擴張方面，萬科將把握兩個原則，一是保證自己的安全，二確保自身安全同時盡自己所能促進行業良性循環。

??“期待明年給大家交上合格答卷?！庇袅琳f。

??這也是投資者們期待出現的結果。

??但在發布年報的同時，萬科也推出回購方案和公司上市以來最高比例的分紅派息預案，萬科稱將在未來三個月內擇機開展不低于20億元、不超過25億元公司股份回購，分紅比例擬由2020年的35%躍升至50%，是A股中唯一一家連續30年進行現金分紅的公司。

??“對于萬科的股東尤其是大股東們，或許他們認為，作為頭部企業以及拿著不菲薪水的萬科高管們，應當表現更加完美?！币晃粯I內人士分析稱。