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??繼萬科、金地、美的置業后，旭輝也開始在銀行間債券市場發債。

??3月14日，閩系房企旭輝控股（集團）有限公司（以下簡稱“旭輝”）發布完成發行2022年度第一期中期票據公告及2021年前三季度未經審核財務數據。

??公告顯示，旭輝于2022年3月11日完成發行規模為10億元的2022年度第一期中期票據，票據利率為4.75%，期限由2022年3月14日起計4年。

??按照2022年度第一期中期票據募集說明書，首期計劃募集的10億元資金擬用于位于大連、烏魯木齊、西安、合肥、杭州、武漢及長沙的8個項目。

??3月以來，旭輝動作不斷。

??3月9日，旭輝發布公告稱，提前償還8億元公司債，并提及公司與平安銀行簽訂了《銀企戰略合作協議》，平安銀行將授予旭輝50億元并購融資額度；同日，旭輝與日本最大的城市綜合開發運營商之一東急集團舉行戰略合作簽約儀式，達成戰略合作。3月8日，旭輝披露，公司購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優先票據，相當于原定發行該等票據的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計已回購1.2億元。

??在IPG中國區首席經濟學家柏文喜看來，引入戰略伙伴、連續回購存量債和發行中期票據，旭輝一系列的動作的背后，一方面有著政策層力促市場回暖、行業信心恢復和各項調控措施優化與微調的訴求，另一方面也有企業自身提升戰略資源優勢和優化企業負債結構、提升流動性，進而盡快實現轉型并進入可持續健康發展的自身需求。

??一番輾轉騰挪、釋放利好，旭輝在資本市場上卻一度未獲認可。3月15日，旭輝開盤報價2.83元/股（人民幣，下同），收盤于2.21元/股，相比上一個交易日的收盤價2.84元/股，下跌22.35%，這也是旭輝收盤價連續第6日下降。

??直到3月16日，旭輝收盤于2.71元/股，相比3月15日收盤價上漲23.25%，首次迎來反彈。

??壓力當前

??此前，旭輝在股票市場不被看好的原因指向多個方面。

??雖然剛剛還了8億元，旭輝眼前的償債壓力仍不小。截至今年2月，旭輝存續美元債券12只，存續規模43.52億美元，其中有19億規模美元債券將于一年內到期。此外，除了剛剛還上的那8億元外，旭輝公開市場今年需償付的債券僅剩4月23日到期的境外債券。據悉，這筆境外債券尚未償還本金總額為人民幣14.806億元，相當于原定發行該等票據的本金總額約92.54%。

??據票務寶統計，旭輝旗下有一筆商票出現未兌付情況。通過小程序“票眼”的信息搜索，旭輝旗下許昌旭輝房地產開發有限公司，拒付筆數已經達到26筆，拒付率為8.31%。

??另一方面，與大多數房地產同行一樣，旭輝也面臨銷售下滑。

??3月3日，旭輝公告2月未經審核營運數據，2月銷售額83億元，同比下跌42.7%；1-2月累計銷售額167.4億元，同比下跌45.5%

??從盈利能力來看，旭輝毛利率正逐年疲軟，盡管2018年和2019年毛利率還維持在25%以上，2020年降至21.74%，2021年上半年再降至20.69%，為上市以來同期新低。

??在3月14日的報告中，瑞銀認為，旭輝面臨的主要風險是合作項目多。根據瑞銀報告，在400多個項目中，有80%不是旭輝全資子公司（未售出總建筑面積），很多項目并沒有并表（約35%-45%項目未并表）。

??同時，瑞銀也分析，旭輝的表外債務比其他民營開發商要少，瑞銀認為旭輝不會有嚴重信用風險。

??業內有分析人士認為，瑞銀這份報告是別有用心的做空報告。不過，也有市場分析人士表示，瑞銀市場口碑一直很好，在這份報告中，瑞銀也不吝嗇對旭輝的正面解讀，只是結論略顯冰冷。

??積極應對

??償債和發展的壓力當前，深諳“信心比黃金更珍貴”的旭輝一直在采取積極的方式應對，一邊“借新還舊”，一邊謀求發展。

??旭輝控股CFO楊欣表示：“從去年至今，公司一方面順應形勢，主動降杠桿，努力進入綠檔陣營；另一方面，以暢銷溢價的產品贏得客戶，狠抓高質量銷售和回款現金流，希望以更穩健身姿，積極應對行業波動。”

??3月9日，旭輝發布公告稱，公司用于償還“18旭輝01”8億公司債的本金及累計至到期日的利息已悉數存入中國證券登記結算有限責任公司指定銀行賬戶。該筆債券于2018年發行，2022年3月21日到期，票面利率6.5%。完成償還后，公司短期債務進一步減少。

??在提前還了債券后，楊欣表示，“今年境內唯一一筆債券提前歸還后，短期負債進一步下降，財務安全性進一步夯實。”

??這筆還債被指“借新還舊”。據上交所披露，旭輝集團股份有限公司2021年面向專業投資者公開發行公司債券項目狀態更新為“已反饋”，品種為小公募，擬發行金額8.42億元。本期債券募集資金擬用于償還“18旭輝01”的到期本金和利息。

??3月8日，上海清算所發布了《旭輝集團股份有限公司2022年度第一期中期票據發行文件》，根據其中的《旭輝集團股份有限公司2022 年度第一期中期票據募集說明書》（以下簡稱“募集說明書”）披露，旭輝此次中期票據注冊額度為50億元，本期發行規模上限為10億元，發行期限為2+2 年期，附第 2 年末發行人調整票面利率選擇權及投資者回售選擇權，目前無擔保情況。

??值得一提的是，3月11日，上海清算所曾3次披露延長旭輝這筆債券簿記建檔結束時間，最終延長至3月14日11:00。旭輝對此解釋為“因債券市場波動”。此次旭輝發行利率區間在3.5%-4.8%，最終發行利率定在4.75%。

??剛剛完成中票發行時，旭輝董事長林中便在朋友圈發文感嘆：“艱難時刻，殊為不易！”

??對于旭輝中票的成功發行，柏文喜認為，旭輝等房企發力債券融資，說明對于優勢房企而言外部環境正在明顯改善，因為這些房企除了自身作好經營和符合行業方向調整之外，還在很大程度上承擔著行業信心恢復和促進行業進入良性循環軌道的行業使命。

??除此之外，旭輝今年以來一直在向外傳達利好信號。

??3月8日，旭輝披露，公司購回本金總額7040萬元、于2022年4月到期的6.70%優先票據，相當于原定發行該等票據的本金總額4.4%，加上之前回購的4900萬元，累計已回購1.2億元。

??3月9日，旭輝集團和日本東急不動產日前達成協議，雙方將從長三角區域項目起步，在住宅開發、TOD建設等領域進行廣泛合作。

??在柏文喜看來，旭輝一系列動作背后，一方面有著政策層力促市場回暖、行業信心恢復和各項調控措施優化與微調的訴求，另一方面也有企業自身提升戰略資源優勢和優化企業負債結構、提升流動性，進而盡快實現轉型并進入可持續健康發展的自身需求。