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??在民營房企不斷“暴雷”的2021年，地方國企的比較優(yōu)勢(shì)得到了凸顯。

??3月10日，越秀地產(chǎn)股份有限公司（股票代碼00123.HK，以下簡稱“越秀地產(chǎn)”）公布了2021年的經(jīng)營成績單，銷售額仍收獲了20%的增長，首次突破千億元至1151.5億元。營業(yè)收入、核心凈利潤均錄得了正向增長，“三道紅線”也保持在綠檔。

??越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)認(rèn)為，2022年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的總規(guī)模可能略有回調(diào)。基于這個(gè)判斷再綜合公司持有的2146億元可售貨值，該公司定下了今年7%的銷售額增長目標(biāo)。

??截至目前，粵港澳大灣區(qū)已有多家民營房企陷入了流動(dòng)性危機(jī)，一些尚未“暴雷”的企業(yè)也在加緊處理資產(chǎn)，希望尋得有心有力的“白武士”接盤。林昭遠(yuǎn)透露，該公司與出險(xiǎn)房企一直在接觸、洽談相關(guān)項(xiàng)目，“錢不是問題”。

??今年增長目標(biāo)降至7%

??銷售重心仍在大灣區(qū)

??業(yè)績公告顯示，2021年越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入約為573.8億元，同比上升24.1%。權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為35.9億元，同比下降15.5%，核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%。毛利率約為21.8%，同比下降3.3個(gè)百分點(diǎn)。

??從銷售的比重來看，這家來自廣州的地方國企依然把重心放在了以廣州為核心的粵港澳大灣區(qū)，年內(nèi)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約713.7億元，同比上升12.1%。其中，來自廣州的合同銷售金額606億元，同比上升8.6%。

??2021年，受行業(yè)流動(dòng)性影響，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)減少了在土地市場(chǎng)的投資，而央企、國企則趁機(jī)吸納了不少土地儲(chǔ)備。期內(nèi)，越秀地產(chǎn)在全國18個(gè)城市新增37幅土地，總建筑面積約為918萬平方米，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、城市運(yùn)營、國企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土地儲(chǔ)備的2.3%、25.5%、9.3%。截至2021年12月31日，越秀地產(chǎn)在全國已布局29個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2711萬平方米，91%位于一二線城市，其中粵港澳大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占總土地儲(chǔ)備約55%，而廣州的占比高達(dá)47.6%。

??雖然2021年銷售額錄得了20%的同比增長，優(yōu)于不少同行的表現(xiàn)，但對(duì)于2022年越秀地產(chǎn)態(tài)度謹(jǐn)慎，僅將銷售目標(biāo)定在1235億元，增幅7%。林昭遠(yuǎn)解釋，這一目標(biāo)是綜合考慮了今年的供貨情況，以及對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的預(yù)判。就行業(yè)成交總量來看，“很多機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)目前已經(jīng)到了頂點(diǎn)，接下來總體規(guī)模也許會(huì)有回調(diào)。”2022年，越秀地產(chǎn)預(yù)計(jì)有2146億元的可售資源可供給市場(chǎng)，參考2021年58%的去化率，基本可實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)，“如果市場(chǎng)好可能增幅會(huì)高一點(diǎn)。”

??今年的前兩個(gè)月，開發(fā)商們普遍感受到了市場(chǎng)的沉重壓力，行業(yè)銷售額同比下滑明顯。2022年1月至2月，越秀地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約78.64億元，同比下降約42%，合同銷售面積約31.3萬平方米，同比下降約35%。

??對(duì)于未來的銷售表現(xiàn)，林昭遠(yuǎn)還是比較樂觀的，他認(rèn)為目前無論是中央還是各城市的政策，無論是限購端還是金融端，都有利于行業(yè)的回暖。“我個(gè)人預(yù)判，3月份應(yīng)該會(huì)有一些回暖。”

??積極接洽收并購標(biāo)的

??錢不是問題

??就2021年而言，國企的背景優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)最明顯的無疑是融資端，在不少民營房地產(chǎn)企業(yè)被抽貸、發(fā)不出新債的背景下，越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的融資成本還創(chuàng)下了歷史新低，6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別低至2.8%和3.8%，60億元公司債的票面利率也僅3.29%。期內(nèi)，該公司平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%，截至2021年底的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為405億元，較年初上升8.6%，剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，“三道紅線”維持在綠檔水平。

??基于賬上有405億元現(xiàn)金，且融資渠道通暢、成本低，越秀地產(chǎn)在投資端并未有壓降的計(jì)劃。2021年，該公司花了444.8億元買地，是2020年的2.5倍，2022年的買地預(yù)算是457.2億元，也占到了銷售額的37%。

??在越秀地產(chǎn)的“6+1”增儲(chǔ)模式中，收并購這一模式于過去數(shù)年并未有搶眼表現(xiàn)，而今年，該公司管理層透露將更多關(guān)注收并購、合作的機(jī)會(huì)。

??早在2021年12月，越秀地產(chǎn)的母公司——越秀集團(tuán)就已派出代表進(jìn)入中國恒大的風(fēng)險(xiǎn)化解委員會(huì)。2021年1月，有消息指廣東省政府召集了多家民營房企與國有房企，為部分出險(xiǎn)企業(yè)項(xiàng)目的收并購“牽線搭橋”，越秀地產(chǎn)便是與會(huì)國企之一。

??“錢不是問題。”林昭遠(yuǎn)表示，在并購貸方面，各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)對(duì)接了越秀地產(chǎn)。該公司也一直在研究、接觸和洽談出險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目，但是，“和我們的城市重疊度偏離的，也不一定會(huì)考慮。”

??合作開發(fā)已經(jīng)是地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的主流開發(fā)模式，越秀地產(chǎn)2021年新增的37個(gè)項(xiàng)目只有1個(gè)的權(quán)益占比是100%，其余均為合作開發(fā)。林昭遠(yuǎn)強(qiáng)調(diào)，該公司目前合作的對(duì)象有央企、當(dāng)?shù)氐膰螅藗€(gè)別項(xiàng)目，大部分項(xiàng)目的發(fā)展還是比較正常。個(gè)別項(xiàng)目包括與花樣年合作的重慶“新山和悅”，以及與中國奧園合作的廣州“越秀奧園華發(fā)·親愛里”。今年1月底，花樣年已經(jīng)將所持“新山和悅”項(xiàng)目公司的41%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了廣州國資發(fā)展基金，據(jù)知情人士透露，越秀地產(chǎn)將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候從廣州國資發(fā)展基金手里收購這部分股權(quán)。位于廣州增城的“越秀奧園華發(fā)·親愛里”項(xiàng)目，越秀地產(chǎn)持有40%的股權(quán)。

??“雖然目前合作方出現(xiàn)了一些困難，但項(xiàng)目規(guī)模不大，且建設(shè)資金已經(jīng)提完，因此影響不大。”林昭遠(yuǎn)表示。