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??地產行業的一位隱形“白武士”正浮出水面。2月24日，正榮地產將長沙“美的正榮濱河苑”項目的50%股權以及無錫“正榮美的云樾”的51%股權轉讓給了美的置業控股有限公司（03990.HK 以下簡稱“美的置業”）。更早前，花樣年、雅居樂、金科股份等也將一些合作項目的權益轉讓給了這家來自廣東順德的民營房企。

??美的置業2021年中報顯示，該公司僅剔除預收款后的資產負債率略超監管要求，處于“三道紅線”的黃檔，且有息債務中近八成來自銀行借款和公司債券，并無美元債的償付壓力。相比部分同行，資金面寬松不少。

??2月28日，據中國房地產報記者了解，2021年下半年至今公司陸續有收并購項目在推進，目前以收購部分合作方的股權為主。“我們判斷今年同業還會持續有出售項目或股權以回籠資金的需求，收并購市場應該會有比較好的機會。”

??2月份已接手多個項目股權

??對于美的置業而言，這是一個繁忙的2月份，僅僅是2月23日至2月24日這兩天時間，該公司就從正榮地產手里接過了3個項目的股權。長沙“美的正榮濱河苑”項目的土地是正榮地產在2020年12月以約10.83億元的價格競得的，3個月后美的置業加入，以50%的持股比例進行合作開發。企查查的信息顯示，2月24日，正榮已經退出了所持長沙正榮正茂置業有限公司的50%股權，美的置業的持股比例升至100%。

??同樣是2020年12月，正榮地產還在天津拿了一塊地，成交地價為11.28億元，美的置業是在半年后才入股，持有項目公司——榮福（天津）置業發展有限公司49%的股份。到了2月23日，這個名為“和筑梅江”的項目便與正榮地產再無瓜葛，成為美的置業持股100%的項目。

??正榮地產首次進入無錫是2020年5月，以10.89億元競得西漳12號地塊，項目名為“正榮美的云樾”。今年2月24日，正榮地產退出了在該項目的51%股權，依然是美的置業接盤。

??除了接手正榮地產的項目股權，2月份，美的置業還跟金科股份進行了項目層面的收并購。重慶美科房地產開發有限公司在2月8日發生股權變動，美的置業的持股比例由此前的50%上升為100%，金科股份實現退出。重慶美科房地產開發有限公司擁有重慶的“美的金科郡”項目。

??如果將時間線拉長，不難發現，自2021年下半年以來美的置業便頻繁從合作伙伴手中收購項目股權。2021年10月，開發“美的·花樣年·云璟”的佛山市順德區美岸房地產開發有限公司變更為佛山市美的房地產發展有限公司持有100%股權，此前持股35%、認繳出資額約3億元的深圳市樂年置業有限公司已退出。據了解，深圳市樂年置業有限公司為花樣年旗下子公司。

??在武漢，目前名為“美的·云筑”的項目曾經有兩個股東。2019年4月，美的置業以28.57億元的價格競得該項目的土地，同年7月底，雅居樂加入進來，持有49%的股份。成為股東2年多后，雅居樂還是選擇了退出，于2021年12月22日將股權系數轉讓給了美的置業。

??今年收并購還有好機會

??在2021年以前，地產行業較為知名的“白武士”是萬科、世茂集團等民營房企，而本輪流動性危機則令國企、央企成為了眾望所歸的“白武士”人選。民企背景的美的置業能夠在這一輪的收并購市場中異軍突起，很大程度上歸功于過去數年相對穩健的財務管理策略。據了解，截至2021年6月末，該公司的凈負債率由2020年底的79.2%降至58.2%，現金短債比提升至2.21，剔除預收款后的資產負債率下降至74.7%。期內的有息債務里近八成來自銀行借款和公司債券，無須依賴美元債和前端融資來償還到期債務。

??2021年，美的置業保持了銷售額的同比增長，實現合同銷售金額約1371.4億元，同比增長8.7%。據了解，該公司計劃2022年實現“三條紅線”全部綠檔，整體按照“去庫存、控投資、降負債”的總體方針，推進降檔工作。

??美的置業此輪的收并購有個很明顯的特點，那就是交易對手為出險房企，或者資金緊張面臨剛性兌付的企業，風險切割、優化城市布局、土儲調倉、紓困同業、保障業主權益和產品品質，則是主要目的。近兩年，美的置業較多采用了合作開發的投資方式，2020年新增的60個項目里，只有12個項目的權益占比是100%，2021年上半年新增的23個項目，僅9個是持有100%權益。而該公司的合作方中，目前有不少都面臨著流動性壓力。美的置業方面表示，并購標的需要符合公司的城市升級戰略，還要考慮項目本身質素、賬面資金鋪排等方面的因素。

??該公司有關人士對中國房地產報記者表示，2021年上半年的集中供地使得大部分房企得以快速補充土儲，但下半年政策和金融端持續收緊，市場的驟冷加上金融的限制導致部分房企資金緊張，疊加2022年上半年的償債高峰，一些房企將面臨生死困境。基于這些原因，預計今年不少房企會持續有出售項目或股權以回籠資金的需求，因此收并購市場應該會有比較好的機會。

??今年以來，監管層多次表態鼓勵地產企業間的并購重組，其中，銀行間市場率先支持并購票據發行，央行、銀保監聯合發文表示要做好收并購金融服務，金融管理部門也召集四大AMC參與地產風險處置等。招商蛇口、建發房產、保利發展等央企、國企已經率先發行了用于并購用途的金融產品。浦發銀行、廣發銀行、平安銀行、興業銀行等也陸續公布房地產并購融資計劃，提供的融資總額超過500億元。例如，招商銀行分別授予華潤置地200億元、華潤萬象生活30億元并購融資額度，還與大悅城控股簽署100億元并購融資戰略合作協議。2月17日，興業銀行透露近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，計劃發行不低于100億元的房地產并購主題債券，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。

??美的置業也在近期公布了15億元中期票據的發行計劃，但募集資金擬全部用于項目建設。據中國房地產報記者了解，就收并購的融資而言，該公司更傾向于并購貸款，目前正在與銀行接洽方案。