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??進入四季度，央企產權轉讓項目明顯增多。

??據北京產權交易所數據顯示，截至11月22日，房地產行業產權轉讓項目共有43起，其中，四季度產權轉讓項目有33起。

??此輪股權轉讓潮中，國字頭房企產轉讓動作頻頻，不乏華潤、中國金茂、華僑城、招商蛇口、中信、電建地產等央企、國企房企身影。

??多位受訪者表示，優化現金流、緩解資金鏈緊張可能是近期央企國企出售項目的原因。

??“這表明行業融資環境十分緊張，需要警惕行業系統性風險。”在中指研究院企業事業部研究負責人劉水看來，央企國企本來有融資優勢，目前這些企業也缺乏資金，甚至通過出售項目緩解資金困難，表明整個行業融資環境十分緊張。央企國企都在“賣子求生”，其他民營房企資金緊張會更加相當嚴重。

??劉水認為，財務風險不再只是個別房企問題，有可能加速蔓延，需要警惕行業系統性風險，支持融資政策需要適度提速，防止房地產市場硬著陸。

??密集轉讓地產股權

??中國房地產報記者梳理今年以來部分央企、國企房企掛牌轉讓信息注意到，進入四季度后，新增產權轉讓項目明顯增多。

??在北京產權交易所掛牌的43起房地產行業產權轉讓項目中，不乏華潤、中國金茂、招商蛇口、中信、電建地產等央企旗下地產項目，這些項目有的處于虧損狀態，有的資不抵債。

??如招商蛇口，11月17日，136.94萬元底價轉讓北京礦融城置業有限公司30%股權；10月21日，擬為合肥招陽房地產尋求增資出讓其67%股權。此外，11月1日，招商蛇口旗下公司一口氣掛牌轉讓4個天津商業項目，包括天津和平招商津灣天璽、天津南開招商美倫輝盛坊國際公寓、天津經濟開發區正芯位置商業地塊、天津市武清開發區獨棟商業。

??華僑城也是轉讓項目股權最為頻繁的國字頭房企之一。最近的一次交易是在11月12日，以底價15.39億元出售廣州華僑城置業發展有限公司42.4%股權，也是近期最大的一筆股權轉讓。根據不完全統計，今年9月至今，華僑城已掛牌9起股權轉讓項目，涉及金額逾30億元。

??“華僑城出售項目并不是現金流有壓力。”建融投資咨詢分析師祝梓杰接受采訪時表示，盡管華僑城出售項目比較頻繁，但這是在房地產市場下行情況下，賣掉一部分地段較差、流動性較弱的項目，“華僑城主要是在優化資源配置，進一步聚焦主業。”

??祝梓杰表示，按照融資監管新規“三道紅線”標準，華僑城“三道紅線”均達標。

??財務數據顯示，2021上半年,華僑城凈負債率、剔除預收賬款的資產負債率及現金短債比分別為74.3%、69.2%及3.2倍,三道紅線指標處于綠檔，持續“保綠”。

??“資產置出是根據戰略規劃前提以及業務發展需要作出的調整，這種做法有利于華僑城進一步聚焦主業，保證企業有更多精力和資源集中到文旅產品開發建設中，不斷提升文旅核心競爭力。” 此前，華僑城方面曾向外界回應關于資產轉讓原因。

??中國金茂也在頻繁轉讓項目股權。11月17日，北京產權交易所披露，中國金茂旗下寧波寧興房地產開發集團掛牌轉讓臺州環茂置業有限公司45%股權，底價為4.04億元。

??在前一天，中國金茂發布公告稱，24.28億元向青島青悅匯轉讓青島方嘉置業90%股權。

??11月8日，中國金茂還掛牌了武漢煜茂置業有限公司50%股權，轉讓底價為2.14億元。

??“這是提升經營業績的需求。”祝梓杰分析，華潤置地、中國金茂、保利發展屬于“綠檔”房企，這些企業掛牌轉讓資產多是分散項目風險、提升經營業績需求。

??“年底回籠資金，財務報表更加好看。”劉水也表示，快到年底，部分央企國企對負債率及盈利水平有要求，現在出售項目回籠資金能降低負債水平，以增加收入及盈利能力。

??頻繁轉讓股權背后

??“房地產企業轉讓項目股權交易一直都存在。”中國銀行研究院研究員王梅婷告訴記者，近期房企密集出售房地產項目一個重要原因是，在今年一系列房地產調控政策和近期出現房企債務暴雷事件下，房地產行業進入深化轉型期，行業發展環境變化、地產項目未來利潤率將逐步下降，因此部分地產國企進行戰略收縮，轉讓地產項目。

??今年以來，受“三道紅線”、貸款集中度管理、集中供地等房地產金融監管措施影響，房地產各項融資指標均受到沖擊。

??從房地產貸款來看，前三季度主要金融機構新增房地產貸款為30300.00億元，同比下降31.4%，增速創下2013年來新低。流動性趨緊。

??祝梓杰表示，在房地產融資受到全面限制情況下，行業風險偏好下降，企業外部融資面臨一致性收縮，現金流較好的國有房企也不能置身事外。

??此外，優化現金流、緩解資金鏈緊張也可能是一個原因。

??王梅婷認為，當前購房者認為房價上漲概率較低，觀望心態下預計房地產銷售增速可能會放緩，加重房地產企業資金鏈緊張，因而轉讓項目公司股權，緩解現金流壓力。

??不過在祝梓杰看來，地產國企轉讓資產原因不盡相同。“比如中國金茂、保利發展屬于‘綠檔’房企，這些企業主要是為了提升經營業績、分散項目風險。但也有仍然處在‘紅檔’‘橙檔’的區域房企，對于這部分房企來說，掛牌轉讓資產可以優化自身財務結構，降低融資成本，為后期融資預留空間。”

??“還可以分散項目風險。”劉水補充道，一方面，出售股權，引進合作者，分擔風險。另一方面，有些項目本身可能存在問題，如項目周邊配套設施不全去化困難，項目再投資收益有限等，企業也會出售項目進而優化投資。

??對此，王梅婷預計，房地產行業發展邏輯和發展階段開始轉變，以往高負債、高周轉、高利潤率運營模式將會退出，房地產行業將進入洗牌和分化階段，低負債率、資金實力雄厚的房地產企業將獲得更多生存空間。