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??11月8日，北京卓華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“卓華房地產(chǎn)”）股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更，卓越集團(tuán)向旭輝及首開股份轉(zhuǎn)讓卓華房地產(chǎn)67%股權(quán)。這則簡短的消息，意味著卓越集團(tuán)在北京首次集中供地中唯一獨(dú)立獲取的朝陽金盞02地塊，真正從股權(quán)上由一家操盤變成了三家操盤。

??雖然該地塊聯(lián)合操盤傳聞已久，但從略顯激進(jìn)地在北京拿地到回應(yīng)退地傳聞，并表態(tài)所獲取的4宗地均將采取聯(lián)合操盤方式，再到此次股權(quán)變更，一定程度上也反映出拿地之后的卓越集團(tuán)面臨著多重壓力與考驗(yàn)，以及這家企業(yè)對于后市并不完全樂觀的態(tài)度。

??中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲悉，近期卓越集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人在一次會(huì)議上表達(dá)了公司對于市場的看法，其稱：行業(yè)模式已經(jīng)發(fā)生根本變化，土地市場下滑明顯，企業(yè)存在困惑，限價(jià)出讓土地模式恐怕很難持續(xù)。該公司動(dòng)態(tài)庫存去化周期已經(jīng)從今年8月的7~8個(gè)月上升到10月的18個(gè)月。

??他還提出多項(xiàng)建議，如要鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)國企民企一視同仁，調(diào)控和監(jiān)管不宜加碼，集中拍地等人為造就峰值調(diào)控措施可以適當(dāng)調(diào)整等。

??操盤方一家變?nèi)?/p>

??11月8日，卓華房地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生變更。這是一則容易被人忽視的消息，并未引發(fā)市場層面太多關(guān)注。

??變更前，卓華房地產(chǎn)由北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股100%。變更后，北京卓禮咨詢服務(wù)有限公司持股34%，北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持股33%，北京首都開發(fā)股份有限公司持股33%。目前，有1家對外投資企業(yè)，為北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

??企查查顯示，北京卓禮咨詢服務(wù)有限公司成立于2021 年4月12日，由北京旭輝企業(yè)管理有限公司持股 100%，后則由旭輝集團(tuán)股份有限公司持股99%，由共青城盛鵬投資管理合伙企業(yè)（有限合伙）持股1%。

??北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2018 年9月5日，由深圳市卓越商業(yè)管理有限公司持股100%，后者由卓越集團(tuán)通過卓越置業(yè)100%持股。

??股權(quán)變更背后，卓越集團(tuán)在某種程度上為其今年在北京首次集中供地中的亮眼表現(xiàn)，劃上了一個(gè)非常正式的“句號”。

??5月10日-11日，在北京首批集中供地中，卓越集團(tuán)先是以39.27億元+13%政府持有，拿下土拍首個(gè)地塊朝陽金盞02地塊；后又以聯(lián)合體拿地形式、總耗資達(dá)148億元，分別拿下豐臺(tái)張郭莊地塊、昌平中關(guān)村生命科學(xué)園地塊和昌平東小口地塊。

??成為土拍黑馬之后不久，卓越集團(tuán)突陷退地傳聞，原因直指算錯(cuò)賬、區(qū)域布局不平衡以及現(xiàn)金流緊張。彼時(shí)，卓越集團(tuán)緊急辟謠，并表示未來將以合作操盤模式開發(fā)北京四宗地塊。

??作為卓越此次唯一獨(dú)立獲取地塊，北京朝陽金盞02地塊也因此備受關(guān)注。早在今年7月份，朝陽金盞02地塊申報(bào)規(guī)劃時(shí)，就有市場傳言稱卓越希望引入戰(zhàn)略投資者共同操盤，目標(biāo)正是首開和旭輝。

??只不過，負(fù)責(zé)該地塊申報(bào)規(guī)劃的企業(yè)北京卓開旭泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，在當(dāng)時(shí)依然由北京筑華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股，由卓越集團(tuán)實(shí)控。雖然申報(bào)企業(yè)名稱中似乎包含了卓越、首開和旭輝，但股權(quán)始終未變更，外界猜測或是在合作操盤細(xì)節(jié)上還存在爭議。

??一位接近卓越集團(tuán)的熟悉企業(yè)運(yùn)作的機(jī)構(gòu)人士向中國房地產(chǎn)報(bào)記者表示，卓越集團(tuán)在獲取朝陽金盞02地塊時(shí)，就已經(jīng)考慮可能會(huì)采取合作操盤方式，這既能使資源利用最大化，又能緩解自身壓力，爭取并表。這種方式在北京很常見，但是需要時(shí)間周期與合作企業(yè)反復(fù)溝通洽談。此次股權(quán)變更前，三方實(shí)際上就已經(jīng)按照初步計(jì)劃開展各項(xiàng)工作了，此次完成變更，也只是計(jì)劃中的一件事，更有助于后續(xù)工作開展。

??“合作開發(fā)可以降低卓越的土地款以及后續(xù)開發(fā)投入壓力。”中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜分析稱，依托北京地方國企首開，以及進(jìn)入北京市場較早的旭輝，卓越集團(tuán)可以解決對北京市場不熟悉的短板，能夠更好地適應(yīng)和把握北京市場。

??針對此事，中國房地產(chǎn)報(bào)記者聯(lián)系了卓越集團(tuán)，但截至發(fā)稿未獲得回復(fù)。

??擴(kuò)張與市場下滑的難題

??面對市場壓力，為了在利潤率下滑的同時(shí)拿到優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)分出部分項(xiàng)目股權(quán)采取聯(lián)合操盤模式往往是不得已而為之，特別是卓越這樣一家謀求快速增長的企業(yè)。

??資料顯示，卓越集團(tuán)1996年起家于深圳，目前已形成地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、資產(chǎn)運(yùn)營、金融投資四大核心板塊。在深圳，卓越擁有“寫字樓大王”稱號，其在福田、龍崗等區(qū)域持有大量地段好的寫字樓，開發(fā)了卓越·時(shí)代廣場、卓越前海廣場、卓越世紀(jì)中心等項(xiàng)目。

??對于卓越集團(tuán)半年前在北京首次集中供地中大舉拿地重回北京市場的做法，外界多認(rèn)為是由于卓越希望沖擊規(guī)模，為不久之后重啟上市做準(zhǔn)備。甚至有消息稱，卓越希望在兩三年內(nèi)挺進(jìn)行業(yè)前20強(qiáng)。

??大舉拿地使得卓越的拿地-銷售比直線攀升。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，卓越集團(tuán)2021年上半年新增土地價(jià)值640.6億元，銷售全口徑金額為683.2億元，新增土地價(jià)值占銷售金額比例高達(dá)93.76%。

??這直接考驗(yàn)著卓越的盈利能力，但現(xiàn)實(shí)恐怕并不樂觀。

??在卓越今年獲得的北京四宗地中，朝陽金盞02地塊系5月10日北京首輪集中供地中的首個(gè)成交地塊。公開信息顯示，該地塊住宅建筑面積約7.4萬平方米，最高售價(jià)7.6萬元/平方米，最大貨約為56億元，減去政府持有的13%，僅剩約46億元。按照地塊成交價(jià)39.27億元來計(jì)算，利潤空間已經(jīng)非常狹小了。

??目前該項(xiàng)目已經(jīng)正式對外銷售，案名為“青云上府”。今年9月份，青云上府還因存在不實(shí)宣傳被北京市住建委責(zé)令限期整改。

??剩下的3宗地均為聯(lián)合體拿地，涉及卓越與首開、中交。據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者查詢，截至目前，北京豐臺(tái)區(qū)長辛店鎮(zhèn)張郭莊村A區(qū)地塊、昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園三期及北四村棚戶區(qū)改造地塊和昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)馬連店地塊，均取得了一定進(jìn)展。

??只不過，這些項(xiàng)目同樣面臨利潤壓力。有業(yè)內(nèi)分析明確指出，當(dāng)前北京樓市經(jīng)歷上半年短暫空白期后，新盤市場迎來集中放量期。由于首批供地中多數(shù)房企實(shí)際購地成本較高，且有限價(jià)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)等要求，部分項(xiàng)目面臨盈利難題。

??現(xiàn)實(shí)擺在眼前，卓越集團(tuán)對于當(dāng)前市場也有著自己的看法。中國房地產(chǎn)報(bào)記者獲取的一份會(huì)議記錄顯示，會(huì)上，卓越集團(tuán)有關(guān)負(fù)責(zé)人作為代表分享了對目前行業(yè)整體態(tài)勢的看法，其中包括：行業(yè)模式已經(jīng)發(fā)生變化，過去追求規(guī)模，現(xiàn)在追求質(zhì)量；高房價(jià)對老百姓有負(fù)擔(dān)，高地價(jià)對開發(fā)商也有很大壓力；企業(yè)存在困惑，限價(jià)出讓土地，市場好時(shí)賺一點(diǎn)錢，市場差時(shí)要虧很多錢，這個(gè)模式很難持續(xù)；市場情況上下半年差別很大，2021年上半年超過計(jì)劃10%，超過去年同期的80%（去年疫情基數(shù)低)，但9月份開始比去年下降50%，10月份加上黃金周促銷，比去年同期還是下降了28%。動(dòng)態(tài)庫存去化周期從8月的7~8個(gè)月上升到10月的18個(gè)月；土地市場下滑明顯等。

??對此，這位負(fù)責(zé)人建議政府出面正面引導(dǎo)輿論；鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)幫助行業(yè)穩(wěn)定信用，度過市場危機(jī)。