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??樓市全面遇冷大環(huán)境下，房企實際經營狀況也陷入前所未有的壓力中。

??A股上市房企三季報提供了一個觀察角度。中國房地產報記者梳理發(fā)現，在A股121家上市房地產企業(yè)中，前三季度營業(yè)收入同比下滑者達40家，歸屬母公司凈利潤同比下滑者達52家，占比超4成；31家房企虧損。

??前三季度，121家A 股上市房企營業(yè)收入共計1.87萬億元，同比增長23.2%；歸母凈利潤卻僅827億元，同比下降29.5%，剔除華夏幸福（虧損134.6 億元）、藍光發(fā)展（虧損67.1 億元）后，行業(yè)歸母凈利潤仍同比下降4.2%。

??從營業(yè)收入總規(guī)模50強房企情況看，前三季度營收同比下滑房企有13家；凈利潤同比下滑房企則高達23家，占比近一半。

??行業(yè)龍頭亦在遭受利潤下滑之痛。萬科、金地、綠地控股前三季度均錄得歸母凈利潤大幅下滑；中型房企如陽光城、榮盛發(fā)展經營狀況迅速轉向也引發(fā)市場擔憂。陽光城甚至遭到公司董事質疑，要求管理層對公司經營惡化情況做出合理解釋。

??“‘三道紅線’等政策總的來說就是要縮表，開發(fā)商方面要降債務、控制杠桿，去金融化。在去杠桿、去金融化過程中，資產端的投資、開工都在下降，整個行業(yè)短期肯定受到重大沖擊，整個縮表過程是痛苦的。”萬科董事會主席郁亮近日公開表示。

??近半數房企凈利潤下滑

??縮表，不僅表現在金融機構和債券市場融資收緊，多家房企暴雷違約，就連萬科、金地等龍頭房企都出現了凈利潤下滑，或增速放緩、投資收縮情況。

??在A股上市房企中，萬科、保利發(fā)展、綠地控股前三季度凈利潤規(guī)模居前，但相比2020年同期，僅保利發(fā)展實現凈利潤同比增長。

??營收第一的綠地控股，前三季度實現營業(yè)收入4267.67億元，同比增長32.99%，但凈利潤卻同比下降7.28%，由今年年中的兩指標“雙增長”退步至如今的“增收不贈利”。

??尤其是第三季度，在房地產結轉收入增加拉動下，綠地控股實現總營收1440.7億元，同比增長29.73%，但期內歸母凈利潤卻僅29.31億元，同比下滑27.12%。其中，據其披露的“非經常性損益項目和金額”，三季度該公司非流動性資產處置損益（包括已計提資產減值準備的沖銷部分）達到1.76億元，占前三季度該指標總金額的97%。

??萬科前三季度實現營業(yè)收入2714.86億元，同比增長12.42%；實現凈利潤166.89億元，同比下降15.98%。在此背景下，萬科整體毛利率再度下探。前三季度，萬科房地產開發(fā)及相關資產經營業(yè)務的毛利率為 17.5%，較 2020 年同期下降 5.4 個百分點。萬科方面稱，毛利率下滑主要和近年來地價占房價比例提高有關。

??萬科銷售狀況亦受市場影響嚴重。尤其是第三季度，萬科實現合同銷售面積 754.7 萬平方米，合同銷售額1246.8億元，同比分別下降36.5%和 27.6%。

??保利發(fā)展前三季度實現營業(yè)收入1383.87億元，同比增長17.87%；凈利潤135.83億元，同比增長2.88%；但毛利率較去年同期下降4.2個百分點。

??另一龍頭房企金地集團處境更為堪憂。前三季度，金地集團實現總營業(yè)收入196.1億元，同比減少4.64%；歸母凈利潤14.84億元，同比下降26.19%；整體毛利率19.49%，同比下降19.73個百分點。

??這是金地集團自2015年以來首次出現前三季度營收和歸母凈利潤均雙降局面。

??從前三季度凈利潤同比增速看，121家A 股上市房企中，凈利潤下滑者多達52家，其中17家房企同比降幅超過90%，如華夏幸福、藍光發(fā)展、廣宇發(fā)展、中交地產、中天金融、國創(chuàng)高新、財信發(fā)展、天房發(fā)展、電子城、天保基建、市北高新、華遠地產、冠城大通、渝開發(fā)、沙河股份等。

??部分中型房企凈利潤下滑幅度超過30%，風險同樣值得關注，如首開股份、華僑城、榮盛發(fā)展、信達地產、新湖中寶等。

??其中，首開股份在第三季度實現營業(yè)收入約106.12億元，同比增長66.33%；但凈利潤卻虧損約1.49億元，同比減少256.14%。首開股份方面解釋稱，因公司房屋銷售毛利率降低、投資收益降低及結利項目少數股東占比較高影響，公司歸母凈利潤有所降低。

??平安證券地產行業(yè)分析師楊侃認為，前三季度行業(yè)整體少數股東損益占比同比上升5.4個百分點至29.9%，說明房企出于擴規(guī)模、降負債、分擔風險考慮，采用聯(lián)合經營模式進行項目開發(fā)現象增多，通過少數股東權益方式擴充并表規(guī)模也是拖累歸母凈利潤增速的又一重要因素。

??同時，2017年以來新房限價、高地價、建筑建材成本上升等影響則持續(xù)顯現，房企利潤空間進一步被壓縮。三季度末，A股上市房企整體毛利率為20.5%、凈利率為6.3%，較2020年末分別下降了6.4個百分點及3.2個百分點。

??31家房企虧損

??在A股121家上市房企中，有31家房企前三季度陷入虧損，虧損最多的3家房企分別是華夏幸福、藍光發(fā)展、新華聯(lián)。

??華夏幸福、藍光發(fā)展流動性問題此前就廣受關注，雙方雖都在積極引戰(zhàn)與自救，但至今仍難看到明顯效果。今年前三季度，華夏幸福實現營業(yè)收入約284.22億元，同比下降49.9%；凈利潤約-134.56億元，同比下降284.84%。藍光發(fā)展實現營業(yè)收入約148.56億元，同比下降52.65 %；凈利潤約- 67.05億元，同比下降351.06 %。

??藍光發(fā)展稱，公司正在債務重組顧問的協(xié)助下全面梳理資產和負債情況，搭建重組模型，就不同類型存量債務問題制定針對性化解方案。

??前三季度，新華聯(lián)實現營業(yè)收入 38.31 億元，同比增長 7.73%；凈利潤則虧損了17.88 億元，其中第三季度虧損了10.62億元，這說明新華聯(lián)虧損面在繼續(xù)擴大。

??陽光城多項財務指標在第三季度更是急轉直下。其中，第三季度扣非后凈利潤為虧損17.52億元，同比下滑274.27%；營收114億元，同比下降18.24%；歸母凈利潤9.19億元，同比下滑11.57%。

??從前三季度整體數據來看，陽光城實現營收413.33億元，同比增長8.59%；歸母凈利潤29.12億元，同比增長6.23%，扣非后凈利潤僅為8670萬元，同比減少96.89%。

??這引發(fā)了戰(zhàn)投方泰康系不滿。泰康系兩名董事對陽光城三季報投反對票，稱需要得到管理層合理解釋。隨后，這也引發(fā)了市場一系列負面連鎖反應。

??也要看到，部分前期深陷流動性危機的房企業(yè)績出現好轉，泰禾集團一季度虧損3.55億元，前三季度虧損7.62億元，但第三季度實現歸母凈利潤9052.65萬元。

??償債壓力下現金流卻在縮減

??盡管房企多數已經采取審慎投資決策，但在當前環(huán)境下，多數現金流仍存一定挑戰(zhàn)。

??現金流有3個指標，分別是經營現金流、投資現金流，以及籌資現金流。其中，房企經營活動產生的現金流凈額是反映房企真實經營狀況的重要指標。在融資環(huán)境收緊，疊加降杠桿持續(xù)推進，現金流管控愈加成為行業(yè)關注焦點。

??據中國房地產報記者統(tǒng)計，在A股121家上市房企中，前三季度經營現金流為負數的房企有50家，投資現金流為負的有73家，籌資現金流為負數的則多達77家；期末凈現金流為負數的達76家。

??這從側面反映中，伴隨著融資收緊以及降負債降杠桿壓力下，房價對外投資積極性在下降，同時籌資行為也大為收縮。

??以萬科為例，其今年前9個月，經營性現金流錄得12.2億元，同比大幅下滑96.35%，其中第三季度，萬科經營現金流為-55.62億元，同比下降151.62%.萬科在三季報中解釋稱，這是由于經營支出增加。

??同樣的情況也發(fā)生在金地、保利身上。今年前9個月，金地經營現金流為-7.6億元，同比下降168.23%；保利發(fā)展經營現金流為-187.54億元，總計凈現金流為-134.29億元。

??正如陽光城方面所言，流動性困難是房地產行業(yè)嚴峻的形勢所致。

??房地產銷售顯露出明顯的放緩疲態(tài)，這是房企經營現金流減少的一大原因。克而瑞數據顯示，2021年10月行業(yè)百強房企共實現銷售操盤金額7761.4億元，環(huán)比9月上升1.4%，同比則大幅下降32.2%。

??同樣以萬科為例，第三季度萬科實現合同銷售面積754.7萬平方米，合同銷售金額1246.8億元，同比分別下降36.5%和27.6%。

??經營現金流表現較好的是綠地控股，前三季度經營現金流490.54億元，同時，基于降檔壓力，其籌資現金流為-688.65億元，投資現金流為-73.92億元，期末凈現金流為-272.93億元。

??融資層面的好消息正在傳來。11月1日，人民銀行旗下《金融時報》消息，人民銀行近期在各地已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩(wěn)健開展房地產貸款業(yè)務和保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放等內容進行了傳達，部分地區(qū)人民銀行分支行開始根據當地情況進行窗口指導。

??近日，湖北、內蒙古等多地政府及金融機構已經開始行動。多位市場人士預計，隨著房地產貸款投放加速，房企融資環(huán)境好轉，銷售回款提速，房企資金壓力將得到緩解。