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??在彌漫著悲觀情緒的地產債券市場中，這算是為數不多的正面信息。

??10月12日，中國奧園集團股份有限公司（03883.HK 以下簡稱“中國奧園”）在公告中透露已贖回15億元本金及利息的境內公司債。此前，該公司已經贖回了年內到期的美元債，至此，今年到期的境內公司債和公募美元債已悉數償付完畢。前一日，龍光集團有限公司（03380.HK 以下簡稱“龍光集團”）宣布提前贖回1000萬美元、2022年到期的美元債，并表示截至9月底，已完成2021年所有境內外到期債務的再融資，無債務到期的資金壓力。

??近半個月來，受幾家開發商的債務違約影響，房企特別是民營房企的美元債出現了較大波動，據機構統計，10月4日-10月8日這一周，B評級的地產美元債價格整體下跌了15%-20%，BB評級的地產美元債同樣被各類投資者拋售，部分債券的累計跌幅也達到了8%-10%。光銀國際認為，近期地產板塊負面消息持續，市場情緒仍很脆弱，高收益美元債板塊的下行壓力仍較大。

??“這是比較積極的信號，至少說明這兩家公司今年內沒有太大的還款壓力，在一定程度上有利于提振市場信心。”香港某機構分析師表示，就地產美元債而言，目前確實是“至暗時刻”，但隨著美國貨幣政策的逐漸清晰，以及國內政策的邊際放松，預計明年債市將有所好轉。

??兩家房企釋放的正面信號

??公告顯示，中國奧園早在10月8日就已將2018年公開發行公司債券（第一期）的本息足額劃撥至中國證券登記結算有限責任公司上海分公司，以供12日到期償還。這筆債券的總額為15億元，票面利率5.85%。至此，該公司2021年內所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內公司債到期。

??此外，中國奧園還于上半年贖回及提前贖回了年內到期的所有公募美元債。其在2月份贖回了到期的1.88億美元債，3月份提前贖回了2021年9月到期的5億美元債及1億新加坡元境外債，5月份按時贖回了當月到期的4.25億美元債。

??于2021年7月底，中國奧園已償還及續期約25億元的短期借貸，短期借貸占比降至44%。該公司表示，在償付10月12日這筆公司債的本息后，該債券將完成摘牌，意味著公司的有息負債規模及短債比例將進一步降低。

??中國奧園相關人士透露，除了境內公司債及境外公募美元債外，年內到期的其余債務的償付也在有序鋪排中。

??龍光集團償債計劃的推進也比較順利。從半年報上的信息來看，上半年，該公司已經贖回了三筆共6.5億美元的美元債，以及一筆2億新加坡元的境外債。下半年有一筆8月份到期、3億美元總額的美元債需償付，以及兩筆共33.72億元的境內公司債到期。據了解，截至目前，其已經完成了2021年所有境內外到期債務的再融資。其中，10月份將到期的14億元公司債，龍光集團打算用今年8月份新發行的15億元公司債償還。

??據該公司內部人士介紹，由于去年底管理層就對后市抱謹慎預期，因此今年無論是銷售還是融資工作，都是盡量前置，早做融資使得全年的償債計劃能夠穩步實現，得以避免下半年資本市場的波動對再融資的沖擊。

??在現金流相對安全的前提下，10月11日，龍光集團在公開市場提前購回部分2022年到期、年息5.75%的優先票據，購回總額為1000萬美元，占票據初始發行總額的4%。該公司表示，此舉旨在以低息置換高息、長債置換短債，有助于持續優化債務結構，減少未來財務開支，降低財務資產負債水平。

??行業償債壓力仍不容小覷

??通過提前回購美元債的舉措，龍光集團還希望釋放一些積極信號，顯示公司財務管理穩健、流動性充裕以及信用記錄良好。在正常的市場環境下，這只是常規動作，但在當前的境況中，卻成了提升市場信心的重要砝碼。

??今年以來，地產美元債市場已經經歷過幾次大波動。最近的一次發生在花樣年宣布債務違約后，光銀國際表示，花樣年意外違約再度沖擊了市場信心，導致地產債券整體遭單邊拋售大跌。10月4日-10月8日，B評級的房企美元債整體下跌了15%-20%，領跌的債券跌幅高達30%。BB評級的房企美元債，整體累計跌幅也有3%-8%，不少民營房企的美元債跌幅超過8%。

??據中金公司的觀察，在那一周，高收益地產美元債單周下跌了13.6%，收益率和利差均已超過去年3月流動性危機時的最高點。本周，地產美元債仍未企穩，10月12日，當代置業一筆2023年到期的美元債的價格下跌了64%，收益率高達126.5%，陽光100一筆將在今年12月到期的美元債，下跌了約42%。

??在投資機構看來，近期地產美元債價格的下跌，一方面反映了市場對民營開發商資金面加速惡化的預期，另一方面則是因為恐慌，擔心是否還有更多的違約事件出現。

??“這幾個月確實很艱難，自恒大出現流動性問題后，整個行業都面臨著很大的融資壓力，金融機構和投資者幾乎是無差別對待，很多經營正常的公司都被波及了。”華南某上市房企的管理層告訴中國房地產報記者。

??有機構認為，目前對于80%以上的民營開發商而言，境外融資渠道已經關閉，境內公募和私募的路子也已走不通，唯一能夠指望的資金來源就是銀行端的二個來源-開發貸和銷售回款。但銀行端的資金來源一方面受到貸款集中度的約束，另一方面，民營開發商與國資開發商在對銀行端資金的爭奪中天然處于劣勢，這就導致了只有部分信用較高、銀企關系較好的民營房企才有望獲得銀行的資金支持。對于絕大部分民營開發商來說，預售帶來的回款是目前為數不多的外部融資來源，對企業的生存具有決定性影響。

??銷售市場的下行已經是顯而易見的，9月份，銷售額錄得同比大幅下跌的房企比比皆是，銷售回款的縮水也是可預期的結果。有不少房企對中國房地產報記者表示，今年銷售市場的挑戰很大，除了粵港澳大灣區和長三角的部分城市，基本沒有太多表現好的市場，全年目標的完成有壓力。

??據克而瑞統計，2021年四季度房企的整體到期債券為1082億元，同比減少7%，環比減少19%，雖償債壓力有所緩解，但仍屬于歷史較高位，而2022年上半年，房企到期債券總額為3671億元，償債壓力仍將持續顯現。