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??今年5月，上海舉行了一場生活數字化轉型推進會。這場推進會上，與每個人生活息息相關的生活數字化轉型得到進一步推進，其中提到要在場景發現、應用設計、具體實施過程中，要從群眾方不方便、體驗度好不好的角度來審視問題、重構流程；重視解決老年人等特殊群體“數字鴻溝”問題，讓每個市民都能享受“數字紅利”。從用戶視角出發，以人的需求推進數字生活的“進化”。

??事實上，有關生活數字化討論的并不陌生。自2014年起，國家各部委和地方頻繁出臺各類政策明確智慧社區發展目標。經過多年發展，房地產相關企業已經形成了一套標準的智慧社區打法，但也同樣暴露出許多問題。

??今年以來，上海作為城市數字化轉型的“排頭兵”，各領導有關部門都對智慧社區的建設提出了許多的新要求、新目標、新期望。房企物企作為智慧社區建設的重要參與者，該如何理解新政策、把握新機遇，挖掘新需求、創造新應用、實現新價值？本文將從政策解析、現狀分析、建設建議三個方面為房企物企實現智慧社區“再升級”提供建議。

??數字中國頂層戰略利好，智慧社區建設全面鋪開

??黨的十九大報告提出建設數字中國，這為推進新型智慧城市建設進一步指明了新的方向。全面走向“數字化”已成為中國經濟發展的趨勢之一，以“數字化轉型”為主線，走向創新發展。

??聚焦房地產領域，城市數字化轉型是貫徹“數字中國”戰略，在解決超大城市治理和發展難題中有著至關重要的作用。 

??自2012年起，國家多部委就智慧城市的發展提出了多項政策文件，其中，智慧社區作為智慧城市建設中的關鍵節點也被多次提及。無論是從政策發布的頻率，還是相關細則中對于智慧社區建設目標的不斷明確來看，整體政策上都呈現一種向上利好的態勢。

??2012-2021中國智慧社區行業相關政策整理

內容來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??2021年4月，住建部等16部門聯合發布《關于加快發展數字家庭提高居住品質的指導意見》，明確指出要加快發展數字家庭，提高居住品質。政策細則對于智慧社區的建設標準已經逐漸清晰，智能安防、消防監測、環境監測、智慧設施成為基本配置，并且在此基礎上，鼓勵建設智慧養老、智能充電樁等配套智慧公共設施，同步推進智慧社區服務平臺的搭建，對接各類商業服務，構建線上線下生活服務圈，滿足居民多樣化生活服務需求。各地也及時積極響應國家政策，陸續跟進出臺各種鼓勵細則助推智慧社區建設發展。

??表：各省市對于智慧社區的鼓勵政策整理

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??其中上海通過十二大場景、二十個標桿，再次呈現出在“數字家園”建設中的“上海速度”。

??今年1月，上海公布了《關于全面推進上海城市數字化轉型的意見》，在全國率先打響城市數字化轉型“發令槍”。經過半年時間，上海出臺了數字生活的建設導引，共十二大類場景、二十個示范標桿。其中和“數字家園”直接相關的包括：為老服務一鍵通，快捷停車助通暢，數字社區生活圈。我們認為，對參與智慧社區建設的地產企業來說，從現在開始就需要思考如何打造社區服務集成平臺，更好連接融合外部各類服務供應商，以實現“智慧社區”向“數字家園”的新形態轉型。

??表：上海數字家園十二大類場景中“數字家園”相關部分

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??頭部房企智慧社區初見成效，需求倒逼智慧社區再升級

??智慧社區的概念很好理解，即利用物聯網、云計算、大數據、人工智能等新一代信息技術，融合社區場景下的人、事、地、物、情、組織等多種數據資源，提供面向政府、物業、居民和企業的社區管理與服務類應用，提升社區管理與服務的科學化、智能化、精細化水平，實現共建、共治、共享管理模式的一種社區。

??經過十多年發展，目前智慧社區市場仍舊保持著較高的增長，從頭部企業在智慧社區的參與度來看，84%的50強房企均已涉足智慧社區領域。一方面，用戶對智慧社區服務的需求度不斷提高，推動房企物企提高社區服務建設標準，另一方面更重要的是，依托于國家政策“紅利”。從數據上看，2016-2018年恰逢國家集中發布智慧社區相關政策的時間段，因此2017-2018年也成為頭部房企集中布局智慧社區的時間點。

??圖：頭部房企布局智慧社區情況及布局時間分布

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??目前，智慧社區的建設已進入較為標準化的階段。行業內已形成了由“通用型場景+自定義場景+差異化場景”的應用場景“組合拳”模式。

??差異化場景應用是房企在打造智慧社區服務中的亮點工程，同時是房企在智慧社區場景打造中的創新探索和嘗試。比如物業智慧大屏，集合了多維度數據和管理界面的可視化運行終端，不僅在項目運維中幫助企業增強運維效率，優化管理能力，還能夠在對外展示中提升企業的品牌形象。

圖：頭部房企智慧社區核心應用場景功能及應用率情況

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??值得注意的是，智慧社區仍有多個痛點難點亟需突破，推動行業再次升級。具體項目落地過程中的痛點和難點突出體現在運營方面，總結主要有以下幾方面：

??1） 數據量不足：由于大部分智慧社區創新場景和應用項目目前仍處于探索嘗試階段，在實際運營過程中較難實現大范圍推廣，且對于用戶歷史的數據積累較少，因此企業在數據運營的過程中無法通過大數據實現精準運營；

??2） 服務應用率不足：有些社區服務類APP中提供的家庭醫生、社區電商等服務模塊在服務側內容的豐富性和專業性上還存在一定缺失，導致對用戶來說實用性和性價比都不太高，使用頻率偏低。如何通過更好的服務內容幫助用戶打造1.5公里數字生活圈，也是企業需要探索的方向；

??3） 精準化個性應用缺乏：對于用戶體驗而言，現有應用場景的同質化單一化嚴重，如何針對社區群體針對性構建滿足精準需求的應用，是未來房企物企更需要在特色化場景中探索的亮點；

??4） 運營維護難：隨著智慧社區技術發展的不斷加速，技術產品更新迭代速度快，如何保證整體智慧社區平臺的兼容性、擴展性，以更好地適應軟硬件產品技術迭代后的影響，保證用戶在智慧社區服務過程中的連貫性體驗，以及相關設備在損壞后的維修保養，都是房企物企在具體項目中需要考慮和解決的問題。

??圖：智慧社區運營痛點及難點情況

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??多場景應用創新，“兩網”服務融合建設

??在數字化轉型智慧社區的實踐中，上海更為領先，其提出的“數字家園”概念更側重于人的導向和家的關愛，圍繞“安全、宜居、康養、生活”四大需求，滿足居民在社區的各類需求，打造人人與共、人人參與的數字化場景，是對于原有“智慧社區”建設標準的更高要求與形態升級。

??1.由點及面，多場景化應用觸及建設短板和需求痛點

??縱觀上海今年著重推進的11項數字生活標桿應用，涵蓋了“衣食住行”，聚焦了人民群眾最關心、最直接、最現實的問題。因此，房企物企在進行數字家園的創新應用打造時也應從用戶最為關切的痛點和短板出發。

??我們認為，由點及面的探索創新是一個比較好的方式。圍繞就醫、出行、養老等大眾關注度較高的民生問題，從一個點切入，形成行業的示范應用標桿，由點上突破帶動面上提升，讓智慧社區成為凸顯“高品質生活社區”的重要載體。

??圖：“物企&供應商&業主”三方聯通實現精準化需求創造

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??2.政企聯動，智慧社區服務助力智慧城市運營全面賦能

??在數字生活的建設規劃中，上海下一步將加強生活數字化轉型與“兩張網”（“一網統管”“一網通辦”） “新基建”的聯動與銜接。

??我們認為，政府公共服務側的供給是高效能城市環境建設的基礎，而與“數字家園”服務的鏈接一方面是提高市民辦事的便捷度，另一方面是通過數據的聯通、挖掘數據價值，并反哺提升智慧城市運營的能力。比如通過運用大數據思維，精準對接民眾的需求和各類服務資源，提升民生服務的精準性、充分性和均衡性。

??智慧社區與智慧城市的聯動

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??1）安全實行數據開放，有效提升數據價值

??在“數字家園”場景下，作為與用戶連接最近的房企物企，應當在保證數據使用安全性的大前提下，探索數據模型與應用場景，充分挖掘用戶數據價值。將“數字家園”對接智慧城市體系，形成社區服務與政務服務有機聯動，把政務服務和社區服務帶到用戶家門口，把用戶數據帶到城市運營中，有效實現智慧城市全面賦能。

??而智慧城市平臺也可以為住戶和小區提供數據信箱，智慧社區系統運作產生的小區和住戶相關數據都保存在數據信箱中（比如基于混合云的形式）。當住戶搬家時，住戶數據可隨著物理遷移而數字遷移。當小區更換物業時，數據也可無縫導入至新物企的智慧社區平臺中繼續使用，保證了數字家園服務的連貫性和可持續性，正視住戶數據保管問題。

??2）探索新型業主和物業企業關系模型，促進物業提升服務力水平

??目前的智慧社區系統多為各家物業企業研發的自有平臺，為物業、業委會的日常運作、決策、監管等提供了工具。然而，大部分社區系統與政務、商業各系統均未實現打通，基于數據聯動實現的跨系統融合應用比較少。

??我們認為，可將業主大會、業委會的治理模塊也集成到智慧城市、智慧政務體系中去，例如將業主投票、業委會決策和管理、維修基金使用等基于政府公信力平臺來完成，還可以同時探索物業費支付和物業服務質量評價的聯動機制，讓物企更有動力提升服務水平。

??3）簡化第三方服務對接，拉通物企和第三方服務商，共建新盈利模式

??無論是上海提到的數字社區生活圈概念，還是住建部等六部委提出的關于智慧物業管理服務平臺要集成生活服務應用，第三方社區服務運營方在其中的作用都不可忽視。但是，無論是單個小區還是單一物企，在特定區域內提供城市第三方生活服務，都可能遇到難以大量對接高質量服務商的問題。

??我們認為，可由政府統一設定服務標準，讓各細分生活服務商（如幼教服務、為老服務、公益服務、設備維護、宣傳報道等）通過智慧城市平臺競標接入，再對接給數字家園平臺。一方面，將極大地簡化物業與服務商的對接工作，另一方面，也將保證社區服務的品質質量，從而提升業主的本地生活服務體驗。同時，物業與服務商通過合作也能探索更多的新盈利模式。

??社區服務平臺上下游的聯動機制圖片

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??4）聯通兩網平臺，聯動城管等城運部門，有效形成數字家園事件閉環

??物業企業可將住宅小區綜合管理服務事件納入街鎮城運網格化平臺，實現閉環管理，推動城市數字化管理服務像社區延伸，體現物業企業在社區服務管理中的積極作用。比如高空擲物、消防占道、電瓶車入梯、違法群租、可疑人員軌跡追蹤、設備能耗管理等場景監測，物業應利用自有感知設備與兩網實現應用融合，打造事件處理閉環，通過智慧安防與大數據系統，實時監測是否有相關隱患事件。物業企業也可針對設置相應事件常態化處理機制與應急處理機制，及時聯動城管等部門上報相關情況。

??數字家園事件處置閉環流程

資料來源：內容由克而瑞科創研究團隊自主研究繪制

??對于智慧社區建設來說，參與主體眾多，有政府、開發商、設計單位、工程單位、物業公司、科技企業、本地社區服務供應商等，如何在建設過程中平衡各家的利益是不可忽視的一個因素，但如何從根本上實現惠民利民的價值升級，是企業在參與智慧社區建設時更不可忽視的“初心”。

??隨著技術體系和市場體系的成熟度不斷提高，以及智慧城市治理體系發展到了一定階段，房企物企對于“數字家園”的建設已不應該再是簡單復制一些同質化的場景應用，而應該更多去利用大數據思維，去結合用戶的痛點與實際訴求，去創新業務模式，并結合一網通辦、一網統管兩張網的建設，在城市完備的數據底座和強大政府服務支撐的保障下，協同政府一起探尋更多數字家園發展的新應用、新方向，蹄疾步穩地實現城市生活數字化轉型。