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??初見寶石花物業的總裁張小軍，是在其總部辦公大廈四樓的會議室。他手握一疊資料，疾步走了進來。簡單寒暄之后，落座靠窗的位置。

??成立不過三年，寶石花物業已經是規模突破一億方的“龐然大物”，而且在它的架構中，依稀能看見另一家頭部物企的身影。面對寶石花物業身上的諸多謎團，張小軍在接下來的時間里一一解密。

??張小軍是個很健談的人，三個多小時的采訪，沒有冷場的時候，徐徐表露出的觀點，給人一種舒適的空間感。

??他常說自己是“物業新人”，原本是中國石油體系下的一名員工，2017年才進入物管行業。從他的視角來看，物企的盛世已經來臨。

??張小軍看到物業擁抱資本，看到智慧物業的冉冉升起，看到增值服務的無限空間……他更多是從寶石花物業的發展和布局來談現在的物管行業，正如他說的：“物業的價值逐漸被發掘，雖然寶石花物業成立較晚，但發展速度還是非常快的。”

??時針悄悄走到五點鐘，采訪也接近了尾聲。我們一行離開時，張小軍忙碌的身影又匆匆趕往辦公室，投入另一項工作之中。

??兩種基因

??一脈傳承，兩種基因，是寶石花物業最獨特的氣質。 

??寶石花物業誕生于黨中央、國務院深化國有企業改革的重大部署，脫胎于國有企業“三供一業”分離移交的改革背景當中，2018年成立之初，承接了中國石油職工家屬區90%的物業管理服務項目，為1000余個小區的400多萬業主提供物業服務。

??“三供一業”分離移交改革之前，中國石油的礦區都有職工家屬區的配套物業管理，但隨著改革的深入，各小區的物業管理需要分離移交。彼時，寶石花物業應運而生承接下了所有物業項目。

??與此同時，寶石花物業作為新的市場玩家，雖然有著強大的項目儲備，但是市場運營相對薄弱，于是便有了嫁接頭部物企基因的想法。

??“適合，品質，社會責任。”張小軍用三個短句，解釋了為什么要選擇碧桂園智慧物業服務集團的原因。

??雙方達成合作意向后，寶石花物業應運而生，體內流淌著中國石油的血脈，并融合了國內物業管理行業頭部企業的先進管理模式、服務理念。

??張小軍笑稱，自己還是物業新人，從石油“跨界”過來做物業。其實在寶石花物業的高層中，如張小軍一般經歷的并不在少數。作為行業新人，每一步都是摸著石頭過河，所幸有中國石油原礦區積累下來的40多年的物業管理歷史作為基礎，又有碧桂園智慧物業服務集團在管理上的賦能。

??目前，寶石花物業的股權架構中，有54%來自國有股份，是典型的國有股份占主導地位的混合所有制企業。

??管理項目方面，其在管項目規模已經超過1.2億方，業務覆蓋全國21個省（自治區、直轄市）70多個市縣的400多萬業主，主要包括住宅、辦公、工業、醫院、學校、公寓等物業管理服務，以及城市服務、市政環衛、軌道交通、電梯加裝、旅游、廣告、餐飲、保安、酒店、養老、托幼、綠化等現代生活服務。

??掘金下沉市場

??隨著一二線城市的深度挖掘，已經有不少物企將自己的目光轉移到三四線城市。不過，相對薄弱的基礎設施和落后的思想觀念，讓許多企業望而卻步。

??而這些區域，卻是寶石花物業扎根最深的地方。從東北到西南，凡是有中國石油產業布局的城市，都可見寶石花物業的身影。

??“實際上，三四五線城市才是我們的基本盤。”張小軍進一步解釋道，“尤其是在我國東北、西北、華北、西南等地區，這些都是我們需要深度拓展的區域。”

??下沉市場的巨大潛力吸引了眾多目光，然而現實的問題也擺在眼前。標準不一、收費偏低、認知偏差等原因，讓不少物業淺嘗輒止卻無法全力投入。

??寶石花物業是少數起家于三四五線城市的物企，深諳這些地區的服務要領，物企普遍的困惑，它的感受只會更深。

??在不少業主眼中，物業就是清潔工、秩序員、維修師。基于這樣的認知，使得物業服務價格一直在低位徘徊。據張小軍所說，眼下寶石花物業管理的項目中，物業費有的還只有三四毛，對比一線城市的物業收費，已經有近十倍的差距。

??產生這樣的差距，是發展速度和發展充分程度共同造成的，并不是一朝一夕就能改變的。張小軍知道這樣的道理，所以在做項目增拓時，堅持差異化、區域化的戰略布局，一面抓基本盤，一面還要分羹一二線市場。央企背景和碧桂園物業的加持，無論是與體系內的國企央企競標，還是與市場上其他優秀物企比拼，都有自己的一席之地。

??此外，越來越多的物企進入到下沉市場，對基本盤的深拓也刻不容緩。“三四線城市的老舊小區、城市環衛、開發的新小區，都是盤活項目的抓手。”張小軍列出寶石花物業在業務上發力的方向，不過他同時也表示，“優化服務固然重要，物業觀念的改變也是關鍵。”

??36.5℃溫暖社區

??“源自中國石油，服務中國石油。源自國企改革，服務美好生活。”這是寶石花物業常提的兩句話。第一句話知其來處，第二句話識其歸途。

??如今，國企入局物管行業，甚至走上資本市場的都不在少數。寶石花物業作為國企與市場化企業的“結合體”，想要嶄露頭角，或許還是要從服務入手。

??中國石油的基因，在寶石花物業市場化的過程中提供了大量的項目。不過，投入市場洪流的寶石花物業，已經成立了東北、西北、華北、中南等4個市場拓展大區，外拓市場、做大規模是必走的一條路。

??成立三年，其外拓的項目卓有成效，增加了醫院、學校、軌道交通、城市綜合服務等多個業態。

??此外，除了基礎的物業管理服務，寶石花物業在增值服務方面也努力與市場接軌。成立10個事業部，涉及的業務包括增值、旅游、金融、托幼、養老、餐飲、廣告、電梯加裝等，從縱向上拓展了寶石花物業的服務深度。

??作為“石油石化企業綜合后勤服務商”，既要延續原物業服務對職工家屬全生命周期的服務，還要創新服務內容，主動關注到業主的美好幸福生活。

??“服務是有溫度的、是潤物細無聲的，就像人體體溫在36.5℃，是業主感到最舒服的狀態。”針對龐大的服務人群，寶石花物業提出了打造36.5℃溫暖社區的服務理念。

??通過系統的增值服務布局，打造智能化的社區綜合服務生態體系，讓服務滲透到社區的方方面面，用最經濟的方式為業主提供全方位的服務。

??以養老業務為例，“9073”工程，即90%身體狀況比較好的、愿意和子女在一起的老年人，采取以家庭為基礎的居家養老；7%的老年人依托社區的養老服務中心，提供日間照料；3%的老年人通過機構養老予以保障。

??寶石花物業布局的“物業+養老”的社區養老模式，既符合“9073”工程的部署，也是物業公司在社區為老年業主提供養老的優勢，以自建（共建）養老機構為依托，為老年人提供機構養老、日間照料服務，為居家老人提供助餐、助潔、助浴、助行等養老服務。