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??“過去，由于港交所金融制度相對內(nèi)地更加完善，市場自由及開放程度更高，赴港IPO成為中小房企主流上市路徑，約有54%的上市房企選擇了赴港上市。在房企分拆物業(yè)赴港上市方面，2020年以來更是進入高峰期，全年共有18家物企登陸資本市場，2021年這一節(jié)奏并未放緩，上半年就成功上市4家，另有7家通過上市聆訊。

??但這一節(jié)奏，或將被港交所上市新規(guī)打破。近期，香港聯(lián)交所刊發(fā)咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規(guī)定調(diào)高60%，并修訂盈利分布規(guī)定。

??聚焦房地產(chǎn)行業(yè)，這則消息對于正在排隊或計劃上市的房企以及物管企業(yè)來說，并不友好。這意味著，房企和物管企業(yè)赴港上市門檻將再度提高。但考慮到目前TOP30房企已全部完成IPO，且房企大多規(guī)模較大，新規(guī)出臺更受影響的大概率是被分拆的業(yè)務上市。比如規(guī)模不夠大、盈利不夠穩(wěn)定的物企將被直接攔在資本大門之外，由于新規(guī)實行尚有半年時間差，預計下半年將迎來企業(yè)遞表潮。”

??01

??盈利能力成重要指標

??按照聯(lián)交所規(guī)定，調(diào)整后的上市新規(guī)要求，申請人在三個會計年度的股東應占盈利必須符合兩個條件：最近一個財年不低于3500萬港幣；前兩個財務年度不低于4500萬港幣（即三年累計盈利不低于8000萬港幣）。

??實際上，盈利規(guī)定的調(diào)整是自1994年推出之后首次調(diào)整，如今經(jīng)濟和市場發(fā)展情況迅速，上市企業(yè)最低市值從1989年至今已調(diào)高了5倍，2018年是最近一次市值調(diào)整，要求最低市值為5億港元。這就很容易造成盈利能力差的上市申請人卻以25倍歷史市盈率（5億港元/2千萬港元）上市。

??在此之前，港交所曾在2019年修訂《上市規(guī)則》，對“借殼上市”做了嚴格的規(guī)定，判定標準大幅收緊，對于內(nèi)地企業(yè)而言，赴港借殼上市整體時間拉長，借殼交易不確定性增加，更多只能通過IPO，接受上市審核。

??此次新規(guī)出臺之后，兩大規(guī)則疊加，意味著主板IPO門檻提高，規(guī)模較小、盈利不穩(wěn)定的小型企業(yè)將直接被攔在資本大門之外。

表：新規(guī)前后，港交所主板上市財務要求情況

數(shù)據(jù)來源：港交所

??02

??下半年物管企業(yè)或集中闖關

??新規(guī)之后，哪些企業(yè)將被影響？

??對于地產(chǎn)行業(yè)而言，目前大多數(shù)的房企都已完成了赴港上市，TOP200房企中，已上市房企的數(shù)量占比約為60%，從各規(guī)模房企的上市情況來看，TOP50以內(nèi)的上市房企數(shù)量占比最多，超過了90%。此外，由于房地產(chǎn)企業(yè)自身重資產(chǎn)屬性，本身規(guī)模較大，而此次修改的僅是最低上市盈利門檻，影響相對不大。

??即便如此，中小房企上市之路依然坎坷。目前在港交所遞交招股書但仍未上市的房企共有11家，其中2021年以來共有5家房企房企遞交招股書。值得注意的是，2021年之前遞交上市申請的企業(yè)中僅有三巽控股更新過招股書，其余企業(yè)均顯示“招股書已過期”。

??新規(guī)正式實行之后，房地產(chǎn)行業(yè)中各類輕資產(chǎn)業(yè)務的分拆上市將受到直接影響。其中，影響最大的將是物管企業(yè)，自2018年起，物業(yè)管理分拆上市就形成浪潮，據(jù)統(tǒng)計2018年共有5家物管成功赴港上市、2019年有9家、2020年則達到了18家。進入2021年，先后有宋都服務、新希望(14.040, -0.40, -2.77%)服務等4家于上半年成功上市。

??對于正在排隊或正籌備上市的小型物管來說，未來上市壓力著實不小。克而瑞物管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截止6月24日，共有16家物業(yè)管理企業(yè)在港交所排隊上市，越秀服務、融信服務、朗詩綠色生活服務等7家物企于近期通過上市聆訊。

??按照新規(guī)，正在排隊的16家物企中將直接影響2家，分別是明宇商服和祥生活服務，如果年底前不能通過聆訊，在2022年1月1日后重新遞表，就要受到新規(guī)的制約。在距離年底還有半年多的時間內(nèi)，預計下半年會有更多中小物管集中闖關，趕在年底前遞表。

表：截止6月24日物管企業(yè)赴港上市排隊情況及近三財年凈利潤（單位：億元）

備注：明宇商服、祥生活凈利潤單位為億港元

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)招股書、CRIC物管

??03

??物業(yè)股回歸經(jīng)營關注盈利

??物業(yè)企業(yè)赴港上市依然保持快節(jié)奏，2021年至今，已有4家成功上市，去年同期僅3家。另外，有7家物企在近期通過上市聆訊，下半年將再次迎來物企上市高峰。

??此次港交所的新規(guī)背后的政策導向也更加明確，即更加關注盈利，而非高估值的概念炒作。尤其是隨著近期物業(yè)股的大量上市，這一概念股的稀缺性消失，不少物業(yè)股開盤就迎來了破發(fā)。在市場逐漸回歸冷靜，物業(yè)股重新受到審視的當下，迫使物管企業(yè)們更加關注未來的經(jīng)營及盈利空間。

表：近期物管股開盤破發(fā)情況（億港元、港元/股）

數(shù)據(jù)來源：WIND、CRIC整理

??預計，為順利實現(xiàn)上市，預計物管行業(yè)將迎來新一輪兼并收購潮，物業(yè)管理企業(yè)的分化趨勢顯現(xiàn)。對于大多數(shù)尚未上市的小型物管而言，若想上市就必須盡力達標盈利水平，而達標盈利水平的最快方式，無疑是加大兼并收購，擴大營收規(guī)模。對于已上市物企而言，資本加持下進行的收并購也將只增不減。

??已上市物企也并非一勞永逸，除了兼并收購擴大營收規(guī)模，還要提升盈利水平，并且從第三方外拓、增加非住宅物業(yè)管理、挖掘社區(qū)增值服務等方面著手，不斷挖掘企業(yè)盈利空間。

??上市門檻提高，有助于提高主板上市企業(yè)的素質(zhì)的同時，容易導致部分小型物業(yè)企業(yè)難以在主板上市，規(guī)模較小、盈利能力弱的中小型房企IPO之路也會日漸艱難。

??未來，行業(yè)分化將進一步加劇，資本市場的資金更聚集頭部優(yōu)質(zhì)企業(yè)，而規(guī)模較小的企業(yè)或有邊緣化風險。從長遠來看，從物業(yè)企業(yè)而言，在資本市場回歸冷靜的當下，增強盈利能力和運營效率，做強服務，才是企業(yè)企穩(wěn)發(fā)展的重中之重。