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??“一根筋”的萬科，“一根筋”地走在迎接房地產大變革時代的路上。

??6月23日，萬科在其內部轉型發展通氣會上宣布，公司將全面加速“開發經營服務并重”的轉型發展，為此將啟動一系列組織和人事安排。

??一周前的端午節，它剛宣布對地產、物業外的物流倉儲、商業、長租公寓、冰雪、教育、企業服務、食品業務等非開發業務的跟投機制進行迭代。

??目的，是為了加快非開發業務的發展，充分激發非開發業務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩定和吸引人才。

??疫情、三道紅線、融資收緊、土地供應的變革，讓房地產企業迅速告別土地、金融的紅利時代。管理紅利時代，萬科要做開發、經營、服務并重的“三好生”。

??為了應對這些外部環境的變化，加強業務精細化管理，將業務從開發向經營、服務并重的大方向步邁進，這一次調整，萬科不僅將區域進一步從五個細分為七個，其人事也迎來了“大換防”。

??當中，原萬科集團執行副總裁兼首席運營官王海武，出任印力集團總裁；原萬科北方區域首席合伙人劉肖，卸任原職，任萬科集團執行副總裁和首席運營官。這也是劉肖時隔9年再一次從一線回到總部。

??區域“裂變”與人事“換防”

??據了解，繼2020年8月新成立西北區域事業部之后，萬科此次調整，進一步將現有的五區域細分為七區域。分別為北京區域、東北區域、華中區域、南方區域、上海區域、西南區域、西北區域。其中的變化是，北方區域拆分為北京區域和東北區域，并新拆分出華中區域。

??新調整的七大區域首席合伙人分別為原北方區域執行合伙人盧冰、原沈陽首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平、原南方區域首席合伙人孫嘉、原上海區域首席合伙人張海、原中西部區域首席合伙人李嵬、原西北區域首席合伙人郭繼勛。

??這里邊涉及盧冰、蔡平和林曈三位新區域負責人，不過問題似乎不大。據了解，盧冰本就是北方區域資深的副總，現協助劉肖負責北京公司工作，曾把當年問題最大的天津公司一點點帶回正軌。

??蔡平和林曈都在其負責區域內多個城市擔任過總經理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業績也在目前劃分的區域內名列前茅，可以服眾。”

??為了加速推動商業業務發展，萬科還將由王海武出任印力集團總裁，原北方區域首席合伙人劉肖接任王海武擔任集團執行副總裁和首席運營官。此外，其于2020年12月成立的研究與開發專業公會也將改組為開發經營中心，負責開發和經營業務的專業能力建設和業務發展，張海將擔任該中心負責人，并繼續兼任上海區域首席合伙人。

??據了解，萬科在去年12月成立的研究與開發專業公會，目標是提升產品設計、建造等專業能力，打造產品的核心競爭力，改組為開發經營中心后，未來不僅繼續承擔專業能力建設，還將擔負起業務管理的重任。

??業內人士表示，萬科的動作并非孤例，伴隨行業環境巨變，強化精細化管理已成為龍頭房企變革的大勢所趨。2020年至今，碧桂園、華潤等企業都進一步細分了區域事業部，對于全國范圍內布局的大型房企，單個區域管理半徑過大，確實不利于精細化管理，也不利于針對不同地區客戶特點提供更個性化的產品和服務。

??“破局”經營性業務

??除了對區域進行拆分以便于更精細化的管理，萬科此次動作最大的目的還在于將，矛頭直指經營性業務。在房地產開發業務增長乏力已成行業趨勢的今天，萬科在想要在經營性業務上有所“突破”，已不是一兩天的事。

??將猛將王海武放到印力便是很好的證明。根據公開信息，在王海武執掌萬科中西部區域時期，曾推動該區域銷售業績實現大踏步前進，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區域墊底一躍成為第二。

??此次萬科讓王海武“執掌”印力，意圖非常明顯，就是要讓商業業務實現突破性發展，同時起到帶頭作用，帶動其他經營性業務破局。一位萬科內部知情人士表示。

??事實上，用“人才先行”的策略去推動新業務新領域做大做強是萬科內部一貫的做法。比如，朱保全2011年從開發業務轉入物業，十年耕耘，將傳統物業升級為空間科技服務商，開辟出多條新賽道，成為業界備受關注的大黑馬；再如原首席運營官張旭調任物流事業部首席執行官，萬緯物流如今已成為國內規模最大的冷鏈物流綜合服務商。

??而據了解，王海武此次還是主動請纓，今年以來其多次向郁亮表達希望能投身新賽道，態度十分堅決。

??此次動作的最大亮點之一，是劉肖時隔9年再一次回到總部任命。這也被萬科看作是公司從“地產總部”向“集團總部”轉變過程中重要人才補充的關鍵一招。

??資料顯示，劉肖早年曾在麥肯錫工作，加盟萬科后即出任了投融資與營銷管理部總經理，參與集團戰略和投資的規劃，展現出其大局觀和對業務及公司長遠發展的規劃能力。憑借在總部的優秀表現調任前線，先后在杭州萬科、北京萬科及北方區域指揮作戰。

??在杭州三年期間，劉肖讓該公司的銷售金額從2011年的不到40億元，提升至2014年的160億元，實現巨大的跨越。同時推動杭州萬科轉型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服務、好鄰居”的三好品牌，隨園嘉樹養老公寓也成為全國首個開業運營的CCRC養老社區。

??調任北方區域后，其負責的區域銷售金額從2014年472億提升至2020年1500多億，實現區域市場領跑，同時在推動北方區域轉型方面也有諸多優秀實踐。2015年，看出了“北京新增用地非常少，必須在存量上做文章”的劉肖，隨即為北京萬科量身定制了“曼哈頓計劃”。

??此后，從養老地產到長租公寓，從萬鏈家裝到存量改造，從產業小鎮到文創園，萬科北方區域在劉肖的帶領下做了諸多新的探索。成績也有目共睹，如泊寓成壽寺項目，是國內首個利用集體用地建設的集中式長租公寓項目；如望京小街項目，是北京城市更新和空間升級的代表項目。

??過去的2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長租公寓營業收入25.4億元，商業業務營業收入63.2億元，萬緯物流管理項目的營業收入18.7億元，其經營性業務經過多年的培育已經實現較好的增長。但對總營收的貢獻仍然較小。其物業、長租公寓、物流、商業的合計營收在集團占比僅為6.91%。對萬科而言，其在一些新賽道盡管已實現規模領先和產品口碑，但仍有待進一步“破局”。

??為加快非開發業務的發展，充分激發非開發業務經營管理層及核心員工的“當家人”意識，穩定和吸引人才，并推動公司內部資源協同，萬科首先從跟投機制上開始行動。2020年5月，萬科首次發布非開發業務跟投機制，今年6月，其再次進行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業、物流、長租等經營性業務跟投機制提出新要求。