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??6月以來，房地產圈出現了一波房企老板增持潮。

??6月18日，融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌斥資7865萬港元，在公開市場增持290萬股融創中國股票。同一天，融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德也斥資775萬港元增持融創中國股票28.9萬股。

??當天，融創中國股價大跌，最低跌至26.1港元/股，最大跌幅為7.4%，最終收盤27.25港元/股，創下2021年度單日最大跌幅。

??市場普遍認為，融創中國股價大跌與市場傳聞其自1月以來大舉拿地引發關注有關。不過，融創中國否認了央行單獨對其進行針對性排查，僅表明這是央行對試點企業進行例行管理，融創中國作為試點企業之一，每月都會給央行報送相關資料和保持匯報溝通。

??對于此次股票下行是否因上述關注引發的問題，融創中國回復中國房地產報記者稱，不能因此引發關聯，此次增持也與此無關；孫宏斌、汪孟德雙雙增持融創中國股票這一系列動作，彰顯了融創管理層對公司業務未來發展前景的堅定信心，以及對公司長期價值的高度認可。

??從融創中國股價表現來看，在管理層增持股票后呈現震蕩微升態勢。截至6月22日收盤，融創中國股價微漲0.18%至27.5港元/股，但距離年初28.57港元/股已下跌3.75%。

??這是半年內，孫宏斌第4次增持融創中國股票，總斥資超2.3億港元，累計增持854萬股。他上一次密集增持還是在3年前。

??匯生國際融資總裁黃立沖認為，房企老板和管理層增持行為主要是出于穩定股價，對股票起支持作用，但這是短期支撐，長期來看地產股走勢還是偏低迷。

??在房企老板中，短時間內頻繁又大手筆增持的還有碧桂園聯席主席楊惠妍。

??6月15日，楊惠妍涉資約9342萬港元，以均價9.34港元/股增持1000萬股碧桂園股票，最新持股持股比例上升至60%。

??從過往來看，楊惠妍增持是“分批建倉”。從其去年30多次出手砸進去33億港元增持碧桂園來看，楊惠妍是鐵了心要拉一拉碧桂園股價。今年從3月26日也是連續7個交易日7次增持自家股票，花了13億港元。4月、5月又分別斥資約6866.1萬港元和1.93億港元在場內增持，加上6月份幾筆增持，楊惠妍在碧桂園上升至60%的持股比例，在“碧萬恒融”中，這個比例僅次于許家印對恒大“控制”。

??但碧桂園股價自6月15日-21日5個交易日里，已累計下挫6.88%。截至6月22日收盤，碧桂園收于8.95港元/股，只上漲0.22%。

??針對楊惠妍增持行為，中國房地產報記者致電碧桂園投資者關系部，電話始終處于無法接通狀態。

??受“三道紅線”“房貸新規”以及“集中供地”等影響，地產股持續走低。今年以來，房企護盤行為依舊踴躍，若將時間范圍推進至2021年至今，大股東增持的房企數量不少于30家。僅5月，就有濱江集團、建業地產、九龍倉集團等多家房企大股東實施增持計劃。

??中國國際科促會理事布娜新表示，從整體行業估值來看，地產類企業估值下行了一段時期，地產行業具有明顯周期性，受政策影響較大，很多優秀房企股價處于歷史底部，一些地產大佬紛紛增持自家股票，在向市場傳遞信心的同時不一定能影響股價，還是要看投資者是否買賬。作為企業護盤舉措，增持和回購股票短期內或有效果，長期走勢還要看房企利潤。

??實際上，沒有一個老板不覺得自家股票是被低估的。

??從目前地產股行情來看，許多房企股價都處在最低區間，即便基本面無虞、業績表現亮眼，也始終在股價上得不到體現。

??以萬科為例，年初的股價還在34元/股，現在已經跌到了24元/股，足足下跌了30%。萬科A是曾經市值沖上4000億元房企，中海的最高點也曾突破過3000億港元，如今這類基本面良好的房企都未能在股價上有相應表現，其他規模與盈利水平都不出色的中小房企日子就更難過了。

??再看市盈率，地產股也普遍低于其他行業。2020年上半年，房地產上市企業市盈率均值為12.1倍，滬深上市房企市盈率均值為19.5倍，在港上市房企平均市盈率僅為5.3倍。

??旭輝控股董事局主席林中曾說過：“我永遠都是認為我的股價是被低估的，尤其是疫情以后，整個行業股價都是被低估的，股價問題有短期和中長期問題。”

??中國恒大總裁夏海鈞也曾提到：“恒大現在效益這么好，股價還這么低，恒大當然會選擇一個在市場不穩定情況下，做一些股票回購。”

??他們似乎都在為自家股價被市場低估“喊冤”，卻也在某種程度上代表了廣大開發商心聲。真金白銀往里砸，彰顯了管理層對公司未來發展信心。

??6月17日，中國奧園宣布，公司主席郭梓文增持公司138萬股股份，平均價為6.73港元/股，涉資約930萬港元，顯示對公司長遠發展充滿信心。增持后，郭梓文及郭梓寧最新共同持股比例為55.3%。

??另外，吳亞軍家族信托也斥資9000萬港元于6月3日-4日于公開市場以平均價45港元/股增持龍湖200萬股普通股。

??“這是源于一種需要，不是源于管理層信心。”黃立沖說，這些公司股票或多或少存在質押，有二級市場維護需求，也有發債融資渴求，這都需要支持股價。如果股價進一步下跌，質押股票可能會崩盤爆倉，引發一系列連鎖反應。

??在房地產嚴調控高壓下，整個房企增長邏輯被顛覆，在資本市場被長期低估的地產股更面臨不被認可困境。于是，源自上市公司主體主動市值管理——包括增持和回購就構成了一道獨特風景線，他們希望通過增持向市場傳遞股票被低估信號。

??“企業增持根本目的并不是短期刺激股價表現，是為了提振資本市場信心，也是市值管理重要手段之一。”某券商認為，用大股東增持和回購股票方式維護市值不是不可以，但在目前“弱”市場里可能效果并不明顯；且房企資金大部分來自貸款，如果用非標、信托等渠道融來資金做增持和回購還會增加資金成本。

??布娜新認為，受部分房企暴雷事件影響，市場開始關注或擔憂房企生存空間和風險控制。雖說市場對地產行業看法不一，但未來發展前景和行業利潤肯定會高度聚集在頭部幾家房企，它們依舊具有較大上行空間；一些轉型房企可能找到其他具有上升趨勢爆發點，整體應該繼續看好中國房地產行業，后紅利期依舊具有極大潛力。

??從宏觀消息面上，地產股近期的確沒有任何刺激股價上漲因素。透過房地產市場調控趨嚴態勢，房地產行業也走到了重構發展邏輯，重新審視估值時刻。

??中金發布報告判斷下半年房地產行業基本面降速而不失速，當前極端低估值和低倉位情形下地產股仍存交易機會。結合中長期維度房企分化演變，建議投資競爭格局重塑“優勝者”，多元賽道布局“領跑者”以及潛在分拆催化“受益者”。