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??“國家隊”正加快撤離樓市。

??6月11日晚間，廈門國貿公告，擬將持有的房地產子公司國貿地產100%股權、國貿發展51%股權出售給控股股東廈門國貿控股集團，交易對價約103億元。

??通過這次清退行動，廈門國貿基本退出房地產行業。

??去年11月，廈門國貿就宣布將退出房地產業，并稱“房地產作為資金密集型行業，高速發展需要大額增量資源支持。公司房地產業務體量較小，限購、限貸政策對房地產市場需求影響較大，給企業經營發展帶來不確定性因素”。

??現在擺脫了需要重金投入的房地產業，廈門國貿在資金壓力上得以喘息。“后續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業，積極發展健康科技等戰略新興業務。”廈門國貿表示。

??廈門國貿撤離房地產行業背后是11年來央企“退房令”的曲折推進。去年年底，國資委重申“退房令”，督促剩下的央企繼續退出房地產行業。央媒也多次發聲催促央企退出房地產，并指出國家持續推進“退房”兩大原因：一是央企跨主業進入房地產，加劇了房地產泡沫風險和金融風險；二是有利于央企集中資金發展高新技術，解決國家發展的“卡脖子”難題。

??地產占資太多 廈門國貿終“退房”

??自2010年“退房令”頒布后，1987年便已進軍房地產行業的廈門國貿最終也走到這一步。

??廈門國貿本次出清的公司包括國貿地產、廈門國貿發展，其中國貿地產是廈門國貿房地產業務的重要運行實體。

??國貿地產目前擁有39個地產項目，如合肥國貿天悅、漳州國貿天成、福州國貿九溪原、上海國貿梧桐原等。截至2020年末，國貿地產資產總額為98.88億元，負債總額27.97億元，所有者權益70.9億元；2020年實現營收8775.72萬元，投資收益2.16億元，凈利潤8320.48萬元。

??國貿發展是于2020年5月成立的新企業，由廈門國貿及其控股股東廈門國貿控股出資成立，兩家分別認繳出資20.4億元和19.6億元，占股51%、49%。

??截至2020年末，國貿發展資產總額為10.28億元，負債總額725.22萬元，所有者權益10.2億元；2020年并無收入，賬上收益主要來源賬戶往來款產生的利息。

??因此，在將國貿地產100%股權、國貿發展51%股權轉讓給廈門國貿控股后，廈門國貿基本退出房地產行業，尚余少數房地產子公司，包括廈門浦悅房地產有限公司、廈門悅煦房地產開發有限公司、廈門貿潤房地產有限公司等，所開發項目大部分已實現銷售。

??廈門國貿方面稱，上述子公司在現有項目開發銷售完成后，不再新增房地產開發項目，廈門國貿將上述子公司注銷、轉讓或變更經營范圍等方式徹底退出房地產行業。

??廈門國貿為廈門市屬國有企業集團，是一家綜合性企業，現有供應鏈管理、房地產經營、金融服務三大業務，同時積極拓展健康科技等新興業務。

??值得注意的是，在“十三五”期間，廈門國貿還提出：“做精做深供應鏈、做大做優地產、做特做強金融、做專做實投資。”

??去年11月，畫風突變，廈門國貿發布了五年發展戰略規劃綱要（2021-2025年），表示公司計劃逐步退出房地產行業，實現地產板塊獨立發展，同時集中資源專注核心主業的轉型升級，拓展戰略新興產業。彼時公司方面稱，“鑒于公司所從事的供應鏈、金融、房地產行業均為資金密集型，高速發展需要大額增量資源支持，公司計劃逐步退出房地產行業。”

??但比5年計劃更快的是，廈門國貿的退房行動只用了幾個月。

??為何急于“退房”？首先，房地產業務在公司總營收占比已經不高。2020年公司營業收入為3510.89億元，同比增長61.02%，其中，供應鏈管理、房地產經營及金融服務業務營業收入分別為3304.03億元、137.42億元及69.43億元，占總營收比重分別為94.11%、3.91%及1.98%。2019年，房地產業務貢獻率為3.5%。

??其次，公司毛利表現并不亮眼。2020年，公司供應鏈管理業務毛利率為0.83%，較上年減少了0.41個百分點；房地產經營業務毛利率為24.9%，較上年減少20.98%；金融服務業務毛利率為8.29%，較上年減少0.67個百分點。

??還有很重要的一點，房地產行業本身是一個資金占有率極高的行業，廈門國貿的現金流并不算寬裕。2020年，公司實現凈利潤26.12億元，同比增長13.11%；經營現金流凈額為-16.85億元，這是其經營現金流凈額連續6個季度為負。房地產調控政策的收緊無疑更加速了其“退房”決心。

??廈門國貿方面亦表示，房地產作為資金密集型行業，高速發展需要大額增量資源支持。隨著房地產行業集中度進一步提升，行業競爭進一步加劇。“公司房地產業務體量較小，業務發展要求較高，限購、限貸政策對房地產市場需求影響較大，給企業經營發展帶來不確定性因素。

??在“退房”后，廈門國貿后續將根據新戰略規劃，集中資源投入供應鏈管理與金融服務兩大核心主業。地產業務則將在國貿控股管控下形成獨立業務板塊。

??央企加快撤離樓市

??早在2010年，國資委就發出“退房令”，要求78家央企退出房地產市場。彼時，時任國資委主任李榮融在一次會議上指出：“中央企業的價值不僅僅是賺多少錢，更重要的是要在行業發展、產業發展中起引領和帶動作用。所以，中央企業還是老老實實干你的本行、干實業，不‘東張西望’。畢竟，辛苦錢可靠。”

??也就是從當年開始，國家就有節奏、有次序地要求央企退出非主營業務行業，特別是要退出讓企業們“失去自我”的房地產高利潤行業。然而，效果不甚理想，央企退出的步調很慢，甚至一度陷入停滯。

??去年年底，國資委印發了一份《關于中央企業加強參股管理有關事項的通知》，要求央企全面退出房地產行業，這份通知中稱“國企和央企應該嚴格把握主業投資方向，嚴控非主業投資。央企和國企不可以為了規避主業監管要求，通過參股等方式進行央企投資項目負面清單規定的商業性房地產類禁止業務”。

??彼時《經濟日報》評論文章稱：央企退出房地產領域，有利于其進一步把資金和研發力量投向關系國家發展的關鍵高新技術領域，著力解決制約國家發展和安全的重大難題，補齊短板、鍛造長板，更好地解決那些“卡脖子”問題。

??同時，在目前大環境之下，房地產已不是一個能賺快錢、利潤率高的行業。從2016年底至2021年6月，這一輪全方位、多環節、各城市全覆蓋的調控不僅沒有絲毫放松跡象，反而愈發密集，比如融資端“三道紅線”壓力。

??因此，自國資委二度重申“退房令”下，2020年至2021年以來，以國家電網、中航集團為代表，先后有十幾家央企公開稱將全面退出房地產開發行業，包括中國中化、中國建筑、中國五礦、招商局、國家電力投資集團、中國聯通、中國商用飛機、山東高速等。廈門國貿正是其中一員。

??一方面，這些企業開始頻繁掛牌轉讓房地產子公司股權，以及所持地塊。如近日山東高速二次拋售濟南西客站片區兩宗地塊；中國電子信息產業集團、中國航空工業集團等則繼續轉讓旗下虧損的房地產子公司股權；另一方面，對房地產相關業務進行整改或調整，如國家電力投資集團、中國商用飛機、國家電網等。

??國家持續推進“退房令”，也是我國房地產調控需要。近年來，在我國房價高攀的背后，一個事實是，各大企業正成為我國最大、最具影響力炒房群體。據Wind數據顯示，在2020年，一共有2100多家公司披露持有的投資性房地產情況，合計1.69萬億元；相比2019年末的1.52萬億元同比增長11.18%。對比歷年數據，這一規模創下了歷史新高。資金相對雄厚的央企，跨主業進入房地產領域、土地市場，無疑會在一定程度加劇了這種狀況。

??當然，正如全國房地產商會聯盟主席顧云昌所說，央企部分退出并不會從根本上緩解高地價高房價。因為趕走了一群“狼”，有可能又來了一群“獅子”，堅持“房住不炒”、“穩房價、穩地價、穩預期”的調控仍然是必由之路。

??大企業回歸主業是大勢所趨。