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??川渝區(qū)域指四川省和重慶市，地處中國西南地區(qū)，也位于長(zhǎng)江上游地區(qū)。重慶西接四川，位于四川盆地東部。從GDP水平來看，2020年四川省實(shí)現(xiàn)GDP為48599億元，全國排名第6名，居川渝周邊8個(gè)省份第一名；重慶市2020年的GDP水平為25003億元，全國排名第17名，居川渝周邊省市第5名。

??由重慶大部分區(qū)域和四川省包含成都在內(nèi)的15個(gè)地級(jí)市組成的成渝城市群，與我國的西部城市群如蘭西城市群、滇中城市群和天山北坡城市群相比，成渝城市群是其中經(jīng)濟(jì)能級(jí)最高、發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€(gè)。

??從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，四川省和重慶市在全國排名中上游水平，在西部各省市中則屬于前列。從歷年的全口徑銷售金額TOP200排行榜來看，川渝房企上榜數(shù)量屬于中等水平。

??在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家規(guī)模川渝房企中，其中已經(jīng)完成上市的數(shù)量便已經(jīng)達(dá)到了7家（東原地產(chǎn)由母公司迪馬股份并表上市），且大多企業(yè)都達(dá)到了一定的規(guī)模，其中重慶和成都兩大核心城市對(duì)川渝地區(qū)銷售額的占比達(dá)到了79%。

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??重慶、成都領(lǐng)銜川渝區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

??從區(qū)域內(nèi)城市發(fā)展來看，作為成渝經(jīng)濟(jì)圈中心，重慶、成都雙核心城市領(lǐng)銜川渝區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，2020年重慶實(shí)現(xiàn)GDP水平約為2.50萬億元人民幣，成都實(shí)現(xiàn)約1.77萬億元人民幣，在各省會(huì)城市中分別排名第5和第6名。

??從川渝地區(qū)的人均購買力來看，2019年四川省和重慶市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為36154元和37939元，在全國31個(gè)省和自治區(qū)排名第18和第12。由于可支配收入水平較低，商品房均價(jià)也低于全國平均值分別為7448元/平方米和8402元/平方米，分別位列全國第20和第11位。

??不過值得注意的是，雖城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全國水平來看偏低，但相較于其他西部城市，則屬于上游，同時(shí)在西部中心城市地位的加持下，成都和重慶對(duì)人口有一定的吸附力，房地產(chǎn)發(fā)展有一定的基礎(chǔ)，川渝省市的商品房銷售額排名較為靠前，領(lǐng)銜中西部省市的發(fā)展。

       從房地產(chǎn)開發(fā)投資額來看，四川省和重慶市在全國排名中上游水平，在西部各省市中則屬于前列。2019年四川省和重慶市的房地產(chǎn)投資開發(fā)額分別為6573億元和4439億元，全國各地區(qū)排名分別為第7和第11名，居西部省份第1和第2名，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體體量相對(duì)較大。

??從城市表現(xiàn)來看，成都引領(lǐng)四川省區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)投資開發(fā)，2011年-2017年成都對(duì)四川省的貢獻(xiàn)度均在50%以上，但自2016年10月成都開啟“四限”調(diào)控以來，成都的開發(fā)投資增速放緩，而近幾年四川省的開發(fā)投資額增速實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，相應(yīng)地成都對(duì)全省的貢獻(xiàn)度逐年下降，2019年成都開發(fā)投資額2607億元，占全省40%。

??除了成都之外，其他城市斷層較大，投資開發(fā)額排名第二的城市為瀘州，2019年瀘州房地產(chǎn)投資開發(fā)額為399.04億元，僅為成都的15%。

??而從重慶市來看，渝北區(qū)領(lǐng)銜發(fā)展，2019年渝北區(qū)的投資開發(fā)額為1040.6億元，占全市23.4%，排在其后的分別為巴南、江北、南岸、沙坪壩、北碚、九龍坡、大渡口這7個(gè)區(qū)域，這排名前八的都是重慶9大中心城區(qū)之一。

??值得注意的是，2020年5月9日，重慶主城區(qū)擴(kuò)容，擴(kuò)容之后的“主城都市區(qū)”，將包括原主城9區(qū)，加上渝西地區(qū)12區(qū)，共21個(gè)區(qū)，帶動(dòng)重慶向西發(fā)展，和成都相向而行，呼應(yīng)“成渝經(jīng)濟(jì)圈”戰(zhàn)略規(guī)劃，主城都市圈房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全重慶的88.4%。

??擴(kuò)容之后的主城都市區(qū)中，除了原主城9區(qū)之外，江津、涪陵的房地產(chǎn)開發(fā)投資額領(lǐng)銜新增12區(qū)，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別達(dá)到166億元和113億元。萬州區(qū)、云陽縣領(lǐng)銜其余區(qū)域，投資額分別為99億元和44億元。

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??川渝房企銷售規(guī)模普遍較大

??從歷年的全口徑銷售金額TOP200排行榜來看，川渝房企上榜數(shù)量屬于中等水平，主要原因在于四川省和重慶的經(jīng)濟(jì)水平和人口數(shù)量在中西部地區(qū)位居前列，因此整體房地產(chǎn)市場(chǎng)較大，有著適合本地房企發(fā)展的土壤，所以能誕生一定數(shù)量的規(guī)模房企；但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)集中在成都和重慶兩大中心城市，其他地區(qū)的城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，因此相對(duì)于經(jīng)濟(jì)水平整體更高發(fā)展更均衡的地區(qū)而言本地的規(guī)模房企數(shù)量較少。

??在重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的10家規(guī)模川渝房企中，其中有7家已經(jīng)完成上市（東原地產(chǎn)由母公司迪馬股份并表上市），且大多企業(yè)都達(dá)到了一定的規(guī)模，因此川渝房企的融資渠道基本都已經(jīng)打開，這也給川渝房企在區(qū)域內(nèi)外的擴(kuò)張?zhí)峁┝顺渥愕膭?dòng)力。

??從10家重點(diǎn)川渝房企的銷售區(qū)域分布來看，2020年這10家企業(yè)在四川省和重慶市的銷售金額約為2491.34億元，對(duì)其總銷售額的占比約為26.71%，可見重點(diǎn)川渝房企的合約銷售金額主要都來自于全國其他地區(qū)，川渝地區(qū)銷售占比超過70%的企業(yè)基本都是較為依賴大本營(yíng)發(fā)展的中小房企。

??與此同時(shí)，根據(jù)四川省和重慶市2020年房地產(chǎn)銷售金額15465.59億元計(jì)算，這10家川渝房企在大本營(yíng)區(qū)域的市占率約為16.11%，主要是因?yàn)樗拇ê椭貞c作為中西部的重點(diǎn)市場(chǎng)早就受到了龍頭房企的關(guān)注，因而本地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，同時(shí)川渝房企達(dá)到一定規(guī)模之后都會(huì)自發(fā)地向區(qū)域外擴(kuò)張，所以對(duì)于本地市場(chǎng)的依賴度相對(duì)較低。

??從2020年10家重點(diǎn)川渝房企在區(qū)域內(nèi)各城市的銷售額分布來看，重慶和成都兩大核心城市對(duì)川渝地區(qū)銷售額的占比達(dá)到了79%，這主要是因?yàn)檫@兩個(gè)城市作為區(qū)域的核心，同時(shí)也是國家在中西部區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)，因此相對(duì)于其他市縣來說具有不可比擬的城市經(jīng)濟(jì)及資源配套優(yōu)勢(shì)，對(duì)其他市縣有明顯的“虹吸效應(yīng)”。

??值得注意的是，雖然外來房企早就開始積極布局成都和重慶，但由于這兩個(gè)城市是多家川渝重點(diǎn)房企的發(fā)源地，且其中還誕生了龍湖和金科這樣的龍頭房企，因此即使是在外來房企積極涌入的背景下川渝房企仍有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。

??在成都和重慶之外，川渝區(qū)域的其他17個(gè)地級(jí)市的銷售額占比僅為22%，單城市銷售額占比都不超過4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如兩大核心城市。相對(duì)而言，重點(diǎn)川渝房企在南充、綿陽、瀘州、眉山的銷售占比較大，其中南充銷售額達(dá)到了96億元，占比達(dá)3.89%。南充的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在四川省的第二梯隊(duì)中并不是十分突出，但由于陽光大地對(duì)于此地的長(zhǎng)期深耕，因此已經(jīng)成功在本地打響了品牌，同時(shí)以高性價(jià)比的產(chǎn)品獲得了較高的銷售額。

??03

??川渝房企全國化布局已基本實(shí)現(xiàn)

??從10家重點(diǎn)川渝房企2020年于區(qū)域外的銷售情況來看，銷售額約為6823.4億元（不含香港），占比約為73.14%，川渝房企在區(qū)域外的銷售已經(jīng)達(dá)到了較大的規(guī)模。而從單個(gè)企業(yè)的區(qū)域外銷售規(guī)模來看，2020年川渝房企中除了德商、領(lǐng)地和陽光大地這三家企業(yè)外，其他企業(yè)來自省外城市的銷售金額占比都超過了50%。

??值得注意的是，區(qū)域外銷售占比超過50%的川渝房企的排名基本都在TOP60以前，可以認(rèn)為大多數(shù)已經(jīng)達(dá)到一定規(guī)模的川渝房企基本已經(jīng)擺脫了區(qū)域性房企的標(biāo)簽，僅有部分規(guī)模偏小的企業(yè)仍較為依賴大本營(yíng)的銷售。

??2020年重點(diǎn)川渝房企在區(qū)域外產(chǎn)生銷售貢獻(xiàn)的城市共計(jì)有117個(gè)。從銷售額的區(qū)域分布來看，銷售金額占比最高的長(zhǎng)三角區(qū)域達(dá)到了50%，最低的珠三角區(qū)域則僅有12%。

??由此看來，川渝房企全國化布局的重點(diǎn)仍在長(zhǎng)三角區(qū)域，主要是因?yàn)殚L(zhǎng)三角區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平位居全國前列，同時(shí)與同樣經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的珠三角地區(qū)相比本地房企并沒有十分強(qiáng)勢(shì)，因此十分適合外來的川渝房企競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。

??在城市能級(jí)的分布上，整體上川渝房企聚焦于布局重點(diǎn)二線城市，2020年的銷售額占比達(dá)到了58%，這些城市由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為強(qiáng)勁，能為房企帶來較高的銷售額，再加上川渝房企的進(jìn)入時(shí)間較早，在長(zhǎng)期的深耕之后已經(jīng)有了一定的市場(chǎng)號(hào)召力。比如杭州、南京、蘇州在2020年就是對(duì)川渝房企銷售貢獻(xiàn)前三的區(qū)域外城市，單城市產(chǎn)能分別為668、420和352億元。

??與此同時(shí)，由于企業(yè)戰(zhàn)略不同，部分房企的布局對(duì)于三四線也有所傾斜，比如金科在川渝區(qū)域外三四線城市的銷售占比就達(dá)到了52%，遠(yuǎn)高于龍湖的20%，主要是因?yàn)榻鹂茪v年來一直積極進(jìn)入重點(diǎn)城市周邊的衛(wèi)星城，因此三四線城市的銷售占比較高。此外，以陽光大地、德商、領(lǐng)地為代表的后發(fā)型中小房企也重點(diǎn)布局三四線城市，以避免熱點(diǎn)城市的激烈競(jìng)爭(zhēng)。

??整體來看，大多數(shù)川渝房企的全國化擴(kuò)張的選擇主要是以長(zhǎng)三角的二線城市為主，價(jià)值外溢的三四線城市為輔，在較長(zhǎng)時(shí)間的深耕之后，這種布局戰(zhàn)略為企業(yè)帶來了較為穩(wěn)定的銷售規(guī)模以及投資收益。

??不過對(duì)于部分規(guī)模較小的川渝房企而言，由于熱點(diǎn)城市的開發(fā)成本以及競(jìng)爭(zhēng)成本較高，因此企業(yè)難以大規(guī)模進(jìn)入，而選擇進(jìn)入較為藍(lán)海的三四線城市則有可能降低投資的收益，有可能拖慢這些企業(yè)進(jìn)行全國化布局的步伐。

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??產(chǎn)品力在全國排名靠前

??多數(shù)川渝房企擁有較為全面清晰的產(chǎn)品線，并且多數(shù)企業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷過多輪的產(chǎn)品迭代。如龍湖、金科、藍(lán)光、新希望、領(lǐng)地等規(guī)模化房企已經(jīng)形成標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品線，這些企業(yè)的產(chǎn)品線均能涵蓋面對(duì)剛需、改善、豪宅等不同客群，近幾年在產(chǎn)品力的打造上一直居行業(yè)前列，在《2020中國房企產(chǎn)品力排行榜TOP100》中，龍湖集團(tuán)綜合實(shí)力排名第4，金科集團(tuán)排名第19，東原排名第20，藍(lán)光發(fā)展、新希望地產(chǎn)也均在50強(qiáng)之內(nèi)，其中龍湖、東原、藍(lán)光、德商的產(chǎn)品力排名高于企業(yè)全口徑銷售金額排名，產(chǎn)品實(shí)力可見一斑。

??值得注意的是，規(guī)模川渝房企已經(jīng)具備面對(duì)剛需、改善等大類需求下打造不同細(xì)分客群的產(chǎn)品線的能力，在大類客群下，根據(jù)細(xì)分客群的特點(diǎn)進(jìn)行探究細(xì)化，使得產(chǎn)品打造更有針對(duì)性、更加精準(zhǔn)，更加有利于企業(yè)獲客。

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??四川和重慶地區(qū)是我國中西部發(fā)展的核心，經(jīng)濟(jì)水平一直處于全國前列，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較早，同時(shí)整體市場(chǎng)規(guī)模也相對(duì)較大。但是由于川渝地區(qū)除了成都和重慶兩大核心二線城市之外，其他城市的城鎮(zhèn)化率相對(duì)較低，人均購買力也不足，因此區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)主要就集中在兩大核心城市，加上區(qū)域外龍頭房企早就開始積極進(jìn)入，因此本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)很早就開始了較為激烈的競(jìng)爭(zhēng)。

??在這個(gè)背景下，重點(diǎn)川渝房企在大本營(yíng)完成了資本的原始積累之后，大部分達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)都將目光投向了區(qū)域外的廣闊市場(chǎng)，因此川渝房企的全國化積極性十分高漲，大部分企業(yè)在2000-2010年就開始了全國化戰(zhàn)略。

??經(jīng)過了多年的發(fā)展，川渝房企的全國化擴(kuò)張卓有成效，部分企業(yè)的增長(zhǎng)得以加速，在川渝房企內(nèi)部出現(xiàn)較為明顯的規(guī)模梯隊(duì)分化，部分企業(yè)已基本擺脫了區(qū)域性標(biāo)簽。

       與此同時(shí)，部分川渝房企也在積極推動(dòng)多元化戰(zhàn)略，強(qiáng)化房地產(chǎn)周邊業(yè)務(wù)，增強(qiáng)品牌影響力和議價(jià)能力，在當(dāng)前房地產(chǎn)步入存量時(shí)代，更加注重企業(yè)綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)力及服務(wù)的背景下頗具前瞻性。