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??物業IPO迎來收緊態勢。

??5月20日，港交所公布兩份咨詢總結，包括主板盈利規定，以及檢討《上市規則》有關紀律處分權力及制裁的條文。

??根據規定，主板上市申請人于3年營業紀錄期的股東應占盈利必須符合以下最低要求：最近一個財政年度不低于3500萬港元；及前兩個財政年度累計不低于4500萬港元(三年累計盈利不低于8000萬港元)。盈利規定上調幅度為60%。

??上述修訂后的盈利調高幅度將于2022年1月1日生效。

??事實上，由于香港市場更加靈活的政策，近年來吸引了眾多內地物業企業赴港上市。截至目前，已有42家來自內地的物業管理公司在香港掛牌上市，同時還有16家正在上市處理中。

??在申請赴港IPO內地物企中不乏管理面積不足1000萬平方米或凈利潤低于3000萬港元的中小型物業公司的身影，此次盈利門檻的調高，無疑為這些還徘徊在港股之外的物企帶來了不小挑戰。

??旨在提高香港股市質量

??港交所調高主板盈利門檻的消息并不算突然。

??早在去年11月27日，港交所就曾發布咨詢文件，計劃提高主板上市的盈利門檻。

??港交所在咨詢文件中共提出兩個方案。

??方案一是跟隨早前市值門檻上調幅度，由2億港元提升至5億港元，上調1.5倍，申請上市公司最近一年盈利須不少于5000萬港元，前兩個財年累計盈利不少于7500萬港元。

??方案二是根據恒指自1994年至2019年間平均增幅，得出2倍的升幅，公司最近一年盈利須不少于6000萬港元，前兩財年不少于9000萬港元。

??根據咨詢文件，若按兩方案審視自2016年至2019年的新股申請，方案一及二將分別有437宗及486宗上市申請屬不合格。一旦實施兩項建議方案，在某些方面，港交所將成為全球主要交易所中要求最高的。

??此舉也被外界視為收緊“殼股”公司上市規則。

??此后，這份最初的提高主板上市門檻咨詢遭到業界強烈反對。

??到今年5月初，港交所曾表示放棄主板上市盈利要求倍增的建議，采取折中辦法，將三年累計盈利門檻由原來建議的1.25億港元調整至8000萬港元。

??盈利規定是三大財務資格測試之一，是香港聯交所厘定上市申請人是否適合在主板上市時所用的穩健定性及定量評估的其中一環。

??實際上，盈利規定自1994年后無任何修訂，最近一次調高市值規定是在2018年，港交所將主板市值規定由2億港元調高至5億港元，因未將盈利同時提高，從而導致僅僅符合兩項最低要求的公司引申歷史市盈率由10倍爆升至25倍，遠高于市場平均數。

??此次港交所除提高主板盈利門檻之外，亦刊發《紀律處分咨詢總結》。經修訂的《上市規則》條文可加強港交所對個別人士的失當，及違反《上市規則》的行為作出追究并施加失當制裁的權利，并于2021年7月3日實施及生效。

??對于港交所此次上市規則的修改，知名物業和社區經濟分析師黃昇認為，港交所此舉旨在提高香港股市質量，吸引到更多具備“性價比”的優質公司來鞏固自己在亞洲的金融地位。

??物業企業或加速“內卷”

??根據已經披露的招股書，目前在排隊等候港股上市的德信服務、越秀服務、富力地產物業等均符合新的盈利測試要求。

??在已上市的42余家物業公司中，燁星集團2020年凈利潤低于3000萬港元；浦江中國控股有限公司和年初剛上市的宋都服務2020年凈利潤也剛超過3000萬港元。

??在黃昇看來，港交所主板盈利門檻的調高，對所有內地想去香港上市的小規模和區域型物業企業是一次極大挑戰。

??原因有二點：

??第一，一直以來所有的物業公司都是奉行以“規模為王”的真理在市場上“跑馬圈地”，對物業自我的盈利能力和凈利潤不重視，直接反映出的是絕大部分物業都不重視社區多種經營服務。

??第二，新規的出臺肯定會加劇區域中小型物業公司之間的合并購，在要規模的同時追求市盈利，會極大刺激整個行業的優勝劣汰和“內卷化”。

??諸葛找房數據分析師陳霄也認為，一方面受到近兩年來的物管公司上市潮的影響，越來越多的物管公司加入赴港IPO的大軍，想要借上市緩解資金壓力，拓寬融資渠道，獲取更為廉價的資金。另一方面，在“三道紅線”新規，融資環境趨緊等影響下，赴港IPO門檻較低，因此內地物管公司赴港上市的越來越多，這一導致越來越多本身財務狀況和盈利水平較低的企業紛紛想要借上市解決自身資金發展困境。

??“港交所提高赴港IPO企業的門檻的同時，也會提升行業整體水平，對于中小物業企業來說上市的難度加大，或許也會變相的引導物業企業更加重視完善內部經營以提高盈利。”陳霄表示。

??陳霄同時表示，新規的實施時間是2022年1月1日，那么接下來半年時間將成為中小型物業企業赴港上市的窗口期，錯過這個時期想要上市的中小物業企業或將推遲或者無法實現上市計劃。