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??5月17日，業內有消息指廣州旭輝城市更新投資發展有限公司（以下簡稱廣州旭輝城市更新公司）的董事長羅北生與總經理殷杰已雙雙離職。羅北生曾是保利發展的舊改大將，2020年3月份履新旭輝時引起業內廣泛關注，殷杰也是廣州業內的知名經理人。

??5月19日，接近旭輝的知情人士對中國房地產報記者表示 ，殷杰其實早在2020年8月便已離職，而羅北生也在入職8個月后掛印離去。

??按照最初的規劃，旭輝廣東區域將在2021年前后實現300億元的銷售額，舊改是主要供貨渠道之一。但目前看來這個目標的實現難度不小，2020年，廣東5個城市的合同銷售金額僅有153億元。

??舊改項目的推進未達預期可能是原因之一，雖然旭輝在廣東已有不少舊改項目在跟進，但截至目前完成轉化的項目寥寥可數，被寄予厚望的廣州旭輝城市更新公司至今尚未有舊改項目簽約落地。

??舊改人事變局

??在旭輝的全國布局中，相較于環渤海、長三角和中西部，華南地區的起步算是比較晚的。該公司直到2016年下半年才進駐粵港澳大灣區，為了盡快站穩腳跟便制定了以合作開發和舊改為主的多元化增儲戰略。作為粵港澳大灣區的核心城市，廣州的舊改市場自然是不容錯失的，2019年12月，廣州旭輝城市更新公司成立，下轄廣州、佛山、中山等城市，旭輝廣州事業部總經理殷杰被調任為該公司總經理。

??羅北生是2020年3月份到崗的，職位是董事長。他的上一份工作是廣東保利房地產開發有限公司董事長，曾操盤保利賴以成名的琶洲村舊改項目，還擔任過廣州保利城改投資有限公司總經理，主導冼村、蘿崗、新塘等舊改項目。

??某房企舊改負責人對中國房地產報記者表示，跟招拍掛不同，企業的規模優勢在舊改領域并不突出，口碑更為重要。“村民看重的是誠意，錢到位，人也要到位，我們副總裁每個星期都要到村里去，級別越高的領導參與，推進速度就越快。”

??而羅北生在舊改項目中也是事必躬親，多年下來在村民中積累了不少口碑，各方關系都處理得較為和諧。旭輝邀他加盟，打開廣州舊改大門的目的很明確。

??雖然身負重任，但殷、羅的在職時間卻只有短短數月時間。2020年6月23日，廣州市黃埔區新龍鎮均和村舉行了舊村改造啟動區拆遷補償款項發放儀式，這是他們二人最后一次以廣州旭輝城市更新公司高管的身份公開亮相。來自企查查的信息顯示，早在2020年4月，廣州旭輝企業管理有限公司的法人就已經由殷杰變更為劉煜，4個月后，廣州旭輝城市更新公司的法人也從殷杰變為了劉煜。而羅北生則是在2020年11月正式離職的，只待了8個月。

??據知情人士透露，目前廣州旭輝城市更新公司已沒有董事長這一職位，一把手是總經理劉煜。

??隨著競爭者的不斷增多，廣州舊改市場的競爭已經日趨白熱化。后來者旭輝的斬獲不算多，截至目前，在廣州只參與了黃埔區兩個舊改項目——均和村及九樓村的前期工作，均和村及九樓村，其中九樓村已經完成數據測量、老人安置點建設等工作，還有全村范圍內近1/3房屋的簽約工作。

??300億元銷售目標壓力不小

??2020年，旭輝錄得了2310億元的銷售額，同比增長15%。雖然各區域銷售額均有不同程度的上升，但區域間的表現也有很大差距，占比最高的長三角區域實現銷售額1011.9億元，同比上升4.4%，環渤海區域實現銷售額529.3億元，同比上升5.1%；中西部區域與華南區域銷售增長速度較快，其中中西部區域實現銷售額513.8億元，同比上升43.3%，排在末位的華南區域實現銷售額255.0億元，同比上升46.1%。

??華南區域涵蓋了福建、廣東、廣西、海南4省區，廣東無疑是最具增長潛力的省份。進駐廣東之初，旭輝躊躇滿志，在2017年便曾表示要在5年內做到300億元的銷售額。從近幾年的銷售數據來看，目標的達成任重而道遠。2018年，旭輝在廣東共有佛山、廣州、中山、江門4個城市貢獻銷售收入，總銷售額約在70.5億元。2019年，佛山、廣州、東莞3城錄得103.6億元的銷售額。2020年，佛山、東莞、惠州、深圳、江門5個城市一共取得153億元銷售額。過去兩年，旭輝在廣東都保持了約47%的銷售額增速，若要在2021年達成300億元，今年的增速需大幅提升到96%。

??銷售規模未達預期，很大程度上是因為土地儲備的制約。即便是迫切想打出一番天地，但旭輝對招拍掛市場依然持謹慎態度。2020年，旭輝新增了1310萬平方米土儲，通過一級開發、商業勾地、收并購等渠道新增的土儲占比達到了51%，相較2019年的33%有明顯提升。按照旭輝控股董事局主席林中的說法，這是為了確保利潤水平，因為多元化渠道拿地利潤往往會遠超招拍掛項目。

??秉承這一原則，旭輝在廣東也更多側重合作及舊改等拓展渠道，儲備的項目絕大部分來自合作渠道。在廣州4月份的首次集中供地中，旭輝對4個地塊表示有意向，但暫時也還未有項目落實。

??對于廣東的舊改市場，林中頗為重視，還親自出席了廣州旭輝城市更新公司的開業揭牌儀式。他當時表示，旭輝在大灣區的發展需雙輪驅動，一是持續穩健房產開發，二是敢于開創城市更新，二者缺一不可。而廣州旭輝城市更新承載著未來旭輝在大灣區的土地存儲使命，為旭輝的發展提供更多的突破點。

??舊改市場的各方利益盤根錯節，外來者想在短期內便站穩腳跟并非易事。因此，這些年旭輝在廣東的業績大部分都是來自于合作項目的貢獻，目前該公司于廣東的土地儲備大部分權益比都在50%以下，例如，佛山的5個項目權益比在20%-34%，中山的2個項目也只持有33%的權益。

??或許是為了加大廣東市場的拓展力度，2019年底，旭輝挖來了曾擔任陽光城廣州區域總裁的劉煜。幾個月后，劉煜便頂替殷杰擔任了旭輝廣州事業部總經理一職，2020年6月，旭輝宣布成立廣桂區域事業部，合并原廣州事業部和南寧公司，劉煜出任廣桂區域事業部總經理。今年5月份，在與彰泰達成合作協議后，旭輝決定成立獨立的廣西事業部，原廣桂區域事業部更名為廣州事業部，劉煜仍然是廣州事業部的一把手。